“살지 않는 집 팔아라” 1주택자까지 확대…‘급매물’ 더 나올까 [부동산360]
2026.04.07 10:26
비거주 1주택 전세대출 보증 제한 검토
동시에 1주택 ‘세 낀 매매’ 허용 논의도
작년 1주택 전세대출 보증 발급 ‘2.1조’
규제 영향 가구 상당수 될 것으로 전망
동시에 1주택 ‘세 낀 매매’ 허용 논의도
작년 1주택 전세대출 보증 발급 ‘2.1조’
규제 영향 가구 상당수 될 것으로 전망
| 지난달 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. [연합] |
[헤럴드경제=신혜원 기자] 정부가 비거주 1주택자의 전세대출 보증 제한 등 대출규제에 이어 ‘세 낀 매매’ 허용을 검토하면서 규제와 퇴로를 병행한 전방위적인 매물 출회를 유도하는 모습이다. 지난해 비거주 1주택자에게 발급된 전세대출 보증 규모만 2조원이 넘는 만큼 해당 가구가 상당수일 것으로 추정되는 가운데, 보유세 부과 기준 시점인 6월 1일 전까지 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 고가지역의 급매 거래가 이뤄질 수 있다는 전망이 나온다. 다만 시행령 개정 속도와 토지거래허가 절차 등에서 시간이 지연될 수 있어, 실제 비거주 1주택의 급매물 출회 효과가 얼마나 될 지는 예측이 어렵다는 관측이다.
7일 국토교통부·금융위원회 등에 따르면 정부는 투기적 목적의 비거주 1주택자를 대상으로 하는 대출규제 방안을 내부적으로 검토하고 있다. 비거주 1주택자가 전세대출을 받을 수 있는 기반이 되는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등의 공적보증을 축소하는 안이 유력하게 거론되는 등 추가 규제책을 통해 매도 압박에 나설 것으로 보인다.
지난해 기준 HUG가 비거주 1주택자에게 발급해준 전세자금대출특약보증(전세대출 보증) 액수는 2조1132억원(▷본지 2일자 보도)에 달한다. 앞선 정부의 다주택자 수도권 아파트 담보대출 만기연장 불허 조치로 올해 만기가 도래하는 다주택자 물량이 1만2000가구(2조7000억원)인 것과 비교하면, 추가적으로 발표될 비거주 1주택 대출규제 영향권에 드는 가구수는 상당할 것으로 보인다. 특히 현재 1주택자는 서울을 비롯한 수도권에서 전세대출을 최대 2억원까지 보증이 가능한 것을 감안하면 잠재적 물량 후보군이 1만가구를 넘어설 것으로 추산된다.
정부는 투기적 목적의 비거주 1주택 대상 규제 검토와 동시에 토지거래허가구역 내 ‘세 낀 매매’를 허용해주는 안을 살펴보고 있다. 실거주 의무가 적용되는 토지거래허가구역 내 1주택자의 세 낀 매물도 매도할 수 있도록 퇴로를 열어 1주택자 매물도 시장에 나올 수 있도록 하는 유도책으로, 전날 이재명 대통령의 국무회의 발언에 따른 조치다.
이 대통령은 전날 “다주택자는 세입자 임대 기한 만료까지 무주택자가 매입할 수 있도록 허가해주는데 ‘왜 우리에게는 불이익을 주느냐’는 1주택자의 항변도 상당히 일리가 있기 때문에 시행령 개정을 검토해달라”며 “수요와 공급 중 어느 쪽에 미치는 영향이 클지 판단해 다음 국무회의 전까지 보고해 달라”고 주문했다.
이 같은 정부의 움직임에 보유세 부과 기준 시점인 오는 6월 1일 전까지 고가 아파트가 밀집한 강남3구, 용산구, 한강벨트 등 지역의 급매물 출회가 소폭 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 올해 서울 주요 지역 공시가격 상승폭이 20%대에 달하는 만큼 보유세 부담을 우려하는 고령 비거주 1주택자의 경우 6월 1일 전까지 처분에 나설 수 있다는 것이다. 올해 공동주택 공시가격 평균 상승률이 강남은 26.05%, 서초 22.07%, 송파 25.49%, 용산(23.63%), 성동(29.04%) 등으로 집계돼 세 부담이 최대 50% 늘어난다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “보유세 부담을 느끼는 은퇴 고령층의 경우 6월 1일 전까지 매도해 소유권을 이전하려는 움직임이 나타날 수 있다”며 “서울 내에선 중저가 지역보다 세 부담 상승폭이 큰 강남3구, 용산을 중심으로 이런 매도 수요가 더 생길 수 있다”고 말했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원 또한 “1주택자도 세 낀 매물을 매도할 수 있게 되면 5월까지 간헐적으로 급매물이 나올 수 있다”며 “(비거주 1주택 관련 정부 정책으로) 매물 총량의 저변이 넓어진다는 점에서는 긍정적”이라고 말했다.
다만 토지거래허가구역에서 1주택자의 세 낀 매물을 매매할 수 있도록 하려면 부동산 거래신고법 시행령 개정이 필요하고, 2~3주가량 소요되는 토지거래허가 절차를 고려하면 매물 출회가 큰 폭으로 증가하진 않을 것이란 관측도 있다. 6월 1일 전까지 매도 후 소유권이전등기를 마쳐야 보유세 부과를 피할 수 있는데 시행령 개정, 토지거래허가 행정절차, 잔금 처리까지 완료하기에는 물리적 시간이 촉박하기 때문이다.
아울러 비거주 1주택에 대한 규제가 강화되며 장기적으로는 매물이 감소할 수 있다는 분석도 나온다. 남 연구원은 “비거주 1주택자 중 기존에 소유하고 있던 집으로 전입함에 따라 장기적으로는 매물이 줄어들 가능성도 존재한다”고 말했다.
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