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2003년 뉴타운 지정 후 23년 만에 첫 일반분양…6구역 84㎡ 분양가 25억 돌파
전 8개 구역 오티에르·디에이치·아크로 등 하이엔드 브랜드 일괄 적용…비강남권 최초
9호선·1호선·서부선 트리플 역세권에 여의도·용산 업무지구 배후 주거지 부상
서울시, 2027년 전 구역 착공·2031년 준공 목표…한강변 1만 가구 신흥 주거지 완성고생 끝에 낙이 온다. 2003년 뉴타운 지정 이후 23년 만에 노량진 재개발 구역에서 올해 첫 일반분양이 성사됐다. 노량진동 수산시장과 고시촌 원룸 빌딩 사이에서 제자리걸음을 반복하던 노량진뉴타운은 이제 ‘비강남권 최초 전 구역 하이엔드 브랜드’ 단지로 변모 중이다.

전용 84㎡ 분양가가 25억 원을 넘어선 6구역 ‘라클라체 자이드파인’의 분양 흥행을 기점으로 1구역 입주권에 프리미엄 15억 원이 붙는 등 노량진 일대 부동산 시장은 급격히 달아올랐다. 서울시 한강벨트 공급의 화려한 막을 노량진뉴타운이 열었다.

수산시장 상인과 고시촌 원룸 임대인 반발…표류 끝 23년만에 신축화

서울시는 2003년 11월 노량진·대방동 일대 73만 8000㎡를 2차 뉴타운 재정비촉진지구로 지정했다. 길음·은평·왕십리 등 1차 시범지구의 뒤를 이은 이 결정은 ‘수산시장과 고시촌이 뒤엉킨 낙후 지역을 신계획도시로 탈바꿈’시키겠다는 포부에서 비롯됐다. 당초 2012년 전 구역 완공이 목표였으나 2008년 금융위기가 직격했다. 추진위원회 간 내분이 불거지고 노량진수산시장 상인과 고시촌 원룸 임대인들의 반발이 거세지면서 사업은 오랜 표류에 들어갔다.

2009년에는 본래의 6개 구역에서 이듬해 대방동 일대에 7·8구역이 추가 지정되며 현재의 8구역 체계가 완성됐다. 이후에도 각 구역은 조합 설립·사업시행인가·관리처분인가 단계에서 번번이 발목이 잡혔다. 지난해 6월 6구역이 마침내 최초로 착공식을 올릴 때까지 완공된 구역은 단 한 곳도 없었다. 사업이 지지부진하던 이 기간에도 입지 자체는 꾸준히 재평가됐다. 1호선·9호선 더블 역세권에 여의도·광화문·강남 모두 30분대 도달이 가능한 노량진은 ‘업무지구와의 접근성 대비 공급 부족 지역’이라는 인식이 자리잡으면서 잠재 투자 수요가 축적돼왔다.

노량진뉴타운 8개 구역 모두 정비구역 지정·시공사 선정 완료

서울 동작구 노량진6구역 ‘라클라체자이드파인’ 투시도. 사진 제공=GS건설2026년 4월 현재 노량진뉴타운 8개 구역 모두 정비구역 지정과 시공사 선정이 완료됐다. 7개 구역(2·3·4·5·6·7·8구역)은 이미 관리처분인가 이상 단계에 진입했다. 정비업계에서 ‘9부 능선’으로 불리는 관리처분인가는 사업 번복이 사실상 불가능해지는 단계다. 뒤처졌던 1구역도 이달 동작구청으로부터 관리처분인가를 획득하며 전 구역 재개발 궤도 진입이 완성됐다.

착공 현황은 다음과 같다. 6구역(2025년 6월)과 8구역(2025년)이 선두로 착공에 들어갔고, 2구역은 2025년 12월 착공식을 열었다. 철거가 진행 중인 4구역은 2026년 착공 예정이며 5구역은 이주를 마치고 철거 준비 중이다. 7구역은 이주 중이고 사업 속도가 가장 느린 1·3구역도 관리처분인가 취득으로 이제 이주·착공 단계 진입이 임박했다. 서울시는 2027년까지 전 구역 착공, 2031년 전체 준공을 공식 목표로 제시하고 있다. 완공 시 한강변에 1만 가구 규모의 신규 주거지가 형성된다.

서울시는 ‘신속통합기획 2.0’ 정책을 통해 속도를 끌어올리고 있다. 1·3·4구역에는 재정비촉진사업 규제혁신 36호를 적용해 용적률 상향이 가능해졌고, 4구역은 경관변경 심의 간소화(규제철폐 151호)로 사업 기간이 한 달 이상 단축됐다.

노량진 전 구역 하이엔드 — 비강남권 최초의 실험

노량진뉴타운 구역별 현황 표.노량진뉴타운의 가장 강력한 투자 포인트는 전 8개 구역 모두에 대형 건설사의 하이엔드 브랜드가 적용된다는 점이다. 비강남권 뉴타운의 전 구역이 하이엔드 브랜드를 채택한 것은 노량진이 처음이다.

구역별 브랜드 구성은 다음과 같다. 1·3구역은 포스코이앤씨의 ‘오티에르’, 2·7구역은 SK에코플랜트의 ‘드파인’, 4구역은 현대건설의 ‘디에이치’, 5구역은 대우건설의 ‘써밋’, 6구역은 GS건설과 SK에코플랜트 컨소시엄이 만든 ‘라클라체 자이드파인’, 8구역은 DL이앤씨의 ‘아크로리버스카이’다. 인근 중개업소 관계자는 “공사비 인상이 불가피하다면 하이엔드 브랜드로 지어 단지 가치를 높이자는 공감대가 조합원 사이에 형성됐다”고 설명한다.

이달 초 입주자 모집공고를 발표한 라클라체 자이드파인은 노량진뉴타운 최초의 일반분양 단지다. 서울 동작구 노량진동 294-220번지 일대를 재개발해 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 1499가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. GS건설과 SK에코플랜트가 공동 시공하며 2028년 11월 입주 예정이다. 일반분양 물량은 전용 59~106㎡, 총 369가구였다.

주목할 대목은 조합원 분양가와 일반분양가의 격차다. 6구역 조합원 분양가(84㎡ 기준)는 6억7100만 원으로, 일반분양가 25억 5320만 원과의 차이가 18억원을 웃돈다. 노량진동 중개업소 대표는 “프리미엄 15억 원을 주고 입주권을 사도 일반분양보다 싸게 확보하는 계산이 가능하다”며 “분양가가 오를수록 입주권 호가도 함께 오르는 구조”라고 설명했다. 실제로 6구역 분양 흥행 이후 1구역 매물은 프리미엄 10억 원 중반대에서도 빠르게 소화됐다.

한강벨트 부촌의 여의도~용산~노량진, ‘골든 트라이앵글’

서울 동작구 노량진동의 한 중개업소 모습. 백주연 기자서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’은 여의도를 국제금융 중심지로, 용산을 국제업무지구로 육성하는 구상을 담고 있다. 이미 여의도 국제업무지구 개발이 가시화된 상황에서 노량진은 이 두 업무 축의 배후 고급 주거지로 부상할 가능성이 크다. 9호선 노량진역(여의도 직결), 1호선(광화문·용산 직결), 서부선(여의도·서울대입구 직결) 등 트리플 역세권이 갖춰지면 ‘직주근접+한강 조망+하이엔드 브랜드’의 삼박자가 맞아떨어지는 셈이다.

여기에 노량진뉴타운 남북을 관통하는 서울 경전철 서부선이 개통되면 7호선 장승배기역이 서부선 환승역으로 기능하게 된다. 서부선은 새절역(6호선)~여의도~노량진·장승배기~서울대입구역(2호선)을 잇는 노선으로, 서울대입구에서 노량진·장승배기 이동 시간이 현재 약 22~23분에서 6~7분으로 최대 16분 단축될 전망이다. 개통 이후 노량진에서 여의도까지 약 10분대 접근이 가능해진다.

토지이용계획에 따르면 뉴타운 완성 시 영등포고등학교 후문에서 노량진 1·6·7구역을 잇는 대형 선형 공원이 조성된다. 1·3·6·8구역을 연결하는 공공보행로도 계획돼 있어, 단지들이 섬처럼 분리되지 않고 공원 중심의 통합 생활권으로 묶일 전망이다. 1구역 서남쪽에는 공공청사와 공원도 들어설 예정이다.

인근 흑석뉴타운과 신길뉴타운이 재개발을 마무리한 이후 주변 집값을 크게 끌어올렸다는 점이 또 다른 참고 지표다. 인근 공인중개업소 관계자는 “신길·상도·흑석·여의도의 시세 흐름을 감안하면 노량진 완공 시 전용 84㎡ 기준 최소 평균 매매가격 30억원대 이상을 형성할 것”이라고 전망했다.

좋은 주거 환경을 찾는다면 도시 전체 정비사업으로 미니 신도시가 되는 ‘뉴타운’도 눈여겨 볼 만 합니다. 서울 전역에 걸쳐 완성된 혹은 진행중인 뉴타운 지역을 집중 조명합니다.◆

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입주권 프리미엄 15억…노량진뉴타운 ‘한강 부촌’ 향해 질주 [백주연의 Asset Parking]

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