“팔면 다신 서울 못산다”…‘비거주 1주택’ 퇴로, 토허제에 갇히나 [부동산360]
2026.05.11 10:54
다주택자 양도세 중과 재개로 매물 급감
‘비거주1주택’ 매물 출회 한정적 전망
주택 공급 ‘순증’ 어렵고 수요 줄지 않아
‘비거주1주택’ 매물 출회 한정적 전망
주택 공급 ‘순증’ 어렵고 수요 줄지 않아
| 10일 서울 송파구 한 부동산중개업소에 붙은 양도세 관련 안내문. [연합] |
[헤럴드경제=김희량·윤성현 기자] 다주택자 급매물의 ‘마감시한’이었던 5월 9일을 지나며 주말 사이 서울 아파트 매물이 급감하는 모습을 보이고 있다. 이에 정부가 매도 허용을 예고한 비거주1주택자의 ‘세 낀 매물’이 시장에 얼마나 나올 지 관심이 쏠린다. 업계에서는 실거주가 어려운 소유주 매물은 순차적으로 매도 물량에 포함될 수 있으나, 극적인 매물 출회 효과는 나타나지 않을 것으로 보고 있다.
절세 급매물 소화된 뒤, ‘팔겠다’ 매물 급감…李 대통령 “비거주 1주택 매도 허용”
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 11일 오전 기준 서울 아파트 매물 수는 6만5682건으로 9일(6만8495건) 대비 약3000건 감소했다.
10일부터 다주택자 양도세 중과가 시작되자, 절세 목적의 급매물이 끊기고 매물잠김이 시작된 모습이다. 이같은 매물 감소에는 다주택자 매물 확대로 주춤했던 서울 집값이 다시 상승 흐름을 보이자 ‘버티자’는 흐름도 감지된다. 한국부동산원에 따르면 5월 첫째주(4일 기준) 서울 아파트 값은 강남구를 제외한 24개구 전역에서 상승 움직임을 보였다.
실제 강남권의 한 공인중개업소 관계자는 “매물을 내놨던 다주택자 가운데 중과 유예도 끝난 데다가 가격도 오름세를 보이고 있으니 매물을 거두는 이가 많았다”고 말했다.
이 같은 시장 상황을 의식한 듯 정부도 토지거래허가구역 내 비거주1주택의 매물 유도를 서두르는 모습이다.
이재명 대통령은 11일 새벽 엑스(X·옛 트위터)에 “2년 내 입주를 전제로 한 무주택자 대상 매수를 허용하려 한다”고 밝혔다. 그러면서 구체적인 방법으로 “국토교통부가 형평성 보장을 위해 다주택자와 동일하게, 세입자 있는 1주택자에게도 매도할 기회를 주기 위해, 매수인은 무주택자로 한정하고, 매수인은 기존 임차인의 잔여 임차기간이 지난 후에 입주할 수 있게 허용하되 그 기간은 최고 2년을 넘지 못하게 한다”고 말했다.
국토부도 대통령의 이같은 발언에 대해 “비거주1주택자의 매물 또한 토지거래허가구역 내 실거주 유예를 적용받더라도 입주 후 2년간 실거주를 해야 한다”라고 덧붙이며 기정사실화 했다.
향후 1~2년간 서울에서 나올 수 있는 매물 3~4만호…극적 효과 어려워
업계에서는 정부가 장기보유특별공제 등을 통해 ‘비거주 주택’에 대한 세금을 강화하면서, 동시에 매도할 수 있도록 퇴로를 마련해주더라도 상당수는 ‘실거주’를 택할 것으로 보고 있다. 또 집을 매도한 후 자금을 더해 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타기 할 것이란 전망도 나온다. 뭐가 됐든 정부 기대처럼 주택 시장 공급을 ‘순증’하긴 어려운 조건이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “세입자의 임대차 기간을 보장해야 하고 매도 조건이 아직 발표되지 않아 물량이 일시적으로 쏟아지긴 어렵다”면서 “장특공제 개편 시 실질적 불이익이나 유예기간 등을 확인하고 움직일 소유자도 있어 1~2년 사이 서울에서 3~4만호 정도가 나올 것으로 추산된다”고 밝혔다.
윤 랩장은 “자금력이 있는 경우 실거주를 전제로 한 ‘똘똘한 한채’ 갈아타기 또는 입주를 선택할 것”이라며 “반대의 경우는 기존 주택을 팔고 거주 조건을 충족할 대체지를 매수할 텐데 핵심은 어떤 경우에든 주택수요가 이동할 뿐 감소하는 게 아니라는 점”이라고 강조했다.
| 한 부동산중개업소에 붙은 급매물 안내문. [연합] |
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “보유세를 고려해 은퇴한 고령층이 많은 강남권에서 장특공제 거주 ‘10년’을 못 채운 구축이 나올 수 있다”면서 “다만 이미 연초부터 물량이 나왔기 때문에 극적인 매물 증가 효과는 없을 것”이라고 말했다.
세금이 늘어나도 ‘세 낀 집’을 팔지 않고 ‘보유’를 택할 가능성이 높다는 시각도 있다.
함영진 우리은행 부동신리서치랩장은 “고가주택일수록 갈아타기 시 동원가능한 대출이 적기 때문에 현금 여력이 부족한 비거주1주택자는 발이 묶이게 될 것”면서 “재산세 기준은 6월1일, 세제 개편은 7월에 예정돼 시차가 있는 상황이라 다운사이징하는 고령자들 외에는 당분간 관망에 그칠 가능성이 높다”고 전했다.
권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “과거 서울로 원정투자 해 매각 차익이 충분히 발생한 지방 자산가들이 매도에 나설 가능성이 있지만, 오히려 토지거래허가제로 지방 거주 비거주1주택자 상당수는 ‘지금 팔면 다시는 서울을 못 산다’는 인식이 강해 팔지 않을 것”이라고 내다봤다.
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