서울 월세 비중 70% 역대 최대…민간임대 공급은 오히려 위축
2026.04.28 07:11
해외자본, 민간임대 투자 올스톱
여의도 15개 단지 재건축 급가속
부산 하이엔드 전매해제 후 거래 폭발
▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다
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[주요 이슈 브리핑]
■ 민간임대 공급 공백 현실화: 캐나다연금(CPPIB)·KKR·모건스탠리 등 글로벌 운용사들이 LTV 0% 제한과 종부세 합산 과세를 감당하지 못해 국내 민간임대주택 계획을 철회하거나 중단했다. 국민연금 김성주 이사장이 연간 6~7% 수익률을 목표로 임대주택 투자를 강조하고 나서며 공급 공백을 메울 대안으로 부상하고 있다는 분석이다.
■ 여의도 재건축 ‘압여목성’ 선두 굳히기: 종상향으로 용적률이 500% 안팎까지 높아지자 대교·한양·시범·진주 등 15개 단지가 일제히 사업 속도를 높이고 있다. 최근 1년간 여의도 중형 아파트 평균 매매가는 25억 5856만 원으로 2년 전 대비 60.2% 치솟았으며, 관리처분 단계에 진입한 단지가 이미 나온 여의도가 압구정·성수를 앞서 초고층 주거벨트로 가장 먼저 탈바꿈할 것이라는 관측이 나온다.
■ 전세대출 규제 강화 임박: 금융 당국이 비거주 1주택자의 투기 여부를 판단할 때 보유 주택의 가격과 지역을 반영하는 방안을 들여다보고 있다. 금융사 고위 관계자는 “6·3 지방선거 이후 투기성 1주택자 대출 규제가 나올 것”이라며 “지난해 주담대 규제에 이어 올해는 전세대출에서 당국이 고삐를 쥘 가능성이 높다”고 밝혔다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 임대주택 공급 감소 불보듯…국민연금 ‘구원투수론’ 힘 실리나
- 핵심 요약: 수도권·규제지역 내 사업자 LTV를 사실상 0%로 제한하고 조정대상지역 확대로 종부세 합산 과세가 강화되면서 CPPIB·KKR·모건스탠리 등 글로벌 운용사들이 민간임대 계획을 중단했다. CPPIB는 서울 4개 구 1500가구·사업비 1조 원 규모 계획을 철회했다. 반면 국민연금 이사장은 국내 임대주택 투자로 연간 6~7% 수익률을 목표로 제시하며 지난해 국내 채권 수익률(0.84%)을 크게 웃도는 대체투자처로 검토 중이라는 설명이다. 올해 1분기 서울 주택 임대차계약 10건 중 7건이 월세로 월세 비중이 역대 최대치를 기록했다.
2. 매일 12곳씩 문닫은 건설사…올해만 4000곳 폐업할 수도
- 핵심 요약: 올해 들어 건설업 폐업 신고는 하루 12개꼴로 쌓여 1363건(4월 26일 기준)을 기록했으며 이 중 60%가 비수도권 업체다. 2월 기준 전국 준공 후 미분양은 3만 1307가구로 이 중 86.3%가 비수도권에 집중됐다. 법정관리 종합 건설사는 2022년 9곳에서 지난해 38곳으로 4배 이상 늘었으며, 업계는 지방에 한해 금융 규제를 완화하고 민간임대 등록 허용 확대 등 수요 진작책이 병행돼야 한다는 입장이다.
3. 대교·한양·시범 이어 진주까지…여의도 15개단지 재건축 급가속
- 핵심 요약: 여의도 진주아파트 재건축추진위가 20일 영등포구청에 조합설립인가를 신청했다. 7월 통합심의, 9월 시공사 선정 공고가 목표로 삼성물산(028260)·현대건설(000720) 등 5개사가 후보로 거론된다. 상가를 구역에서 제외하면서 동의율이 90%를 넘겼고 일반분양 물량도 130가구에서 173가구로 늘었으며 추정 비례율은 105% 이상으로 여의도 단지 중에서도 높은 수준이라는 평가다. 재건축 선두주자 대교아파트는 이르면 다음달 관리처분인가를 받고 가을 이주, 내년 4월 철거, 연말 착공이 목표다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. LH, 특화형 매입임대주택 1000가구 공모
- 핵심 요약: LH가 돌봄·육아, 창업지원 등 민간 제안 방식의 특화형 매입임대주택 1000가구 공모를 27일부터 접수한다. 서울시도 ‘보증금 지원형 장기안심주택’ 입주자 6000가구를 모집하며 올해부터 보증금 지원율을 30%에서 40%로, 지원 한도를 6000만 원에서 7000만 원으로 확대했다. 보증금 1억 5000만 원 이하 주택은 보증금의 50%(최대 6000만 원)까지 지원받을 수 있으며 신용등급·DTI 심사와 무관하게 이용 가능하다.
5. 전매제한 풀리자 거래 ‘폭발’…부산 고가단지 수요 몰렸다
- 핵심 요약: 지난해 10월 공급된 부산 ‘베뉴브 해운대’(629가구)는 6개월 전매제한 해제 후 열흘간 162건이 거래돼 전체의 25.7%가 단기 소화됐다. ‘써밋 리미티드 남천’ 142㎡는 분양가보다 9000여만 원 높은 30억 8743만 원에, ‘르엘 리버파크 센텀’ 84㎡도 2000만~3000만 원의 프리미엄이 형성됐다. 전문가들은 수도권 규제로 상경 투자가 어려워진 상황에서 지방 핵심 입지 하이엔드 단지로 수요가 집중된 결과로 보고 있다. 반면 부산 미분양은 여전히 7000가구를 넘어 입지·브랜드에 따른 양극화가 심화하는 양상이다.
6. 비거주 1주택, 강남에 내집 있으면 “더 투기적” 판단
- 핵심 요약: 금융 당국이 비거주 1주택자 투기성 판단 기준에 보유 주택의 가격과 지역을 반영하는 방안을 검토 중이다. 3대 보증기관이 지난해 1주택자에 제공한 전세대출 보증액은 약 13조 9000억 원으로 고가 주택 보유자부터 정책금융기관 보증을 제한하는 것이 적합하다는 논리다. 전세대출보증 제한, DSR 규제 대상 확대, 신용대출 규제 강화 등이 방법론으로 거론되며 6·3 지방선거 이후 구체적 규제안이 발표될 것이라는 해석이 제기된다.
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