토허제 실거주 유예… 세 낀 집도 살 수 있다
2026.05.12 19:01
실거주 의무 2028년 5월까지 연기
대출 규제 완화는 병행하지 않기로
토지거래허가구역(토허구역) 내 ‘실거주 유예’가 오는 12월 31일까지 한시 적용된다. 대상은 세입자가 있는 모든 매물이다. 실거주 유예가 적용되는 매수자는 ‘무주택자’로 한정한다. 요컨대 무주택자가 토허구역에서 세입자가 낀 주택을 매수하는 경우 기존 임대차 계약 종료 시까지 실거주 시점을 미룰 수 있다. 이 경우에도 입주 후 ‘2년간 의무 거주’는 유지된다. 연말까지 매물 출회를 통한 공급 활성화가 이어질 것인지 이재명정부의 부동산 정책이 또다시 시험대에 올랐다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령을 13일 입법예고한다고 12일 밝혔다. 이번 조치의 핵심은 실거주 유예 대상을 넓힌 데 있다. 지난 9일까지는 일부 다주택자가 파는 집에 대해서만 한시 유예가 적용됐다.
앞으로는 ‘비거주 1주택자’를 포함해 세입자가 있는 주택 전체로 확대된다. 발표일인 5월 12일 기준으로 임대 중인 주택이라면 모두 해당한다. 실거주 의무 시점이 유예된 만큼 토지거래허가 대상 주택을 매입할 때 주택담보대출(주담대)을 실행하면 적용되는 전입신고 의무도 면제된다. 지난 2월 양도소득세 중과 유예 조치가 종료된 다주택자도 실거주 유예 요건을 똑같이 적용받는다. 다만 5월 10일 이후 신청분부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세가 중과된다.
실거주 유예를 받으려면 오는 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가받아야 한다. 허가 이후에는 4개월 이내에 주택을 취득(등기)해야 한다. 정부가 실수요자 중심으로 부동산시장을 개선해 나가는 만큼 매수자 요건을 엄격히 뒀다. 반드시 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 실수요자여야 한다. 이날 이후 기존 주택을 팔아 무주택자가 된 경우는 유예를 적용받을 수 없다.
조건부 유예인 만큼 사후 의무도 뒤따른다. 실거주 유예를 적용받은 매수자는 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 입주 시점만 미뤄질 뿐 일단 입주하면 2년 동안 실제로 거주해야 하는 의무는 기존 토허제 규정이 유지된다. 이르면 이달 말부터 실거주 유예 신청이 시작될 전망이다.
이번 정부 조치는 매물 잠김 우려가 계속되는 가운데 세입자 퇴거 문제로 집을 팔지 못하던 이들의 매물 출회를 끌어내기 위한 고육지책으로 풀이된다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “당장 공급이 어려운 상황에서 실거주 유예 대상을 조정해 약간의 유연성을 부여한 조처로 보인다”며 “토허구역 해제 등 더 근본적인 논의는 빠진 단기적 대책”이라고 분석했다.
정부는 갭투자를 사실상 허용하는 것 아니냐는 지적에는 선을 그었다. 국토부 관계자는 “현재 임대 중인 주택에 대해서만 실거주를 유예해 주는 것이므로 새롭게 갭투자를 허용해 주는 것이 아니다”고 했다. 고강도 대출 규제 완화 조치가 추가되지는 않을 전망이다. 국토부 관계자는 “전세자금 퇴거 대출이나 신규 주담대에 대해 규제를 완화할 계획은 없다”고 말했다.
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