5억 아파트 포기하고 2억 오피스텔 샀다… 수익률 9년래 최고치
2026.04.19 13:10
실거주·임대수익 수요 유입정부의 아파트 대출 규제 강화와 소형 아파트 가격 급등이 맞물리면서 수도권 오피스텔 시장이 반사이익을 얻고 있다. 수익률이 8년 10개월 만에 최고치를 기록한 데 이어 거래량도 지난해보다 늘면서, 주거용 오피스텔이 소형 아파트 대체재이자 수익형 부동산으로 다시 주목받는 분위기다.
19일 한국부동산원 자료에 따르면 올해 1분기 전국 오피스텔 매매가격은 직전 분기 대비 0.41% 하락했으나, 서울은 0.23% 올랐다. 면적이 클수록 오름세가 가파르다. KB부동산 자료를 보면, 지난달 수도권 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔 매매가격지수는 전년 동월 대비 4.68% 상승하며 18개월 연속 오름세를 보였다. 목동 '현대하이페리온' 전용 137㎡가 31억8000만원, 용산 '래미안 용산더센트럴' 77㎡가 15억5000만원에 거래되는 등 주요 단지에서 신고가 경신도 이어지고 있다.
거래량과 수익률 지표도 동반 상승세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 1분기 수도권 오피스텔 거래량은 7383건으로 전년 동기 대비 5.09% 증가했다. KB부동산 통계 기준 3월 수도권 오피스텔 수익률은 5.32%로 2017년 5월 이후 8년 10개월 만에 가장 높았다. 지역별로는 인천이 6.39%로 가장 높았고 경기 5.52%, 서울 4.89% 순이었다. 인천은 8년 10개월, 경기는 9년 1개월, 서울은 8년 4개월 만에 각각 최고 수익률을 기록했다. 전세의 월세화 현상으로 서울 오피스텔 월세 가격이 직전 분기 대비 0.75% 오르는 등 임대 수익 기반도 탄탄해졌다.
이 같은 현상은 아파트 집중 규제에 따른 반사이익과 가격 경쟁력이 맞물린 결과로 풀이된다. 지난해 10·15 대책과 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입 등으로 아파트 매수 문턱이 높아진 반면, 비주택인 오피스텔은 담보인정비율(LTV) 70%가 적용되고 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 부담이 없다. KB부동산에 따르면 3월 기준 수도권 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 매매가는 5억5835만원으로 역대 최고치를 기록했지만, 오피스텔은 평균 2억7404만원으로 절반 수준이다.
공급 측면에서도 오피스텔 희소성이 커지고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 1만1762실로 2010년 이후 16년 만에 최저 수준이다. 거주 만족도 향상도 수요를 이끄는 요인이다. 도심 상업지역에 주로 위치해 대중교통과 상업시설 접근성이 뛰어나다. 한국디벨로퍼협회 조사에서 오피스텔 거주 전반적 만족도는 4점 만점에 3.14점으로 아파트(3.12점)를 앞섰다.
부동산업계 관계자는 "과거 오피스텔은 수익률이 낮아지면 외면받는 상품이라는 인식이 강했지만 지금은 실거주가 가능한 평면 설계로 아파트 대체재로서의 정체성을 굳혀가고 있다"며 "오피스텔 인기는 당분간 지속될 가능성이 높다"고 말했다.
다만 과도한 기대는 경계해야 한다는 지적도 나온다. 아파트와 달리 재건축을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵고, 재산세 등 보유 부담도 상대적으로 큰 편이어서 시세 상승세가 계속 이어지기엔 한계가 있을 수 있다는 것이다. 향후 투기 수요가 과도하게 유입될 경우 정부가 규제 대상을 넓힐 가능성도 있어 수익률만 보고 접근해선 안 된다는 조언이 나온다.
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