10억이던 집값이 15억까지 치솟자…무주택자 '중대 결단' [돈앤톡]
2026.05.01 07:28
수천만원 더 얹은 '입주 가능' 물건으로 수요 집중
서울 외곽 넘어 경기권 '키 맞추기' 조짐…"수급이 관건"
"쉼 없이 오르는 전셋값을 보니 서울 외곽 소재 아파트라도 매수하는 게 마음이 편할 것 같더라고요. 정책 대출을 활용하면 이자가 지금 나가는 월세랑 큰 차이도 없고요. 10억원이 넘는 단지들이 15억원 수준까지 올라가는 걸 보면서 지금 아니면 안 될 것 같다는 불안감이 커졌어요. 무엇보다 전·월세 구하는 게 '하늘의 별 따기'입니다." (최근 서울 노원구에 5억원대 아파트를 매수한 30대 신혼부부)
서울 성동구에서 전세로 거주하던 A씨 부부는 최근 전세 만기를 앞두고 서울 노원구 아파트를 매수했습니다. 전세가와 매매가 차이가 거의 없어 결국 매매를 결정한 것입니다. A씨는 특히 집주인이 거주 중인 '즉시 입주 가능 매물'을 잡기 위해 가장 싼 매물보다 2000만원을 더 지불했습니다.
A씨 부부와 같이 수도권 부동산 시장의 전세난이 심화하면서 전·월세 대신 매매를 선택하는 실수요자가 늘어나는 모습입니다. '6억원' 대출 규제 상한선인 15억원 안팎의 아파트가 최근 집값 가격 상승을 견인한 가운데, 이제는 정책 대출 활용이 용이한 6억~10억원대 중하위 가격대 아파트로 매수세가 가파르게 확산하고 있습니다.
30일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 서울 아파트 거래 중 59.8%가 '10억원 이하'인 것으로 나타났습니다. 전체 2만901건 거래 중 10억원 이하 거래가 1만2491건입니다. 그중에서도 9억원 이하 거래가 1만869건으로 전체의 절반 이상을 차지했습니다.
시장에서는 실거주 수요의 압박이 중저가 아파트 거래 활성화로 이어졌다고 보고 있습니다. 올해 초 10억~12억원 선이던 단지들이 단숨에 15억원까지 치솟는 것을 본 무주택자들이 전·월세 물건을 찾다 애를 먹자 정책 대출을 활용해 중저가 아파트 매수로 돌아섰다는 것입니다.
전세 시장은 악화일로입니다. 한국부동산원에 따르면, 이달 셋째 주(20일) 기준 서울 아파트 전세수급지수는 108.4로 전주(105.2)보다 3.2포인트 상승했습니다. 이 지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 집을 내놓은 집주인보다 집을 구하는 세입자가 많다는 뜻입니다.
실제로 서울시의 전세(아파트·빌라·다가구 포함) 예측 물량도 지난 △1월 1만1837건에서 △2월 1만692건 △3월 9586건 △4월 8265건으로 올해 들어 30% 급감했습니다. 빌라 등 비아파트 공급 부족으로 아파트 전세 시장에 수요가 몰리는 상황에서, 시장에 나오는 전세 물건 자체가 씨가 마르자 버티다 못한 실수요자들이 결국 '내 집 마련'을 결단하고 있는 셈입니다.
6억~10억원대 중저가 아파트 시장은 철저하게 실거주 수요를 중심으로 움직이는 특징을 보입니다. 실수요자에게는 거시 경제 지표나 세제 개편보다는, 당장 입주할 수 있는지가 더 중요한 변수입니다. 최근 A씨 부부가 집주인이 거주 중인 '입주 가능 매물'을 세입자가 있는 매물보다 비싸게 주고 산 것 역시 같은 맥락입니다.
정부가 정책적으로 다주택자의 세입자 있는 매물을 시장으로 유도하고 있지만, 실제 시장에서 체감하는 효과가 크지 않은 이유도 여기에 있습니다. 실거주 목적의 매수자는 당장 입주할 집을 원하지만, 세입자가 거주 중인 매물은 퇴거 자금 대출 한도가 충분하지 않아 자금 조달이 어려워져 실수요자가 선택하기 어렵습니다. 결국 매물 총량이 일부 늘더라도 정작 실수요자가 살 수 있는 입주 가능 매물은 귀하다 보니, 현장에서는 공급 부족에 따른 가격 강세로 이어집니다.
노원구의 한 중개업소 대표는 "요즘은 전·월세 거래보다 매매가 더 활발한 분위기다. 전·월세 물건이 워낙 없기 때문"이라며 "특히 입주할 수 있는 매물은 나오기가 무섭게 팔려나갈 정도로 실수요자들의 움직임이 빠르고 절박하다"고 전했습니다.
전문가들은 이 같은 서울 중하위 지역의 수급 불균형이 계속되면 매수세가 인접 경기권역으로 확산할 수 있다고 전망했습니다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "6억~10억 원대 시장은 세금이나 거시 변수의 영향을 상대적으로 적게 받는 대신 전·월세 물건 등 '수급'에 영향을 많이 받는다"며 "현재 서울 중하위 지역에서 나타나는 가격 강세 현상은 전·월세 물건이 부족한 인접 경기 권역으로 확산할 가능성이 있다"고 말했습니다.
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