서울 아파트값 0.14% 상승…급매 소진에 서초·송파 재상승
2026.05.01 08:27
서울 동남권 서초·송파, 10주 만에 상승 전환
제이알리츠 법정관리, 2만8000명 위기
모아주택 274세대·GS건설 4조 수주
▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다
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[주요 이슈 브리핑]
■ 서울 아파트 혼조 속 반등 조짐: 서초구가 10주 만에 상승 전환(0.01%)하고 송파구는 오름폭을 0.06%포인트 더 키우면서 하락 지역이 강남구·용산구 두 곳으로 좁혀졌다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진되며 동남권 집값 반등 신호가 나타난다는 것이 전문가들의 분석이다.
■ 제이알글로벌리츠 법정관리 충격: 국내 첫 공모 리츠 법정관리 사태로 상장 리츠 주가가 평균 5% 폭락하고 개인투자자 2만8200명의 보유 지분 약 2000억 원이 위기에 처했다. 해외 부동산 자산가치 하락과 고환율로 인한 환헤지 손실이 겹치며 구조적 취약성이 한꺼번에 터졌다는 평가다.
■ 공급·지원 투트랙 가동: 서울시가 방배·안암동 모아주택 274세대 조건부 가결로 노후 주거지 정비에 속도를 올리는 한편 청년 1만5000명에게 월세 최대 20만 원씩 12개월 지원하는 개편안을 발표하며 주거 안정망을 확충했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서초 10주만에 상승 전환…송파는 오름폭 2배로
- 핵심 요약: 서울 아파트 매매가격이 4월 넷째 주 전주 대비 0.14% 오르며 상승세를 이어갔다. 서초구가 10주 만에 0.01% 상승 전환하고 송파구는 오름폭을 0.06%포인트 확대했으며, 하락 지역은 강남구(-0.02%)와 용산구(-0.03%) 두 곳으로 줄었다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 열흘 앞으로 다가온 가운데 급매물이 대부분 소진되며 동남권 집값 반등 조짐이 뚜렷하다는 분석이 나온다. 전문가들은 하반기 세제개편안 발표 전까지 혼조세가 이어지겠지만 15억 원 이하 실수요 구간과 경기 인접 지역으로 상승 흐름이 번질 가능성이 있다는 전망을 내놓았다.
2. 방배·안암동에 모아주택 274세대
- 핵심 요약: 서울시가 제6차 소규모주택정비 통합심의에서 서초구 방배동과 성북구 안암동 모아주택 사업시행계획안을 조건부 가결하며 총 274세대 공급을 확정했다. 방배동 대우아파트는 95세대에서 143세대로, 안암동은 60세대에서 131세대로 각각 확대되며 2029~2031년 순차 공급된다. 두 사업 모두 용적률·층수 완화를 통한 사업성 확보와 제로에너지건축물 인증이 적용된다. 소규모 노후 주거지 정비 사업의 인허가 흐름이 빨라지는 국면으로, 인접 지역 주거환경 개선과 공급 확대 효과도 함께 기대된다는 설명이다.
3. 주가 희석 감수하면서도 “리츠 살리자”…제이알 주주단의 역설적 선택
- 핵심 요약: 국내 첫 공모 리츠 법정관리 신청이라는 사상 초유의 사태가 발생하며 상장 리츠 주가가 평균 5% 급락했다. 제이알글로벌리츠 주주단은 자산가치 희석을 감수하면서도 유상증자를 통한 리츠 정상화에 찬성 입장을 밝혔다. 단기 차입 롤오버에 의존하는 재무 구조와 유상증자 철회가 결국 400억 원 단기사채·600억 원 공모사채 상환 실패로 이어졌다는 진단이다. 하나증권 분석에 따르면 주주와 채권자가 약 13개월 감내하면 대주단 자금 동결 해소 요건을 충족할 수 있다는 해석이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 해외 부동산 리스크 현실로…환헷지가 오히려 자금 말라붙게 해
- 핵심 요약: 제이알글로벌리츠 회생 신청의 배경으로 해외 부동산 리츠의 구조적 취약성이 꼽힌다. MSCI에 따르면 지난해 4분기 주요 도시 상업용 부동산 가격이 1년 전 대비 4.7% 하락했고, 고점 대비 15% 떨어진 오피스 부문이 35% 폭락하며 전체를 끌어내렸다. 1500원대에 육박하는 고환율 속에 배당을 지키기 위해 맺은 환헤지 계약이 오히려 마진콜 성격의 현금 소진으로 변질됐다는 지적이 나온다. 해외 부동산 비중이 높은 리츠 전반으로 추가 부실 가능성이 번질 수 있다는 우려도 제기된다.
5. 서울시, 청년 1만5000명에 월세 20만원씩 12개월 지원
- 핵심 요약: 서울시가 ‘2026년 청년 월세지원 사업’ 개편안을 발표하며 지원 대상을 1인 가구 중심에서 전세사기 피해자·신혼부부·청년 한부모가족 등으로 대폭 확대했다. 총 1만5000명에게 월 최대 20만 원씩 12개월간 지원하며, 전세사기 피해자와 청년 한부모가족은 각각 1000명씩 별도 우선 선발한다. 소득 기준도 중위소득 48% 초과~150% 이하로 재설계해 국토부 지원과의 중복을 줄였다. 월세 임차 수요 지지 역할을 할 정책으로, 보증금 8000만 원 이하·월세 60만 원 이하 주택 임대 시장에 미치는 영향이 주목된다는 분석이다.
6. “건설 경기 어렵네” GS건설(006360) 매출 줄고 영업익 4% 증가
- 핵심 요약: GS건설이 1분기 영업이익 735억 원(전년 동기 대비 4.4% 증가)을 기록했지만 매출은 2조 4005억 원으로 21.6% 감소했다. 건축·주택사업본부 매출이 2조 원 선 아래로 떨어지며 건설 경기 악화를 반영했다. 다만 신규수주는 2조 6025억 원을 기록했고, 성수전략정비구역 제1주택정비형 재개발 시공권 확보 등 도시정비사업에서만 4조 원이 넘는 수주 잔고를 쌓았다. 상반기 약 1만 세대 공급 착공이 본격화되면 매출 반등이 가시화될 것이라는 전망이 나온다.
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