지역 전세시장 흔드나…비거주 1주택 규제 여파
2026.04.07 19:55
공급 증가 기대에도 수요 유지…시장 안정 여부 미지수
지역 전세시장이 정부의 수도권·규제지역 비거주 1주택자에 대한 추가 대출규제에 적지 않은 영향을 받을 것으로 전망된다. 수도권 주택을 보유한 채 지역에서 전세로 거주해 온 수요 일부가 이동할 경우 전세 수요와 공급 구조 변화가 불가피하기 때문이다.
7일 금융당국 등에 따르면 금융위원회는 지난 1일 다주택자의 수도권·규제지역 아파트에 대출 연장을 원칙적으로 불허하는 내용을 발표한 데 이어 추가 규제 방안 마련에 착수했다. 투기성 비거주 1주택자 전세대출 규제, 주택담보대출 위험가중치(RWA) 상향, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위 확대 등이 거론된다.
이 가운데 비거주 1주택자 규제가 가장 강력한 압박으로 꼽힌다. 통상 전세대출은 임차권과 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관 보증서를 담보로 취급되는데 수도권·규제지역에 한해 1주택자의 공적 보증을 원천 차단하는 방식이 유력하게 논의되고 있다. 다만 부모 봉양, 직장 이동, 질병 등 불가피한 사유는 예외로 인정받을 것으로 보인다.
이 정책이 현실화될 경우, 수도권에 주택을 보유한 채 대전과 세종지역에서 전세로 거주해 온 일부 공무원·연구직 수요의 이동 가능성이 적지 않다. 이들이 수도권으로 복귀하거나 거주 형태를 변경할 경우, 전세 물건이 늘어나면서 전세가격이 일정 부분 안정화될 것이란 기대도 없지 않다. 실제 최근 지역 부동산 시장은 전세 매물은 줄고 가격은 증가하는 거래 흐름을 보였다. 대전 전세 매물은 지난달 기준 1416건으로 전년 동월(1926건) 대비 26.5% 줄었으며, 같은 기간 세종도 666건에서 547건으로 17.8% 감소했다. 대전의 전세가격지수는 6개월 전인 지난해 9월 89.84에서 올 3월 91.1로 1.26포인트 늘었고, 세종도 같은 기간 81.66에서 8.5로 6.84포인트 증가했다.
하지만 이런 흐름에도 전세시장이 안정화될지는 미지수라는 목소가 나온다. 대출 규제로 매매시장 진입이 어려운 실수요가 전세에 머무르면서 전체 수요를 끌어올릴 수밖에 없다는 것이다.
박유석 대전과학기술대 부동산학과 교수는 "DSR 규제 등 대출에서 발목이 잡히며 전세에서 매매로 넘어가지 못하는 사례가 많다. 특히 입지가 좋은 구축이나 신축 모두 가격대가 높아 대출로도 부족하다"며 "전세시장이 안정화 되기 보다는 오히려 매매·전세시장에서 버티지 못한 수요자들이 월세로 향할 수도 있다. 상황이 더욱 악화되는 것"이라고 설명했다.
일각에서는 이번 규제가 전세 물량 증가 가능성과 수요 유지 요인이 동시에 작용하면서 시장을 안정시키기보다는 불확실성을 키우는 변수로 작용할 것이란 전망이 제기된다. 수도권을 겨냥한 규제가 지역 시장에도 영향을 미치는 만큼, 지역별 수급 여건을 반영한 차별화된 접근이 필요하다는 목소리도 나온다.
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