비거주 1주택자 집도 매물로 끌어낸다...연말까지 무주택자가 매수하면 최대 2년 실거주 유예하기로
2026.05.12 11:31
12일 국토교통부는 토지거래허가구역 내에서 임대 중인 주택을 거래할 경우, 매수자의 입주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예하는 대상을 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 밝혔다. 전날 이재명 대통령이 소셜미디어 X(옛 트위터)를 통해 밝힌 “세입자 있는 1주택자에게도 매도 기회를 주려고, 매수인은 무주택자로 한정하고, 매수인은 기존 임차인의 잔여 임차 기간이 지난 후에 입주할 수 있게 허용하되 그 기간은 최고 2년을 넘지 못하게 하려고 한다”는 내용과 같다.
기존에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치로 일부 다주택자가 매도한 주택에만 실거주 유예가 적용됐으나, 앞으로는 비거주 1주택자를 포함한 모든 임대 중인 주택으로 대상이 넓어진다.
이번 조치에 따라 토지거래허가제 내 주택을 매수할 때 매수인이 무주택자 등 실수요 요건을 충족하면, 기존 세입자의 잔여 임차 기간 동안은 실거주를 하지 않아도 된다. 기존에는 토지거래허가제 내 아파트를 매수하면 허가일로부터 4개월 이내 입주해, 2년간 의무 거주해야 했다.
앞으로는 토지거래허가제 지역에서 비거주 1주택자가 집을 팔 때 매수인이 무주택자라면 세입자의 임차 기간 종료 때까지 실거주를 하지 않아도 된다. 유예를 받기 위해선 올해 연말(12월 31일)까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고, 허가받은 이후 4개월 내에 등기 이전까지 마쳐 주택을 취득해야 한다.
국토부는 “실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고, 임대 중인 주택의 매도 편의를 개선하기 위한 것”이라고 설명했다. 이와 관련된 부동산거래신고법 시행령은 오는 13일부터 입법예고 할 예정이다.
단, 매수인은 기존 세입자의 임대차 기간 종료 후 반드시 실거주를 위해 입주해야 한다. 추가로 유예 기간은 최고 2년을 넘지 못하기 때문에 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다.
추가로, 국토부는 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하기 위해 이번에 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건으로 ‘발표일(5월 12일)로부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정해 운영하기로 했다. 예를 들어, 현재 집이 있는 사람이 12일 이후 집을 팔고 무주택자가 되더라도 비거주 1주택자의 세입자 있는 집을 취득하지는 못하는 것이다.
국토부는 이번 실거주 유예 조치에 대해 “발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해 주는 것이므로 갭투자를 새로이 허용해 주는 것이 아니고, 실거주 유예를 받더라도 임차 기간 종료일에 맞춰 입주하여 2년간 실거주해야 하는 의무는 여전히 적용된다”고 설명했다.
김윤덕 국토부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것이며, 매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론, 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다”며 “앞으로도 정부는 이와 같이 투기 수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택 시장을 개선해 나가는 한편, 부동산 시장 안정을 위한 서울·수도권의 주택 공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 계획”이라고 했다.
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