[단독] 미분양됐다고 세금 수억 내라니 … 서민주택 '빌라' 공급감소 우려
2026.05.10 19:58
신축 5년내 전량 판매 못하면
건축주 취득세 중과·가산세
지난달 말부터 기한만료 도래
전세사기 여파 수요 끊겼는데
사업비대출한도 80→30% 뚝
"빌라는 아파트와 구분해야"
소규모 빌라 건축주들이 신축 빌라 분양 실패로 수억 원대 취득세를 추징받을 위기에 처했다. 공급 주체인 건축주들의 자금난이 가중되면서 서민 주거의 '징검다리' 역할을 해온 빌라 공급이 더 감소할 가능성이 제기된다.
10일 부동산 업계에 따르면 2021년 4월 지방세법 개정안 시행 전후로 노후 주택을 매입한 주택신축사업자들의 신축 주택 판매 기한(5년)이 지난달 말부터 순차적으로 만료되기 시작했다. 해당 법은 주택신축사업자가 취득세 중과를 면제받으려면 취득일로부터 5년 이내에 노후 주택을 허물고 새로 지은 주택을 전량 판매하도록 규정하고 있다. 그러나 전세사기 사태 이후 비(非)아파트 '거래 절벽'이 발생하면서 해당 기한을 넘긴 사업자들이 최대 12%에 달하는 중과세와 가산세를 납부해야 하는 처지에 놓였다.
서울의 한 빌라 신축사업자는 "기존 노후 주택을 허물고 새 집을 지어 공급한 사업자들까지 과세 대상이 되는 것은 불합리하다"며 "침체된 비아파트 시장 상황을 고려하지 않고 기계적으로 중과세를 부과하는 것은 사실상 공급을 하지 말라는 선고와 다름없다"고 말했다.
빌라 등 비아파트는 한때 서울에 매년 3만가구 이상 준공되며 아파트와 공급 규모 면에서 큰 차이가 없었다. 하지만 전세사기 사태와 아파트 선호 현상이 겹치면서 최근 수년간 분양 침체를 겪었다. 지난해에는 신규 공급이 4000가구 수준으로 떨어지면서 수도권 전월세난 가속화에도 영향을 미치고 있다는 지적이 나온다.
빌라는 선분양을 통해 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하는 아파트와 달리 준공 후에야 자금을 회수하는 구조다. 과거에는 토지담보대출로 땅을 사고 집을 다 지은 뒤 들어오는 세입자의 전세금이나 매수자의 잔금으로 대출을 상환하며 다음 사업지로 이동하는 게 가능했다.
하지만 매수 수요가 아파트로 쏠리고 빌라가 주택 매매시장에서 소외되면서 빌려 쓴 건설비를 갚지 못하는 경우가 많아졌다. 게다가 빌라 건설의 주 자금 창구였던 상호금융권마저 대출 규제를 강화하며 자금줄이 마르면서 과거 사업비의 80%에 달했던 토지담보대출 한도는 30% 이하로 급락했다. 특히 금융권이 대출 실행 조건으로 잔금 지급 전 '선(先)철거'라는 현실적으로 불가능한 조건을 내걸어 대출 자체가 어려워진 측면도 있다.
결국 아파트처럼 안정적인 사전 분양대금 유입이 없는 상태에서 상호금융 대출이나 준공 후 분양, 전세금에만 의존해야 했던 소규모 사업자들은 금융 비용 증가와 미판매에 따른 취득세 중과까지 겹치며 집을 지을수록 손해를 보고, 파산에 이르는 상황이 됐다. 서울 동대문구 용두동의 한 주택신축사업자는 "전세사기 여파로 아파트로 매수세가 쏠리면서 분양길이 막혀 자금줄이 말랐는데 이제는 수억 원의 취득세 중과까지 기다리고 있다"고 호소했다. 강동구 고덕동의 한 사업자 역시 "취득세 원금에 가산세까지 더해지니 문자 그대로 앉아서 망하는 처지"라고 전했다.
비아파트 맞춤형 금융 체계가 갖춰지지 않은 상태에서 아파트 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 잡으려는 규제가 빌라 시장에도 일괄 적용되며 자금줄이 막히는 풍선효과가 나타났다는 지적이 나온다. 업계 관계자는 "비아파트 사업은 아파트와 규모, 절차, 판매 방식이 전혀 다르지만 이에 대한 이해 부족으로 아파트에 실행한 엄격한 제한이 비아파트 시장에도 적용되고 있다"며 "도심 공급 시장의 물꼬를 트려면 판매 기한을 폐지하고 비아파트 특성에 맞는 금융 지원 체계를 서둘러 마련해야 한다"고 제언했다.
빌라 공급 감소와 월세 전환으로 서울 빌라 전세 수급지수는 지난해 6월 100.4를 기록하며 100을 넘어섰고, 올해 3월에는 104.1까지 상승했다. 이 지수는 100을 넘을수록 수요가 공급을 웃돈다는 의미다. 아파트 전세난이 비아파트 시장으로 확산하는 모습인데 이러한 수급 불균형이 지속되면 무주택자의 주거 부담은 계속 커질 수밖에 없다.
전문가들은 현재의 비아파트 공급 위기를 타개하기 위해선 아파트 중심의 공적 보증 체계에서 벗어난 근본적인 금융 대책이 필요하다고 입을 모은다. 이에 따라 장기적으로는 재원을 다각화한 민관 합동 주택공급 안정화 펀드를 조성하고 이를 전담할 전문 금융기관을 설치해야 한다는 제언도 업계 안팎에서 나온다. 이는 과거 금융위기 당시 일본이 도시 및 부동산 개발사업의 자금줄이 막히자 민관 공동의 '부동산시장 안정화 펀드'를 만들어 신용 경색 문제를 해결했던 사례를 벤치마킹한 것이다.
[홍혜진 기자]
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