84㎡ 10년 보유 2주택자 ‘잠실 엘스’ 증여땐 매도보다 세금 4.4억 적어
2026.05.07 11:27
양도세 중과 재개 세금 시뮬레이션
2016년 산 잠실 엘스 증여세 11.3억
양도세 15.7억, “매도보다 증여 유리”
전문가 “매물 잠기고 증여 자체 늘 것”
2016년 산 잠실 엘스 증여세 11.3억
양도세 15.7억, “매도보다 증여 유리”
전문가 “매물 잠기고 증여 자체 늘 것”
다주택자 양도소득세 중과가 재개되는 5월 10일 이후, 주택 시장 움직임에 관심이 모아지고 있다. 시장에서는 고가주택을 보유한 다주택자의 경우 매매 시 양도세가 급격히 불어나면서, 사실상 증여로 선택지가 좁혀질 것이란 전망이 나온다.
7일 헤럴드경제가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰한 세금 시뮬레이션에 따르면, 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡를 2016년 4월 10억원에 매수한 2주택자가 10일 이후 33억원에 매도하면 양도세만 15억7017만원을 내야 한다. 세금만 양도차익(23억원)의 약 68%에 달한다.
반면 같은 집을 자녀에게 증여할 경우, 증여세는 11억3005만원으로 매도 시 세금보다 4억4000만원 가량 부담이 적다.
앞서 임광현 국세청장은 “서울에서 1분기 주택증여가 1년 전보다 94.4% 증가했다”면서 “(다주택자 양도세 중과 유예 종료 전에) 정상적으로 증여세를 냈다면, 이는 양도세보다 부담이 클 것”이라고 밝혔다. 그러면서 “편법증여에 대해 철저히 검증하겠다”고 밝혔다.
관건은 앞으로다. 10일부터 달라지는 세금 계산법으론 잠실 엘스 사례처럼 양도세가 증여세보다 부담이 더 커질 수 있다. 게다가 장기보유특별공제 시 ‘보유’에 대한 공제는 빠지고 ‘거주’만 살릴 수 있어, 양도세 절세 효과는 더 줄 수 있다. 다주택자가 매도 대신 증여를 선택할 가능성이 높다.
특히 ‘부담부증여’로 절세효과를 누릴 수 있는 ‘세 낀 집’은 수년간 버티기에 들어갈 수도 있다. 부담부증여는 전세보증금이나 주택담보대출 등 채무가 낀 부동산을 자녀에게 넘기는 방식이다. 주택 시가에서 채무를 뺀 나머지 금액만 증여세 과세 대상이 되고, 자녀가 승계하는 채무 상당액은 부모가 자녀에게 ‘양도’한 것으로 본다. 이 때문에 수증자인 자녀는 증여세를, 증여자인 부모는 채무 승계분에 대한 양도세를 각각 부담한다.
그동안 부담부증여가 절세 수단으로 활용된 것도 이 같은 구조 때문이다. 고가주택을 단순증여하면 주택 시가 전체가 증여세 과세 대상이 돼 최고세율 구간에 닿기 쉽다. 반면 부담부증여는 채무만큼 증여재산가액을 낮춰 증여세 과세표준과 세율 구간을 낮추는 효과가 있었다. 높은 증여세 일부를 상대적으로 낮은 양도세로 바꿔 치는 방식이다. 현재는 10·15대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역에 토지거래허가제가 시행돼, 부담부증여시 토지거래허가를 받기 어렵다. 부담부증여는 전세보증금 반환 의무가 자녀에게 이전되는 만큼 대가성이 있는 거래로 해석되기 때문이다. 하지만 토허구역 해제까지 버틴다면 상황은 달라진다.
우병탁 전문위원은 “앞서 양도세와 증여세를 비교한 2주택자의 잠실엘스 84㎡의 경우, 전세보증금 12억원이 설정돼 있고 부담부증여가 현재 가능하다고 가정하면 세금 11억6939만원을 내야 한다”면서 “이는 앞서 단순증여시보다 약3900만원 많지만, 여전히 매도시 중과된 양도세(15억7017만원)보다 수억원 적다”고 말했다.
우 위원은 “게다가 드물게 1주택자가 부담부증여를 하는 경우에는 양도세 12억원 비과세 혜택이 적용될 수 있어 단순증여보다 유리할 수 있다”고 덧붙였다.
이에 따라 고가주택 시장이 증여 중심으로 재편될 수 있다는 전망도 나온다. 김효선 KB국민은행 부동산전문수석위원은 “증여는 자녀가 10억원이 넘는 증여세를 납부할 수 있는 여력이 있다는 점이 전제돼야 한다”면서도 “5월 10일 이후에는 매물이 줄어 매매 자체가 어려워지고, 증여를 더 깊이 검토하는 다주택자가 늘어날 가능성이 크다”고 말했다.
김 위원은 “팔 때 부담해야 할 세금이 지나치게 커지면 결국 매도보다 가족 간 이전을 예정보다 일찍 선택할 유인이 커진다”며 “증여 자체는 앞으로도 계속 늘어날 것”이라고 예상했다. 윤성현 기자
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