1시간 전
분상제 밖 아파트, 가산비로 건축비 부풀려…심의 강화 목소리
2026.05.13 06:02
非강남 분양가 건축비 비중 54%
토허구역 실거주 유예 전체 확대
강북 월세 매물 65% 급감·급등
▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다
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[주요 이슈 브리핑]
■ 분양가 구조의 역설: 분상제 비적용 지역 아파트 건축비가 적용 지역보다 최대 3배 높게 책정되는 ‘가산비의 마법’이 서울 분양 시장에서 확인됐다. 동작구 라클라체자이드파인의 건축비 비중은 분양가의 54.9%에 달해, 강남구 역삼센트럴자이(19.5%)의 2.8배를 기록했으며, 가산비 통제를 위한 분양가 심의 강화가 필요하다는 지적이 이어지고 있다는 분석이다.
■ 토허구역 매물 확대, 효과는 제한적: 국토부가 토허구역 내 실거주 의무 유예 대상을 세입자가 있는 주택 전체로 확대했으나, 전문가들은 단기 매물 급증 효과는 크지 않을 것으로 평가했다. 대출 규제와 관망 심리가 매도를 억제하는 데다, 임대차 매물 감소로 전월세 가격 변동성이 오히려 확대될 수 있다는 우려가 나온다는 설명이다.
■ 강북 월세 시장 급변: 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 임대차 매물이 빠르게 줄면서 노도강 지역 월세 매물이 전년 대비 최대 64.97% 급감했다. 강북구 월세 100만 원 이상 계약 비중이 28.72%에서 41.44%로 치솟고, KB부동산 기준 강북 월세가격지수 상승률(3.82%)이 강남(2.79%)을 추월하는 등 임차 수요자의 주거비 부담이 가파르게 높아지고 있다는 해석이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 非강남 건축비가 강남보다 3배나 비싸
- 핵심 요약: 서울경제신문이 지난해 5월 이후 서울 분양 아파트 18개 단지를 분석한 결과, 분양가상한제 비적용 지역의 건축비가 적용 지역 대비 최대 3배 높게 책정된 것으로 나타났다. 동작구 라클라체자이드파인의 3.3㎡당 건축비는 2335만 원으로, 역삼센트럴자이(778만 원)와 약 1500만 원 이상 격차를 보였다. 분양가 대비 건축비 비중은 비적용 지역이 54.9%에 달해 적용 지역(19.5%)의 2.8배에 이른다. 가산비와 ‘그 밖의 비용’ 명목으로 건축비를 끌어올리는 구조가 고분양가의 핵심 원인으로 지목되며, 분양가 심의 강화 필요성이 제기되고 있다는 분석이다.
2. 토허구역 실거주 의무 2년 유예, 임대중인 주택 전체로 확대
- 핵심 요약: 국토부가 12일부터 토허구역 내 실거주 의무 유예 혜택을 세입자가 있는 주택 전체로 확대했다. 이날 기준 임대 중인 주택에 한해 적용되며, 올해 12월 31일까지 토지거래허가 신청을 마쳐야 한다. 유예 기간은 현행 임대차계약 최초 종료일까지이며 늦어도 2028년 5월 11일 전 매수자가 입주해야 한다. 다만 전문가들은 대출 규제·관망 심리로 단기 매물 급증 효과는 제한적일 것으로 보면서, 임대 매물 감소에 따른 전월세 가격 변동성 확대와 서울 외곽 매매가 자극 가능성을 우려한다는 설명이다.
3. 강북 월세 상승률 강남 추월…노도강 ‘월 300만원’ 계약 잇따라
- 핵심 요약: 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 임대차 매물이 급감하면서 서울 외곽 고가 월세 계약이 빠르게 확산 중이다. 노원구 월세 100만 원 이상 계약 비중은 전년 동기 대비 7.92%포인트 증가했고, 강북구는 28.72%에서 41.44%로 치솟았다. 아실 기준 강북구 월세 매물은 전년 동기 대비 64.97% 급감했으며, 대단지 4곳 모두 매물 0건을 기록했다. KB부동산에 따르면 강북 14개구 월세가격지수는 지난해 12월 대비 3.82% 올라 강남 11개구(2.79%)를 웃돌았다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. LH, 수도권 든든전세주택 1253가구 공급
- 핵심 요약: LH가 이달 서울·경기·인천 수도권 지역에 든든전세주택 1253가구를 공급한다. 시세 대비 90% 이하로 최장 8년 거주 가능한 공공전세 상품으로, 소득·자산 기준 없이 무주택자라면 신청할 수 있다. 지난해 서울 경쟁률은 평균 315대 1을 기록할 만큼 수요가 높았다. 공급 물량은 서울 103가구, 인천 72가구, 경기 1078가구이며 공고는 오는 21~28일 지역별로 순차 진행된다.
5. DK아시아, 하나은행 손잡고 ‘로열파크씨티 2단계’ 개발 본격화
- 핵심 요약: DK아시아가 하나은행과 전략적 금융협약을 체결하고 인천 서구 일대 1만 6800가구 규모의 로열파크씨티 2단계 개발을 본격 추진한다. 우선 추진되는 8800가구는 이번 협약으로 공사비의 90%를 확보해 사업이 안정 궤도에 올랐다. 개발 콘셉트는 청계천을 모티브로 한 수변 중심 도시로, 36홀 파크골프 코스를 비롯한 리조트형 인프라를 갖춘다. 인천 청라지구 이전을 추진 중인 하나금융그룹과 마곡지구 DL이앤씨(375500), 대한항공(003490)·아시아나항공(020560) 등의 배후 주거지로 주목받는다는 분석이다.
6. 절차 줄이고 비강남권에 인센티브…서울 ‘도시·건축 디자인 혁신’ 속도 낸다
- 핵심 요약: 서울시가 도시·건축 디자인 혁신 제도의 심의 절차를 개선해 사업 기간을 기존 2년 이상에서 1년 6개월로 단축한다. 비강남권과 소규모 부지에는 가점을 부여해 현재 선정 대상지 19곳 중 47.4%가 강남·서초구에 편중된 불균형을 개선할 방침이다. 도시정비형 재개발사업도 새롭게 적용 대상에 포함됐다. 서울 전역으로 개방형 공간 혁신이 확산되면 비강남권 사업지의 입지 가치 상승 효과를 기대할 수 있다는 해석이다.
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