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(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 토지거래허가구역 내 비거주 1주택자에 대한 실거주 의무 유예를 허용한 데 이어 등록임대사업자 양도세 특례 축소까지 검토하면서 시장의 매물 유도 압박 수위를 높이고 있다.

시장에서는 양도세 규제만으로는 매물 출회 효과에 한계가 있는 만큼 정부가 다음 단계로 보유세 강화를 검토할 가능성이 크다고 보고 있다.

비거주 1주택까지 넓힌 실거주 유예

13일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대했다. 기존에는 다주택자에게만 적용되던 실거주 유예를 비거주 1주택자까지 넓힌 것이다.

현재 토지거래허가구역 내 주택을 취득하면 허가일로부터 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실제 거주해야 한다.

정부는 형평성 보완 차원이라는 입장이지만 시장에서는 다주택자 양도세 중과 재개 이후 우려됐던 매물 잠김 현상에 대응하기 위한 조치라는 해석이 우세하다.

정부는 이와 함께 조정대상지역 내 등록임대사업자에게 적용돼 온 양도세 중과 배제 특례 손질도 검토 중이다. 특례가 축소되면 다주택자에게 적용되는 양도세 중과 규정이 등록임대사업자 보유 주택에도 동일하게 적용된다.

이재명 대통령은 "다주택인 아파트 4만 2500가구가 양도차익을 누리며 무기한 버티지 않고 시장에 매물로 나오면 집값 안정 효과가 미지수라고 보긴 어렵다"고 언급하기도 했다.

이젠 '보유세' 겨눈다…매물 출회 총력전

시장에서는 이제 정부의 칼끝이 보유세로 향할 가능성이 크다고 보고 있다. 양도세 규제만으로는 매물 유도가 제한적인 만큼 보유 부담 자체를 높여 장기 보유 유인을 낮출 수 있다는 이유에서다.

실제 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만 3985건으로 한 달 전 7만 6093건보다 16% 줄며 7만 건 아래로 내려왔다.

대표적으로 거론되는 수단은 공정시장가액비율 조정이다. 시행령 개정만으로 조정이 가능해 정책 실행 속도가 빠르다는 점에서다. 문재인 정부 당시에도 공정시장가액비율을 80%에서 95%까지 단계적으로 높인 바 있다.

보유세 부담 증가 폭도 상당할 수 있다. 서울 한남더힐 전용 235㎡의 경우 올해 공시가격 기준 보유세는 7633만 원 수준이지만 공정시장가액비율이 80%로 상향될 경우 8732만 원으로 약 1099만 원(14.4%) 늘어나는 것으로 추산된다.

여기에 종합부동산세 과세표준 구간 세분화와 장기보유특별공제 개편까지 현실화할 경우 다주택자와 고가 1주택자의 세 부담은 한층 커질 가능성이 있다.

공시가격 현실화율 조정 가능성도 거론되지만 건강보험료와 각종 부담금 산정 기준까지 연동된다는 점에서 실제 추진 가능성에는 신중론도 적지 않다.

전문가들은 보유세 부담까지 강화될 경우 시장에 묶여 있던 매물 출회 속도가 빨라질 가능성이 있다고 보고 있다. 특히 기준금리 인상 가능성도 변수다.

양지영 전문위원은 "세입자가 있는 주택 전체에 대해 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 유예한 것은 정부가 시장에 매물을 유도하겠다는 의지를 분명히 드러낸 조치"라며 "비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소, 보유세 등 세제 개편이 추가로 이뤄지고 주담대 금리가 지속적으로 높아질 경우 매물 출회는 더 이어질 수 있다"고 말했다.

전월세 시장 불안 우려도…"단순 수요 이동 아냐"

다만 전월세 시장 불안 가능성에 대한 우려도 적지 않다. 실거주 의무가 부과되는 만큼 거래가 이뤄질 경우 사실상 임대시장에서는 해당 물량이 사라지는 효과가 발생하기 때문이다.

정부는 매수 수요가 늘어나면 그만큼 임대 수요가 줄어드는 만큼 전월세난 우려는 제한적이라는 입장이다.

이유리 국토부 주택정책과장은 "무주택자의 매수 전환이 이뤄지는 만큼 전월세 수요도 일부 줄어 전체 수급에는 큰 영향이 없다고 본다"며 "상쇄효과가 있기에 총량적으로는 큰 문제가 없다"고 말했다.

반면 경기권 등 서울 진입을 원하는 잠재 수요가 꾸준해 단순한 수요 이동만으로 시장을 설명하긴 어렵다는 지적도 나온다.

윤수민 NH농협은행 전문위원은 "경기도 등 외곽에서도 서울 진입을 원하는 잠재 수요가 꾸준하다"며 "한 명이 집을 샀다고 해서 서울 전세 수요가 줄었다고 보긴 어렵다. 단순 수요 이동만으로 전월세 시장 안정을 기대하긴 어렵다"고 말했다.

wns8308@news1.kr

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