심상찮은 전세가… 집값 불안 뇌관 우려
2026.05.11 13:54
가파르게 치솟는 아파트 전셋값이 위태로운 부동산 시장을 뒤흔들 핵심 ‘뇌관’이 될 수 있다는 우려가 나오고 있다.
올해 들어 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 추월한 데다, 내년 서울 신축 입주 물량마저 올해의 반토막 수준으로 급감할 것으로 예고되면서 집값 불안의 씨앗을 키우고 있다.
11일 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 전세가격 누적 상승률은 5월 첫째 주 기준 1.56%로 매매 상승률(0.98%)을 0.58%포인트 웃돌았다.
수도권 전세가 상승률(2.20%)은 매매가격 상승률(1.79%) 대비 0.41%포인트 높았고 비수도권은 전세 상승률이 0.94%로 매매 상승률(0.20%)을 0.74% 웃돌았다.
서울은 매매 상승률(2.81%)이 여전히 전세 상승률(2.61%)을 웃돌고 있으나, 격차가 꾸준히 축소돼 최근에는 0.20%포인트까지 좁혀졌다.
5월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 직전 주 대비 0.23% 올라 2015년 11월 셋째 주(0.26%) 이후 최고 수준을 기록했다.
서울에서도 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등의 영향을 받은 강남3구는 매매가격이 약세를 보였지만 전셋값은 상승세가 가팔랐다.
서초구는 올해 매매가격이 누적 1.00% 오른 반면 같은 기간 전셋값은 3.65% 오르며 격차가 2.65%포인트로 컸다. 강남구(매매 -0.38%, 전세 0.84%)와 송파구(매매 1.37%, 전세 2.09%)도 비슷한 양상을 보였다.
강남3구와 함께 약세권에 포함됐던 용산구(매매 1.13%, 전세 2.36%)도 전세 상승률이 매매가 오름세를 추월했다. 노원구(매매 3.48%, 전세 4.06%)의 경우 매매가 상승률이 상당히 높은 수준이지만 전세가 상승률은 그보다 더 컸다.
전셋값 상승 속도에는 전세의 월세화 가속, 서울의 경우 신축 입주물량 감소, 다주택자 규제에 따른 전세 물건 소진 등이 종합적으로 영향을 미친 것으로 풀이된다.
특히 서울 아파트 입주물량 감소가 올해 뚜렷해질 전망이라, 전세 물량 감소에 따른 전셋값 상승세가 한층 가팔라질 수 있다는 전망이 나온다.
한국부동산원과 부동산R114가 지난 2월 발표한 공동주택 입주 예정 물량을 보면, 올해 서울 공동주택 입주 물량은 2만7058가구며, 내년에는 1만7197가구로 많이 감소한다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “신축 입주가 부족한 상황에서 월세화에 따른 전세 매물의 빠른 감소로 전셋값 상승세가 빨라지고 있다”며 “다주택자 규제를 통해 일부 전월세 물건이 감소하고, 비거주 1주택자에도 규제가 미치면 이런 추세는 더 강해질 수 있다”고 말했다.
전세난과 전셋값 상승세가 불안한 집값을 더 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 전셋값이 치고올라갈 경우 “대출을 보태 차라리 집을 사자”는 심리가 강해지며 전세 수요가 매매 수요로 이동할 수 있다.
특히 전세가 오른다는 것은 매매가 하방 지지선이 함께 올라간다는 뜻과 다름없다.
변수는 있다. 실거주 의무와 강력한 대출 규제가 먼저 꼽힌다. 전세가 올라 매매로 갈아타고 싶어도, 정부의 강력한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 높은 대출 문턱 때문에 자금 조달이 막혀 실제 매수로 이어지지 못할 수 있다. 갭투자를 막으려는 조치로 도입된 실거주 의무화 조건도 벽이 된다. 앞으로 금리가 오를 수 있는 시장 환경도 부동산 매매 시황에 영향을 줄 수 있다.
전문가들은 전세가 상승세가 점진적 매매가 우상향을 이끌 수는 있지만 폭등세로 이어질 가능성은 크지 않다고 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세 물건이 줄고, 또 임대차 보증금이 올라간다는 것을 결코 매매가와 떨어뜨려 볼 수 있는 문제가 아니다”며 “매매가 하방이 되는 임차 보증금이 오른다는 것은 집값을 떠받치는 바닥선이 올라간다는 뜻이고 이는 가격 상승을 부추길 소재가 된다”고 말했다.
그는 “매매가뿐 아니라 전월세 상승도 심각한 문제로 인식해야 한다”고 덧붙였다.
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