2026. 5. 15.
강남 오피스 평당가 첫 4000만원 돌파…사옥 매입 비중 40%
2026.05.15 15:12
공실률 소폭 상승…임대료는 오름세
이 기사는 05월 15일 15:11 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울 오피스 투자시장이 거래 위축 속에서도 가격 상승세를 이어가고 있다. 금리 부담과 가격 눈높이 차이로 기관투자가가 관망세를 보이는 가운데 현금 여력을 갖춘 법인이 사옥 매입에 나서면서 우량 오피스 가격을 떠받치고 있다는 분석이 나온다.
15일 젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2026년 1분기 오피스 마켓리포트’에 따르면 올 1분기 서울 오피스 거래 규모는 2조8926억원으로 전 분기보다 49% 감소했다. 분당권역(BBD)을 포함한 거래 규모는 3조2634억원이었다.
거래 규모 감소는 직전 분기 서울 오피스 시장이 분기 기준 역대 최대 거래 규모를 기록한 데 따른 기저효과가 컸다. 여기에 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이, 금리 상승 기조에 따른 투자자 관망세가 맞물리면서 거래량이 줄어든 것으로 풀이된다.
거래량은 감소했지만 가격은 오히려 올랐다. 올 1분기 서울 오피스 평균 평당 거래가격은 3190만원으로 전 분기 대비 2% 상승했다. 권역별로는 강남권역(GBD)이 4067만원으로 가장 높았다. 도심권역(CBD)은 3363만원, 여의도권역(YBD)은 2852만원, 기타권역은 2480만원이었다.
GBD 평균 평당 거래가격이 4000만원을 넘어선 것은 관련 통계를 집계한 이후 처음이다. 케이스퀘어 강남Ⅱ 거래가 권역 평균 가격을 끌어올린 영향이다.
권역별 거래 규모는 CBD가 1조8348억원으로 서울 전체 거래의 63%를 차지한다. 서울역 앞 대형 오피스인 서울스퀘어가 약 1조2856억원에 매각되며 CBD 거래를 이끌었다. GBD 거래 규모는 7610억원으로 전 분기보다 47% 줄었지만 케이스퀘어 강남Ⅱ, 싸이칸타워 등 법인의 사옥 목적 매입이 이어지며 실수요 기반 거래 흐름이 두드러졌다.
이번 분기 서울 오피스 시장의 또 다른 특징은 법인 매수세다. 1분기 사옥 목적 매수 금액은 약 1조2000억원으로 전체 서울 오피스 거래 규모의 40.5%를 차지했다. 지난해 국내 오피스 빌딩의 사옥 목적 거래금액이 집계 이후 최대치인 5조5800억원을 기록한 흐름이 올해도 이어진 모습이다.
개별 거래를 보면 생활용품 브랜드 다이소 운영사인 한웰은 케이스퀘어 강남Ⅱ를 사옥 활용 목적으로 3550억원에 매입했다. 평당 가격은 5348만원이었다. 스포츠 의류·골프장비 업체 미스토홀딩스는 싸이칸타워를 사옥 목적으로 1940억원에 사들였다. 평당 가격은 3995만원이었다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “고금리 환경에서 기관투자가가 주춤한 사이 현금 여력을 갖춘 법인들이 임대비용 절감, ESG 관점의 자산 직접 보유, 포트폴리오 다각화 등을 고려해 사옥 매입에 적극 나서고 있다”며 “금리 안정화 흐름이 이어질 경우 기관 자금이 다시 유입되며 투자 주체별 비중에 변화가 생길 수 있지만 법인의 사옥 수요 자체는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 말했다.
임대시장에서는 권역별로 엇갈린 흐름이 나타났다. 올 1분기 서울 오피스 공실률은 6.9%로 전 분기보다 0.3%포인트 상승했다. CBD는 그랑서울과 타워107 등 대형 오피스의 공실 해소 영향으로 4.5%를 기록해 전 분기보다 0.5%포인트 낮아졌다. GBD는 일부 오피스에서 공실이 발생하며 3.8%로 0.3%포인트 높아졌다.
YBD는 파크원 타워1에서 LG화학 퇴거에 따른 대형 공실이 발생했지만 인근 빌딩의 공실 해소가 이어지며 3.0%를 나타냈다. 기타권역은 성수지역을 중심으로 신규 공급이 집중되면서 공실률이 15.1%로 전 분기보다 1.2%포인트 높아졌다.
임대료 상승세도 지속됐다. 올 1분기 서울 오피스 임대료는 전 분기보다 2.6%, 관리비는 1.6% 상승했다. 권역별 평균 임대료는 GBD가 평당 11만7800원으로 가장 높았고 CBD가 11만6700원, YBD가 9만9400원이었다.
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