양도세 중과, 4년 만에 부활…다주택자 '절세 셈법' 흔들
2026.05.10 05:00
매도 대신 버티기·증여 가능성…실거주 중심 세제 개편 예고
(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 2022년 한시적으로 도입했던 '다주택자 양도소득세 중과 유예' 조치가 4년 만에 종료됐다. 당시 거래 활성화와 매물 유도를 위해 시행됐지만, 특정 계층에 대한 감세 혜택과 조세 형평성 훼손이라는 비판도 이어졌다. 중과 부활 이후 시장이 다시 매물 잠김 국면으로 들어갈지, 집값 흐름에는 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.10일 정부와 부동산 업계에 따르면 정부는 이날부터 다주택자 양도세 중과를 다시 적용한다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 부동산 시장 활성화를 위해 도입했다. 최고 82.5%에 달하는 징벌적 양도세율이 다주택자의 '매물 잠김'을 초래한다는 지적이 나오면서, 정부는 일반 세율(6~45%)을 적용해 시장에 매물을 유도했다.
유예 기간 거래 회복을 견인했다는 평가를 받았다. 하지만 이 과정에서 강남3구와 한강벨트 등 서울 주요 지역을 중심으로 매수세가 유입해 집값이 치솟았고, 결과적으로 다주택자의 자산 가치를 높여주는 '부자 감세'라는 비판이 제기됐다.
양도세 중과 유예 종료로 이날부터 조정대상지역 내 다주택자의 세 부담은 다시 크게 높아진다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택 이상은 30%p가 가산된다. 지방소득세를 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.
특히 그동안 적용됐던 최대 30%의 장기보유특별공제 혜택까지 중단되면서, 다주택자가 체감하는 실질 세 부담은 매도가격에 따라 수억 원 단위까지 늘어날 수 있다는 분석이 나온다.
정부는 시장 혼란을 최소화하기 위해 지난 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에만, 지역에 따라 9월 또는 11월까지 잔금 지급과 등기 이전을 마쳐도 중과세 대상에서 제외하는 보완책을 마련했다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "양도세 중과 유예 종료 이후 서울은 신규 매물 유입이 빠르게 둔화하면서 매물 감소 흐름이 본격화할 가능성이 높다" "현재 시장에 나와 있는 매물 상당수는 이미 소진 단계에 들어간 만큼, 이를 대체할 신규 매물이 줄면 6~7월부터는 매물 감소 속도가 예상보다 더 가팔라질 수 있다"고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 시장의 이분화 가능성에 주목했다. 남 연구원은 "투자성이 강한 강남권과 한강벨트는 박스권 장세를 보이겠지만, 15억 이하 중저가 시장은 실수요와 정책 대출 활용이 가능해 양호한 흐름이 지속될 것"이라며 "특히 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소가 가시화될 경우 외곽 지역을 중심으로 매물이 출회될 수 있다"고 전망했다.
정부는 이번 중과 부활을 시작으로 '실거주' 여부를 과세의 핵심 기준으로 삼는 추가 대책도 검토 중이다. 실거주하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택을 축소하거나 폐지하는 방안이 유력하게 거론된다.
이재명 대통령은 자신의 SNS(X)를 통해 "실거주 목적이 아닌 투자용 주택에 대해 오래 소유했다는 이유만으로 세금을 대폭 깎아줄 이유가 없다"며 규제 의지를 밝혔다. 주택 수라는 기준을 넘어 실제 거주 여부를 과세의 핵심 잣대로 삼겠다는 의미로 해석된다.
업계에서는 이번 조치로 다주택자에 대한 압박 수위가 한층 높아지고, 시장 역시 실거주 중심으로 재편될 가능성이 크다고 보고 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "정부가 공급 대책 공백기 동안 매물 출회를 유도하기 위해 대출 만기 연장 제한 등 추가 시그널을 지속적으로 내놓을 가능성이 있다"며 "이미 고금리 상황에서 보유세와 이자 부담을 견디지 못한 다주택자들이 버티기 어려운 환경이 조성되고 있다"고 말했다.
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