李 "안 살면 투기"…비거주 1주택 장특공제 폐지시 공제율 48→8% '뚝'
2026.04.24 19:17
6개월 유예 후 단계적 폐지 언급…"매물 잠김 대신 매물 유도할 것"
(서울=뉴스1) 이철 기자 = 이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 축소 방침을 재차 밝히면서, 관련 제도 개편안이 오는 7월 세법개정안에 포함될 가능성이 커지고 있다.
실거주 중심으로 세제 혜택을 재편하겠다는 기조가 분명해지면서, 비거주 고가 1주택자의 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 관측이 나온다.
특히 보유기간에 대한 공제를 전면 폐지할 경우, 최소 거주요건만 충족한 고가 1주택자의 양도세 공제율은 현재 최대 48%에서 8% 수준으로 급감할 전망이다. 사실상 장기보유에 따른 절세 효과가 대부분 사라지는 셈이다.이 대통령은 24일 엑스(X·구 트위터)를 통해 "1주택을 보호하려면 실거주 기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만 살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로 더구나 고가 주택에 양도세를 깎아주는 건 주거 보호정책이 아니라 주택 투기 권장 정책"이라고 밝혔다.
이어 "1주택자의 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유기간에 대한 감면을 축소하고, 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞을 것"이라고 강조했다.
앞서 이 대통령은 지난 18일에도 엑스를 통해 "양도세 장특공제는 거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도"라며 "거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택 값이 올라 번 돈에 대해 당연히 낼 세금인데 오래 소유했다는 이유로 왜 대폭 깎아주나"라고 지적했다.
특히 이 대통령은 비거주 장특공제를 폐지와 관련해 유예기간을 언급하는 등 구체적인 구상도 제시했다.
그는 "갑자기 전면 폐지하면 그럴 수도 있겠지만 점진적, 단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결될 것"이라며 "공제 폐지를 하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지, 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것"이라고 설명했다.
이 가운데 양도세 장특공제는 1세대 1주택자가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 집을 매도할 경우 양도 차익의 일정 비율을 공제해 세 부담을 줄여주는 제도다.
1세대 1주택자의 경우 보유기간(최대 40%)과 거주기간(최대 40%)을 더해 양도차익의 최대 80%까지 공제된다. 10년 이상 집을 보유했고, 10년 이상 거주한 1주택자는 최대 공제율을 적용받는다.
여기서 보유기간 공제(최대 40%)를 폐지할 경우 공제율은 최대 40%로 낮아지게 된다.
이 대통령은 대신 거주 기간에 대한 혜택을 확대하는 것이 타당하다는 입장을 밝힌 바 있다. 이를 적용해 거주기간에 대한 공제율을 2배로 올린다면, 최대 80% 공제율은 유지된다.
문제는 비거주 1주택자다. 만약 2년의 최소 거주기간만 채우고 10년 이상 주택을 보유한 1주택자가 주택을 매도할 경우, 현재는 거주기간(2년 이상~3년 미만 구간 8%)과 보유기간(10년 이상 구간 40%)을 더해 양도차익의 총 48%를 공제해 줬다.
여기서 보유기간 공제를 폐지하면 거주기간 2년 이상~3년 미만 구간만 적용돼 총 공제율은 8%로 낮아진다. 공제 효과가 사실상 크게 축소되는 셈이다.
만약 거주기간 공제율을 2배로 늘리더라도 총 공제율은 16% 수준에 그친다.일단 청와대는 장특공제 개편 방향에 대해 현재 논의 중이라는 입장을 밝혔다.
청와대 관계자는 이날 오후 춘추관에서 기자들과 만나 "(대통령의 메시지는) 1가구 1주택이라도 비거주 투자 목적과 거주 목적은 구분해야 한다는 것을 강조하는 원칙적인 차원"이라며 "정부 차원에서 논의하고 있지만 결정된 건 없다"고 말했다.
이에 따라 정부가 올해 7월 예정된 세법개정안에 1주택자 장특공제 조정안을 포함할 가능성이 커졌다.
앞서 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료하기로 했다. 여기에 비거주 1주택자에 대한 장특공제 혜택 축소까지 언급되면서, 사실상 실거주 1주택자를 제외한 대부분 주택 보유자가 세제 변화의 영향권에 들어갈 전망이다.
여기에 주택 보유세(재산세, 종합부동산세 등) 등 추가 세법 개정 가능성도 남아있다.
정부가 보유세를 조정할 경우, 재산세·종부세 과세표준 구간을 세분화하거나 세율을 인상하는 방식이 거론된다. 특히 재산세 세율과 과세표준 구간은 2009년 이후 개정되지 않아 제도 개선의 명분도 있다.
공정시장가액비율을 상향할 가능성도 있다. 공정시장가액비율은 법 개정 없이 시행령 개정만으로 조정할 수 있어 정책 집행 속도가 빠르다는 장점이 있다.
예를 들어 공시가격이 10억 원인 주택의 경우, 현재는 공정시장가액비율 60%가 적용돼 과세표준이 6억 원으로 산정된다. 이를 100%로 상향할 경우 과세표준은 10억 원으로 늘어난다
시행령 개정을 통해 공시가격 현실화율을 조정하는 방식도 있다. 현재 공동주택과 단독주택의 공시가율은 각각 69%, 54%로, 2023년 이후 동결 상태다. 이 비율을 조정하면 공시가격 자체가 상승하게 된다.
현재 세제 당국인 재정경제부는 보유세와 거래세 전반을 아우르는 연구용역을 진행하며 중장기 세제 개편 방향을 검토 중이다.
구 부총리는 지난달 29일 방송에서 "공급 확대, 금융 혁신 등 다른 정책을 다 써도 안 될 경우 최후 수단으로 부동산 세제도 볼 수밖에 없다는 게 이 대통령 발언의 취지"라며 "다양한 의견을 듣고 있고 현재로서는 결정된 것이 없다"고 했다.
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