해외 빌딩 가치 하락에 고금리로 이자 부담까지...역대급 불장 속 주가 폭락하는 해외 투자 리츠
2026.04.29 09:06
하지만 최근 해외 주요 도시 한가운데 있는 오피스 빌딩마저 저평가로 담보인정비율(LTV) 하락에 시달리고, 고금리로 이자 부담이 커지면서 리츠 시장이 휘청이고 있단 평가다. 더구나 국내 증시에 상장된 제이알글로벌리츠가 법정 관리에 들어가면서 거래마저 중단되자, 투자자들 사이에서 상장 리츠 전반에 대한 우려가 확산되는 분위기다.
◇증시 활황에 폭락하는 해외 투자 리츠
올해 국내 증시의 역사적인 ‘불장’ 속에서도 해외 투자 리츠들의 주가는 내리막길을 걷었다. 대표적으로 지난 27일 법원에 회생 절차를 신청한 제이알글로벌리츠는 올해 들어 주가가 반 토막 아래로 떨어졌다.
29일 한국거래소에 따르면, 제이알글로벌리츠는 지난 1월 2일 2845원을 기록했는데, 매매 중단 전날인 지난 27일에는 1182원에 그쳤다. 연초 대비 58.5% 폭락한 셈이다. 제이알글로벌리츠는 지난 2020년 국내 최초의 해외 부동산 공모 리츠로 국내 증시에 데뷔했는데, 최근 벨기에 파이낸스타워 등 해외 자산 가격이 떨어지면서 신용 등급이 ‘A-’에서 투기 등급에 해당하는 ‘BB+’로 하향됐다. 이에 주가는 하락세에 접어들었고, 얼마 전에는 단기 사채 400억원을 갚는 데 실패하면서 매매 중단 선고를 맞았다.
제이알글로벌리츠만의 문제는 아니다. 제이알글로벌리츠와 마찬가지로 유럽 오피스 투자 비율이 큰 KB스타리츠는 주가가 지난 1월 2일 3390원에서 지난 28일 2205원으로 35% 폭락했다. KB스타리츠는 전체 운용 자금의 약 77%를 벨기에의 ‘노스 갤럭시 타워’에 투자하고 있다. 같은 기간 프랑스의 ‘크리스탈파크’ 오피스와 아마존 물류센터 등에 투자하는 마스턴프리미어리츠는 1659원에서 1371원으로 17.4% 떨어졌다. 그나마 미국 자산 투자 비중이 높은 미래에셋글로벌리츠(12.8%)와 신한글로벌액티브리츠(8.5%)는 낙폭이 작았다.
◇자산 가치 저평가에 고금리까지 ‘이중고’
문제는 최근 상업용 부동산 시장 부진에 고금리까지 겹치는 등 리츠 시장의 어려움이 적지 않다는 점이다. 리츠 입장에선 투자한 부동산의 가치가 떨어지면 LTV 하락으로 기존 대출을 갚아야 하는 데다 고금리로 이자 부담이 커지는 ‘이중고’에 시달려야 하기 때문이다.
실제로 글로벌 부동산 리서치 기관 그린스트리트에 따르면 미국의 상업용 부동산 가격 지수(CCPI)는 지난 1월 130.3을 기록했다. 2022년 기록한 최고치(155.0) 대비 약 16% 떨어졌다. 같은 기간 특히 오피스 부문이 35% 폭락하면서 상업용 부동산 전체를 끌어내렸다. 유럽 시장도 마찬가지다. 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)은 최근 보고서에서 “유럽 상업용 부동산 시장은 지난해 경제와 지정학적 불확실성으로 인해 부진했다”며 “지난해 3분기 판매량은 10년 만에 최저 수준에 근접했다”고 했다.
전문가들 사이에서는 이번 제이알글로벌리츠의 회생 절차 신청으로 리츠 투자에 경고등이 커졌다는 말이 나온다. 김상만 하나증권 연구원은 “이번 사태가 회사채 시장 전체에 미치는 영향은 제한적이라고 판단된다”면서도 “향후 리츠 회사들의 대출 접근성에 제약이 커질 수밖에 없고, 신용 등급이 낮은 기업들에 대한 투자 심리는 부정적인 영향을 받을 것”이라고 했다. 리츠들은 유동성 위기 속 투자자들의 외면을 받을 가능성이 크다는 얘기다.
한 투자은행(IB) 업계 관계자는 “리츠들은 자산 가치 저평가와 고금리 탓에 대출 상환 부담이 클 수밖에 없다”며 “사채를 감당하지 못한 리츠들이 신용 등급이 떨어지거나 우량 자산을 팔아 치우기 시작하면 시장에 미치는 파장은 더 커질 수 있다”고 했다.
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