19시간 전
[사사건건] 양도세 부과 D-2, 주택 시장 상황은?
2026.05.08 16:32
■ 방송 시간 : 5월 8일(금) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 김용준 기자
■ 출연 : 정철진 / 경제 평론가
https://youtu.be/zMwS-zbMTe8
◎김용준: 모레부터 다주택자 양도세 중과가 다시 살아납니다. 현재 부동산 시장 상황은 어떤지 또 살펴보겠습니다. 알면 돈이 되고 득이 되는 시간, 이 주의 경제, 정철진 경제평론가와 함께합니다. 어서 오십시오.
▼정철진: 안녕하십니까?
◎김용준: 안녕하십니까? 내일까지요, 관할 시청 또 구청, 여기에 토지거래허가 신청을 하고 그다음에 허가 나오면 양도 절차를 하든지 끝내야 양도세 중과를 피할 수 있다고 해요. 그래서 지금 내일 어? 토요일인데? 관공서 문 닫는 날이지만 이 서울 지역에 있는 구청들 또 경기도 일부 시청들 또 구청들은 문 열고 토허제 신청 접수 받는다고 하니까 참고하시고요. 양도세 중과, 이제 거의 다 끝나가는데, 유예가. 거래가 좀 많았습니까?
▼정철진: 먼저 그 구청 얘기부터 좀 해드리면, 원래는 계약을 마무리를 해야 혜택을 받게 되는 거 아니겠습니까, 유예를.
◎김용준: 그렇죠.
▼정철진: 그런데 서울 전역이 일단 토지거래허가제, 토허제로 묶여 있고 수도권 일부도 묶여 있기 때문에 토허제가 보통 2주, 허가까지. 요즘처럼 많이 밀려 있으면 거의 3주 정도 시간이 걸린단 말이에요.
◎김용준: 한 달씩 걸려요?
▼정철진: 그래서 일단 정부가 조금 더 배려를 해줬습니다. 그래서 일단 토허제 신청까지만 돼도 일단은 혜택을 주겠다고 해서 어제 부동산들이 굉장히 바빴다고 하는 게, 토허제 신청하려고 하면 또 서류 작업이 굉장히 많거든요. 그래서 어제 해서 오늘 넣고, 아마 오늘 일단 밀어 넣게 되면 내일 서울 전체 구청은 모두 다 출근을 하는 것으로 나와 있어요. 왜냐하면 A 구청은 출근했는데 B 구청은 출근 안 해가지고...
◎김용준: 그것 때문에 못 했다는 얘기가 나오면 안 되니까.
▼정철진: 못 했다, 이럴까 봐, 다 말씀하신 대로 하게 된 거고요. 크게 이제 토허제 중과 유예 끝을 앞두고 매물 건수와 거래 건수를 나눠봐야 될 것 같은데요.
◎김용준: 매물 건수 따로, 거래 건수 따로.
▼정철진: 그렇죠. 일단 매물 건수를 보게 되면 1월 23일, 저 때가 굉장히 중요하죠. 이재명 대통령이 SNS를 통해가지고 저 운을 첫 번째로 뗀 겁니다. 2022년 이후에 1년 단위로 벌써 네 번째, 1년 단위로 네 번이나 다주택자 중과를, 양도세 중과를 유예해줬는데 이제 더 이상은 없다고 이야기를 했었고요. 그때 당시 서울만 놓고 보면 매매 매물이 5만6천 건 정도였는데, 3월에 굉장히 강력하게 말하고 공식화 선언을 하잖아요. 그때 8만 건까지 일단 매물이 늘어났다고 보시면 될 것 같습니다.
◎김용준: 8만 건.
▼정철진: 그런데 지금 5월 4일에는 조금 줄어들었죠. 이제는 팔 사람은 다 팔았고 살 사람은 샀고 일종의 매물 잠김의 시작이다라고 보면 될 것 같고요. 중요한 건 거래 건수인데, 현재까지 서울 기준으로 보면 신고된 것이 1월이 한 5,300건 정도였고요. 2월이 5,780건, 3월 매매 거래가 5,400건, 4월이 한 5,780건. 그래서 우리는 다주택자들이 무서워가지고, 중과가 싼 가격에 다...
◎김용준: 엄청난 급매로 나오고, 네.
▼정철진: 할 줄 알았는데 실제로 매매 거래가 된 것들을 보면 한 5,400, 5,700건 수로 2, 3, 4월이 갔다라고 볼 수가 있겠고요. 이제 두 번째 중요한 것이 가격 아니겠습니까? 가격 같은 경우에는 3월이 실질적으로 하락 거래라고 하죠. 10건 중 4건, 5건이 하락 거래가 됐었고, 특히 강남 같은 경우에는 주간 단위로 마이너스가 잠시 나오기는 했는데, 크게 놓고 보면, 서울 전체로 놓고 보면 강남 쪽은 다주택자 중과, 중과 유예가 끝난다라는 게 조금은 영향을 미친 것으로 보여지지만 강북과 수도권에 또 다른 이야기가 있었던 것 같아요. 왜냐하면 조금 전에 또 전세 시장 이야기를 하겠지만 전셋값은 오히려 이 기간 동안에 꾸준히 올랐거든요. 그러니까 15억 밑은 그나마 현재 대출이 6억까지 가능하잖아요. 그러니까 이제 10억 밑에, 12억 밑의 단에 있는 또 집들 같은 경우에는 신혼부부를 비롯해서 신규 수요가 올라가면서 거기는 또 가격이...
◎김용준: 올랐어요?
▼정철진: 역설적으로 올랐어요. 그래서 서울 전역으로 놓고 보면 굉장히 중요한 이벤트 하나가 끝나게 되는데, 이것이 급락했다든가 집값이 많이 떨어진 것은 아닙니다. 다만 이것을 놓고 두 가지 시선이 있는 것 같아요. 물이 반이나 찼냐 아니면 반밖에 없냐.
◎김용준: 반밖에 안 찼냐.
▼정철진: 이제 이렇게 있는데, 만에 하나 정부가 다주택자 중과를 또 유예해 준다고 했었다고 한다면 실은 이번에 거의 대급등이 나왔을 거다. 돈이 워낙 많이 풀렸잖아요. 그래서 주식도 저렇게 활황이기 때문에 그나마 다주택자 중과 유예를 끝낸다는 것 때문에 덜 올랐다. 이렇게 보는 시선, 두 가지 시선이 함께, 그러니까 효과 없네, 덜 올랐네라는 시선 2개가 있다는 걸 말씀드리고요. 결국에는 6월에 지방선거 끝나고 나면 정부가 추가 대책을 내놔야 될 것 같고, 그것은 결국 이제 세제 개편안이 아닐까, 이렇게 보여지고 있습니다.
◎김용준: 지금 아까 잠깐 매물 잠김 현상, 매물이 시중에 거둬들이는 현상들 잠깐 언급하셨는데, 그러면 그 이유는 매도 시점을 조금 늦춰서 시장 반응의 뭘 좀 볼 수 있다는 생각 때문에 거둬들였을까요?
▼정철진: 왜냐하면 강남, 강북이 좀 다를 텐데요. 강남 같은 경우에는 실제로 매물 잠김이 왜 시작됐냐, 웬만한 아파트가 30억 이상씩 하잖아요. 그러면 현금이 거의 25억 정도 이상은 들고 있는 사람만 이제 집을 살 수 있을 텐데...
◎김용준: 그렇죠.
▼정철진: 이 강남의 집주인들이 우리가 생각하는 것만큼 크게 급매물이라든가 몇억씩 떨어지게 또 내놓지를 않는단 말입니다. 그러니까 매도인과 매수인의 이게 맞지 않죠. 그런 사이에 5월 9일은 다가왔기 때문에 아마 4월 말, 5월 초 기점으로 해서 다주택자 중에서는 그냥 안 팔란다, 나는 이거 끝까지 들고 가볼란다 쪽으로 해서 이제 매물 잠김이 함께 나오게 됐다고 볼 수가 있겠고요.
◎김용준: 아까 잠긴 매물이 어쨌든 나와야 되고 어쨌든 정부의 후속 대책, 세제 관련된 부분을 건드릴까, 이런 예상도 있는데. 어쨌든 매물이 나와야 실거주자에게 돌아가고 가격도 떨어지고 할 텐데, 정부가 유도할 수 있는 조치 예상할 수 있는 게 뭐가 있을까 싶어요?
▼정철진: 시장에서 크게 두 가지 정도를 생각하고 있는 것 같아요. 이제 6월 선거 때까지는 갔다가 중요한 그다음에 변곡점이 추석입니다. 우리 한국 특히 서울과 수도권 집값은 추석 이후부터 9월 지나서 10월에 한 번 거의 점프업을 하거든요. 이제 그게 추석에 다 모여서 주식 얘기 올 추석에 많이 하겠지만, 이제 그간은 집값 얘기를 많이 했잖아요. 그러면서 또 이사 수요와 매매 수요가 터지면서 나오기 때문에 아마도 정부는 선거 끝나고 추석 전에 뭔가 하나는, 또 하나의 카드를 꺼내들 가능성이 있는데요. 현재로서는 역시 장기보유특별공제 카드를 먼저 꺼내들 가능성이 있습니다.
◎김용준: 계속 언급되고 있는...
▼정철진: 네, 계속 언급되고 있고요. 보유세는 일부 전문가 저도 이번에 그냥 보유세까지 같이 꺼내자라는 쪽이기는 한데, 지금 정부의 모습을 좀 보면 보유세는 좀 아주 마지막에 꺼낼 것 같더라고요.
◎김용준: 왜 보유세까지 좀 같이 꺼내는 게 좀 더 효과적이라고 생각하시는...
▼정철진: 저는 이제 문재인 정부 때도 누누이 말씀드리지만, 부동산 같은 경우에 1단계 규제, 2단계 규제, 3단계 규제라고 하면 규제 때마다 시장이 계속 눈치 보기를 하고 그 규제가 끝나면 한 번 더 오르고요. 이제 공급이 확실하지 않는 이상에는 마지막 5단계가 가장 강력하다고 하면 강력한 규제 때까지 계속 오르는 그런 패턴을 보였기 때문에, 지금 누구나 생각하는 가장 끝판왕이 보유세잖아요. 그렇다면 먼저 가장 강력한 규제를 먼저 꺼내드는 것이 맞지 않나? 이렇게 생각을 하고 있는데. 정부는 아마 장기보유특별공제를 먼저 꺼내고 그다음에 이제 보유세 이런 순서로 가게 될 것 같은데요. 장기보유특별공제 같은 경우에는 10년 이상 보유, 10년 이상 거주하게 되면 40%, 40%에서 자기가 10년 이상 보유하면서 산 사람들은 양도세의 한 80%를 깎아주는, 아주 쉽게 생각하면 그렇게 될 것 같은데. 지금 이재명 대통령도 언급은 했지만, 실거주가 아니고 단순히 보유로만 했다라고 해서 지금 40%의 장기보유특별공제를 해주는 부분이 좀 과하다라고 해서 아마도 살지 않은 비실거주에 대한 장특을 개편할 가능성이 지금 상당히 보여지고 있거든요.
◎김용준: 어떻게 좀, 공제율을 좀 수치를 손보는 수준으로 갈까요?
▼정철진: 그렇죠. 이제 많이 줄이는, 이제 그런 과정이기 때문에. 그렇게 되면 똑같은 패턴이죠. 지금이랑 언제까지 팔면 장특을 주고 언제까지 안 팔면 장특 놓친다라고 할 경우에...
◎김용준: 양도세 중과, 이것처럼.
▼정철진: 맞습니다. 그러면 이제 살지 않고 보유만 했었던, 그런 이제 집주인들이 또 그 장특의 혜택에 따라서 또 던지게 되는지, 이런 것들을 노리지 않을까라고 보여지고 있습니다.
◎김용준: 어쨌든 지금 살지 않고 갖고만 있는 집에 대한 세제 혜택을 줄이거나 조정을 하면 팔거나 아니면 직접 들어가 살거나, 뭐 이런 정도일 텐데. 두 가지 경우 모두, 어쨌든 전월세 시장을 좀 건드릴 수 있지 않을까 싶어요.
▼정철진: 맞습니다. 지금 전세 가격은 이번에 이제 1월부터 계속해서 올라오고 있거든요. 이제 그것은 왜 그러냐 하면 이제 서울 아파트 자체에 멸실 가구가 한 연간, 한 1만 건 정도가 됩니다. 거기다가 여러분들 뉴스 보셨겠지만, 요즘에 신혼부부를 비롯해서 신규 수요가 상당히 많아요. 신생아 특례 대출도 있고 해가지고 특히 이제 10억, 12억 밑에 같은. 그러니까 15억 밑에 6억 대출이 나오는 쪽에서는 집을 또 살려고 하는 그런 차원들이 많이 있거든요. 그런데 아직 그들의 수요만큼 공급이 올해와 내년 말은 또 안 되고 있기 때문에, 우리가 이론적으로 생각하면 다주택자들이 다 집 팔고 자기가 자기 집 들어가면 나머지 집은 누군가 살기 때문에 전세난이 있을 수가 없죠. 그러나 이 타임의 미스매치가 존재하고 있기 때문에, 이 전세난이 지금 계속되고 있다라는 것은 확실하게 보이고요. 결과적으로 공급에 있어서 이제 이 다급한 마음을 달래줄 뭔가의 신호, 사인이 좀 필요하지 않나라고 보여지고 있는데요. 지금 3기 신도시가 어느 정도 지금 갖춰져 있고 공급 물량이 나올 수가 있을 것 같거든요. 그렇다면 3기 신도시 쪽에서 정부가 강력한 홍보라든가 마케팅을 통해 가지고. 아니면 좀 이 분양가를 딴 데 돈 쓰지 말고 이거를 좀 파격적으로 정부가 좀 낮추는 이런 방향으로 하게 된다면 신규 수요자들이 아, 나는 3기 신도시로 들어갈 거야...
◎김용준: 분양가 자체가 낮으니까...
▼정철진: 뭐 이런 식으로 하는, 그러면서 조금 더 숨통은 트일 수가 있지 않나라고 보고 있는데요. 결국은 이제 공급으로 또 다시...
◎김용준: 돌아가는.
▼정철진: 기승전 돌아가게 될 것 같습니다.
◎김용준: 주식 얘기 좀 해보겠습니다. 코스피 지수 10,000포인트까지 도달할 수 있을까? 뭐 이런 예상도 많이 해요. 외국인 매도세가 역대급이라고 하는데, 어떻게 지금 보는 것처럼 고공 행진을 할 수 있는 것인가 한번 분석 들어보겠습니다.
▼정철진: 2,500에서 아마 시작된 것 같아요. 5월, 4월 때 그게 3천 돌파, 4천 돌파 지금 표가 나오고 있고요. 5천 돌파, 6천 돌파를 한 번에 다다닥 했었고요. 그리고선 이제 이란 중동 상황 나오면서 잠깐 쉬었다가 다시 이제 7천 돌파, 7,300 돌파를 했고. 오늘도 미 증시가 상당폭 조정을 받았지만, 결국에는 양봉 상승으로 소폭이지만 강보합 마감을 한 그런 상황인데요. 만 돌파 이야기가 나오는 것이 연내만은 아니고요. 골드만 삭스라든가 JP 모건이 우리를 8,500, 8천까지는 굉장히 이제 리즈너블한 합리적인 밸류에이션 상으로는 갈 수 있는, 도달한 것이다라고 이야기를 했는데, 실은 여기까지 올라온 두 가지 요인을 딱 꼽자면 하나는 반도체 투톱이죠.
◎김용준: 반도체 투톱.
▼정철진: 삼성전자와 하이닉스. 그러면서 삼성전자의 또 하나의 이제 뭐 패턴 친구? 삼성전자 우선주가 시가총액 3위, 그다음에 SK하이닉스의 중간지수회사인 SK 스퀘어. 이 네 종목이 그냥 뭐 3배, 4배가...
◎김용준: 덩어리째.
▼정철진: 그냥 덩어리째 가게 되면서 지수를 7천까지 올라오지 않았습니까? 이제 이것에 반도체가 하나 있고 두 번째는 역시 정부 정책입니다. 상법 개정을 시작으로 해서 1차, 2차 상법 개정 거기에다가, 그동안에 한국 증시를 디스카운트했었던 중복 상장도 올 7월부터는 이제 실질적으로 원칙적 금지를 하게 되고, 그다음에 이제 배당 이슈까지 가게 되는 여기까지 되면 완성이 될 것 같은데. 이 두 가지로 여기까지 오게 된 건데요. 이 얘기는 왜 나오냐면 이제 내년이 실은 올해보다 삼성전자 하이닉스의 실적 전망이 더 좋거든요. 그런데 또 현재 이재명 정부의 소위 말하는 주식 활성화 대책은 올해가 끝이 아니잖아요. 이건 내년 후년까지 가게 되는 그런 전망이고 이제 국민 성장 펀드라는 것들도 출시가 되면서 이게 또 거의 주식으로 돈이 들어갈 것 같거든요. 그래서 조심스럽지만 10,000이라는 이야기가 나온다라고 보여질 텐데요. 다만 명암도 있죠. 왜냐하면 여기까지 끌고 올라온 것이 AI 반도체, 그다음에 AI 반도체의 친구들이라고 할 수 있는 변압기 라인들, 여러분이 더 잘 아실 겁니다. 효성중공업 엘시디 현대 일렉트릭 같은 전력 인프라, 이 패키지가 끌고 왔는데. 만에 하나 이 투톱이 좀 흔들리게 나오게 된다면 한국 증시 자체에도 정말 큰 위험이 올 수 있다라는 것은 꼭 기억을 해야 될 것 같습니다.
◎김용준: 지금 반도체 얘기 또 말씀 나눴는데, 종목별로 반도체 전에 반도체는 여전하고 물론이고요. 개별 업종 중에서 장 초반에 오늘은 약세였다고는 하지만 건설주, 건설주가 아주 급반등을 했다. 이거는 어떤 기대 때문인가요?
▼정철진: 그렇죠. 오늘이 아니라 올해 최근 작년 11월부터일 텐데요. 저기 보면 건설 업종인데 제가 한 종목을 말씀드리면 더 이해가 편할 텐데, 대우건설이라는 이제 우리가 알고 있는 대우건설이 일명 '텐배거'를 달성을 했습니다. 그게 뭐 몇 년에 걸친 것도 아니고요. 채 6, 7개월 만에 주가가 10배 오르는 그런 상황이 됐는데, 왜 저렇게 건설업종 대우건설뿐만이 아니라 현대건설도 있고요. 삼성물산도 건설로 가게 돼 있고, 삼성이 우리가 알고 있는 건설주들이 아니 부동산 경기가 안 좋다는데, 공급도 없다는데, 건설주는 왜? 할 텐데요. 건설 업종이 올라간 이유는 일단 원전으로 포문을 열었습니다. 그런데 이 원전도 크게 보면 AI 반도체, AI인데요. 이제 이 AI 데이터센터를 엄청 많이 짓잖아요. 그런데 그 AI 데이터센터에는 우리의 칩이 들어가고요. 그런데 이게 전기 먹는 하마잖아요. 어떻게든 끌어와서 전력을 갖다 대야 되는데 원자력만한 전력이 없다라고 하는데 우리의 K-건설주가 EPC라고 하죠. 이 시공에 있어서는 원전주입니다. 그래서 한번 텀을 받고, 그다음에 지금 우크라 재건뿐만이 아니라 가장 중요한 게 이 중동 이란 재건이 분명히 이슈가 나올 것 아니겠습니까? 그 재건으로 또 한 번 펌프업이 되고, 두 가지 그런 것들이 겸사겸사 엮이게 되면서, 건설주 자체에 대한 주가가 최근에 특히 올해 들어서는 거의 상승률에서는 선방에 있어서 반도체로 또 못 먹으신 분들이 이제 건설 쪽으로 많이 갔었던 그런 추세가 되고 있습니다.
◎김용준: 한 가지 더 보고 반도체 좀 여쭤볼게요. 현대차, 현대차 급등은 영상이 준비됐나 모르겠는데, 이 아틀라스 로봇의 물구나무 영상 공개 한 방울로 올라갔다. 이건 또 무슨 얘기인가요?
▼정철진: 원래 이제 3TOP이라고 했잖아요. 삼성전자 하이닉스 현대차였었고, 6천에 올 때 그러니까 5천에서 6천은 실은 현대차가 상당히 기염을 토했었거든요. 그 뒤로 현대차, 현대차 그룹 주, 로봇 주 전체가 지지부진한 흐름을 이제 보였단 말입니다. 그런데 어제 꿈틀 오늘은 거의 시세 분출을 나왔었고, 현대 오토에버 같은 경우에는 상한가까지 기록을 했는데, 오늘. 지금 저 그림이 뭐냐 하면, 이제 현대차는 요즘에 자동차라든가 전기차 때문에 오른다. 혹은 그 때문에 내린다라고 보시면 안 되고요. 현대차의 일종의 자회사라고 말씀드리겠습니다. 보스턴 다이나믹스라는 로봇 회사에 대한, 로봇 모멘텀. 유식한 말로는 피지컬 AI, 로보틱스. 뭐 이렇게 표현을 하게 되는데요. 현대차와 현대차 그룹은 바로 그 로보틱스 한국의 피지컬 AI를 이끌고 있는데 저 화면에 나온 영상이 5월 5일, 5월 6일날 나왔었던 것 같은데요. 저 아틀라스라는 로봇입니다. 뉴아틀라스. 그동안에 나왔던 로봇들은 이제 연구용과 실전용이 좀 나눴었는데, 이번에 나온 것은 이제 실제 개발용 자체로 나오는. 그러니까 저런 형태가 저렇게 자연스러운 몸짓과 운동임이 있다라고 한다면...
◎김용준: 기계체조를 하고 있어요. 혼자.
▼정철진: 맞습니다. 그렇다면 상당히 기술력이 있다라는 것 하나가 확인이 됐고, 아 저 영상을 왜 이야기를 했지? 그건 결국 현대차그룹도 이제 뉴욕 증시에다 보스턴 다이나믹스라는 회사를 상장할 때, 아마 연내는 아닐 것 같아요. 연내에는 지금 스페이스 엑스도 있고요. 앤트로픽도 있고, 오픈 AI도 있고, 쟁쟁한 쪽이 있기 때문에 돈들이 거기로 많이 빨려 들어갈 거 아니겠습니까? 그러니까 전략적으로 올해는 아니겠지만. 이들 빅샷이 올 상장이 끝나게 되면 내년 1분기, 내년 상반기에는 보스턴 다이나믹스가 상장이 된다. 그런데 저런 기술력으로 굴지의 로봇 회사가 상장이 된다? 그러면 이제 당연히 현대차 그룹의 훈풍이 불 것이고, 현대차가 달려가니까 오늘 코스닥에서 웬만한 로봇주들 뭐, 15% 로봇주들 다 데리고 갔거든요. 그렇기 때문에 이제 많이 가려면, 혹은 우리가 8천 이상을 가려면, 반도체 투톱만으로는...
◎김용준: 좀 부족하다.
▼정철진: 부족합니다. 우리가 5천에서 6천 갔을 때 현대차 라인들과 로봇이 따라온 것처럼 누구 하나가, 우리가 이제 농구도 요즘에 KBL도 챔피언전, 결정전하고 야구도 코리안 시리즈 할 때 보면, 원래 잘하던 선수 외에 한 번 뭐, 속된 말로 미치는 선수가 있을 때 우승을 하는 거 아니겠습니까? 그래서 그 또 하나의 선수가 필요한데 시장에서는 보스턴 다이나믹스의 현대차 그룹이 좀 이끌어줬으면 하는 그런 기대감이 오늘 증시에는 좀 많이 반영됐던 것 같습니다.
◎김용준: 그럼에도 불구하고 반도체 투톱 하이닉스, 삼성 올해만 2배 넘게 올랐고요. 이 반도체 업종 상승 여력은 언제까지 할 것인가 싶어요?
▼정철진: 그게 이제 가장 큰 숙제이고요. AI 반도체에 대한 왜 이러는가 왜냐하면 AI 반도체가 있고요. AI 소프트웨어라고 하는 솔루션 회사가 있는데 이 두 회사는 지금 완전히 다른, 세상을 살고 있습니다. 왜냐하면 지금 AI 솔루션 AI 소프트웨어 그렇게 인기가 많았던 팔란티어 주가도 맥을 못 추고 있거든요. 그 이유는 아직까지 돈을 못 벌어요. 심지어 오픈 AI도 돈을 못 버는 적자입니다.
◎김용준: 그게 이제 기술력이나 이런 건 기대되지만 실제로...
▼정철진: 소비자들이 돈을 내고 이용을 안 하는 겁니다. 그런데 이걸 하기 위해서 소프트웨어와 AI 가지고 에이전트 AI를 구현하기 위해서는 소위 말하는 클라우드라는 것들 AI 데이터센터가 먼저 있어야 그걸 이용해서 갈 거 아니겠습니까? 그러니까 지금 클라우드 회사들은 일단 이 데이터 센터는 때려 짓고 보자. 먼저 막대하게 짓고 그게 과잉 투자든 뭐든 이걸 놓고 나면 그다음에 에이전트 AI, AI를 가지고 이것저것 소비자들한테 돈 챙기고 돈 벌 수 있다는...
◎김용준: 따라올 것이다.
▼정철진: 이쪽은 차치하고 우리의 이제 반도체 라인에 대한 수요는 계속되고 있는 건데요. 그러나 이제 어디까지 갈 거냐고 물어보셔서 이 시나리오대로만 쭉 가면 큰 문제는 없는데...
◎김용준:문제는 없다.
▼정철진: 문제는 없는데 다만 지금 걸림돌을 일단 얘기는 하면 그것을 알고 있는 것이 일단 좋을 것 아니겠습니까? 첫 번째가 사모대출 사모신용이라는 건데 이 AI 솔루션 회사들 AI 소프트웨어 회사들한테 많은 사모 대출, 은행에서 돈을 안 빌려주니까 사모 대출을 해주는 것들이 좀 있어요. 또 이들은 칩을 많이 갖고 있거든요. H100을 비롯해서 그 칩을 일단 담보로 잡아가지고 돈들을 빌려줬었는데 이들이 이제 돈을 못 버니까 사모 대출 시장에서 이제 회수를 하는데 돈 못 주겠다라고 하는 제 여기에 대한 사모 대출 부분이 하나가 문제가 되는 부분이 있고, 이제 두 번째 같은 경우에는 이쪽 데이터 센터 쪽에서도 순환 거래에 좀 문제가 있습니다. 순환 거래 이게 뭐냐 하면 NVIDIA가 오픈 AI라는 회사한테 투자를 해줘요. 그런데 투자를 한 그 돈을 가지고 오픈 AI는 상당액을 다시 NVIDIA의 칩을 삽니다. 이게 잘 보면 계속 돌고 그러면 NVIDIA의 주가는 칩 샀으니까 실적 좋아지죠. 그러면 막 주가 올라가죠. 그 돈을 가지고 또 다른 곳에 뭐, 뭐 그게 뭐 앤트로픽이든 또 투자를 해 주고 그러면 거기서는 또 칩 사주고 이게 결국은 잘 보면 끼리끼리의 순환 거래가 아니냐? 그러면 이 순환 거래가 실제 부가가치가 되려면 막판에 있는 이 오픈 AI라든가 누군가 하나가 딴 데 가서 돈을 벌어와야 되는데, 아직 이 돈을 못 벌어온다라는 게 이제 AI 순환 거래고 이거를 이제 공매도의 대명사인 마이클 버리도 계속 이야기는 하고 있는데, 그러나 시장은 그런 것 좀 생각하지 마라, 아랑곳하지 않고 계속 계속 오르고 있습니다. 오늘 SK하이닉스도 정말로 막판에 힘을, 이제 우리 국내 증시는 외국인 투자자가 오늘까지 우리 한국 증시가 1월부터 오늘까지 지금 70조를 순매도를 했거든요. 그리고 70조 중에 거의 한 85%는 삼성전자, 하이닉스를 팔았어요. 그런데 이걸 우리 개인들이 지금 다 받아내는데 그걸 싸게 안 받아내고 돈을 더 주고받아 내면서 주가는 더 오르고 있지 않습니까? 그렇기 때문에 우리 한국의 반도체는 언제 끝나느냐 외국인이 계속 팔겠죠. 외국인이 사주면 뭐 좋겠지만 계속 팔 겁니다. 우리가 계속 우리 돈으로 받겠죠. 퇴직 연금도 받고, 적금 깨서, 받고 보험 깨서 받고, 부동산에서 오는 머니무브가 계속될 때 언제 끝날지는 모르겠지만 그때까지는 오르지 않을까라고 보고 있습니다.
◎김용준: 그래서 요즘 개인 투자자분들이 굉장히 겁을 먹고 있다고 해요. 포모. 나만 소외되는 거 아니냐, 다 버는데 지금이라도 올라타야 되냐 말아야 하느냐, 주변에 뭐 나 빼고 다 본 것 같다 뭐 이런 얘기들 하는데 굉장히 이런 심리 양상이 좀 큰 분위기인 것 같은데 지금 들어가야 되는가 빚을 내서까지 가야 되나 이런 고민들 많이 하나 봐요.
▼정철진: 겁을 낸다기보다는 좀,
억울함, 질투 같은 거죠. 나만 지금 못 벌고 있네 나만 뭐 이렇게 했더니 주식을 외면했더니 이렇게 됐네라고 할 수도 있고 또 하나의 또 포모(FOMO) 내지는 이제 질투가 뭐냐 하면 같은 1년이어도 네이버 카카오를 가지고 1년을 보내신 분들 혹은 바이오를 또 1년 보내신 분들과 하이닉스를 들고 1년을 보내신 분은 또 완전히 지금 다른 세상에 이제 갖고 있어서 지금의 문제는 그런 이제 일종의 크게 포모라고 말씀을 드릴게요. 이제 그분들이 지금이라도 삼성전자, 하이닉스를 사야 되겠다, 반도체를 사야 되고, 지금 보니까 내년은 더 좋다라고 하고 있고, 뭐 성과급 얘기 나오고 하니까 이제 뛰어드시는데, 여기에 지금 빚투가 많은 거예요. 그래서 우리가 말하는 빚투. 신용 융자 거래 잔고가 36조를 지금 돌파를 했거든요. 이거 뭐 15조, 16조 하던 게 지금 36조가 된 겁니다. 물론 우리 투자 예탁금도 지금 130조이기 때문에 투자 예탁금만 보면 36조라는 비투자가 설명은 될 수는 있겠지만, 상당 부분, 이 액 절대 규모 자체가 큰 것은 사실이고요. 또 하나 최근에 36조까지 빚투자가 늘어날 때의 특징 중의 하나가 원래 이렇게 이제 신용 쓰고, 주담대 받고, 뭐 미수 쓰고 하는 이런 연령대가 3040...
◎김용준: 좀 낮아졌죠
▼정철진: 굉장히 많거든요. 아니, 원래 3040이 많은데 지금 빚투는요 아예 용어가 나왔습니다. 시니어 빚투라고 해요.
◎김용준: 시니어 빚투.
▼정철진: 5060 지금 60세대가 빚투 거래를 굉장히 많이 또 하고 계시는 거예요. 그러니까 이것도 굉장히 지금 나오는 빚투의 특징적인 것 중에 하나
◎김용준: 3040에서 5060까지...
▼정철진: 5060이 더 많아요. 최근에 빚투는 빚내서 투자하는 그런 경향들이 많이 있기 때문에 삼성전자와 하이닉스를 지금 들어가도 되냐, 늘 제가 또 진행하는 방송에서도 대부분 질문이 1번인데 제가 답변을 안 드리겠지만 확실한 거 하나는 빚까지 지면서 지금 이 상황에 삼성전자 하이닉스를 또 막 사고 들어간다라는 것은 좀 최소한 빚투는 아니다. 여기까지만 말씀드리겠습니다.
◎김용준: 정철진 평론가의 분석, 그리고 항상 투자는 개인이 책임져서 할 수 있는 한에서 하시라는 조언까지 들어봤습니다. 이 주의 경제 정철진 경제평론가와 함께 했습니다. 고맙습니다. 5월 8일 금요일 사사건건은 여기까지입니다. 다음 주에 뵙겠습니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.
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