[테헤란로] 믿는 도끼에 발등 찍힌 해외투자
2026.05.11 18:26
사상 초유의 해외리츠 법정관리 사태를 맞은 제이알글로벌리츠에 은퇴자금이 묶인 투자자들의 하소연이다. 이번 사태를 단순히 해외부동산 투자 실패로만 치부하기보다는 장기·저유동성 자산에 초단기 금융구조를 결합한 구조적 문제점을 살펴봐야 제2, 제3의 사태를 막을 수 있다는 자성의 목소리도 높다.
통상 국내 리츠 투자자들은 '정부기관 임차' '장기 임대차' '낮은 공실률'이라는 요소를 안정적 배당의 근거로 받아들였지만 실제 리츠 배당은 순영업소득(NOI)에서 금융비용과 유지비를 차감한 뒤 결정된다. 문제는 임대수익은 상대적으로 고정되어 있는 반면 금융비용은 급격히 증가했다는 점이다. 특히 국내 증권사 중심의 전자단기사채(전단채)·자산유동화기업어음(ABCP)·단기사채 구조는 3개월 단위 차환 발행을 전제로 움직인다. 평상시엔 문제가 없지만 시장이 경색될 경우 차환 실패가 곧 기술적 채무불이행으로 이어진다. 이후 크로스 디폴트 조항이 작동하면서 전체 금융구조가 동시에 무너지게 된다. 결국 제이알글로벌리츠 사태의 핵심은 '자산의 부실'보다 '유동성 구조의 실패'가 크게 작용했다.
이와 함께 유상증자 실패와 유럽 부동산 시장에 대한 구조적 이해 부족도 한몫했다. 실제 국내 시장은 '정부기관 임차=무위험 자산'이라는 단순 논리로 접근했지만, 유럽 코어 오피스 시장은 단순 임대차 안정성보다 금리 사이클, 유동성, 투자자 수요, 변동성 등이 훨씬 중요하다. 국내 시장이 이를 충분히 이해하지 못한 채 '정부기관 임차'라는 상징성에 과도하게 의존한 면도 곱씹어봐야 한다. 여기에 신평사들의 '뒷북 등급평가'도 이번 사태를 부채질했다는 지적이 거세게 나온다. 신용등급 A가 한순간에 투기등급을 한 번도 거치지 않고 디폴트 상태로 떨어지면서 투자자들은 엑시트할 기회도 사실상 놓치게 된 셈이다.
결국 이번 사태는 한국 부동산금융 시장의 구조적 한계를 드러낸 사건으로 기록될 것이다. 국내 증권사는 본질적으로 단기 유동성과 수수료 기반 사업구조를 가진다. 반면 해외 핵심 부동산과 같은 장기자산은 연기금·보험사와 같은 장기자본이 적합하다. 그러나 국내 자본시장은 장기자산을 단기 차환형 금융으로 운용하는 구조가 반복되어 왔고, 금리 상승기와 유동성 위축 국면에서 그 취약성이 한꺼번에 노출됐다. 이번 사례를 반면교사 삼아 부동산 등 대체자산에 무리한 금융 구조를 얹은 실패 사례가 더 없는지 살펴봐야 할 것이다.
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