"재건축은 하세월" … 속도전 앞세운 리모델링 '질주'
2026.03.26 15:58
규제·공사비에 막힌 재건축
리모델링 추진은 5년새 3배
서울 입주물량 갈수록 줄어
도심 주택공급 수단 주목
지난해 분당티에르원 청약
평균 100대1 경쟁률 인기
이촌·분당 등 알짜 대단지
올 리모델링 일반분양 앞둬
수도권 주요 주거지에서 리모델링 아파트의 존재감이 커지고 있다. 재건축 사업이 각종 규제와 사업성 문제로 속도를 내지 못하는 가운데 비교적 추진 속도가 빠른 리모델링이 정비사업 대안으로 주목받고 있어서다. 노후 아파트가 밀집한 서울과 수도권을 중심으로 리모델링 추진 단지가 늘어나며 시장의 관심도 확대되는 분위기다.
리모델링은 기존 아파트의 골조를 유지한 채 수평·수직 증축을 통해 면적을 넓히거나 가구 수를 늘리고 주거 환경을 개선하는 정비 방식이다. 기존 구조를 활용하기 때문에 규제 부담이 적고 사업 기간도 짧다. 재건축이 안전진단과 초과이익환수제 등 복잡한 절차를 거치며 사업 기간이 10년 이상 장기화하는 경우가 많은 것과 대조적이다. 정책 환경도 리모델링 확산에 힘을 싣고 있다. 국토교통부는 주택 공급 확대 기조에 맞춰 지난해 9월 전용면적 85㎡ 초과 주택의 '1+1 리모델링'을 허용하고 인허가 절차 간소화와 안전진단 제도 개선 등을 추진했다. 노후 아파트 비중이 높은 서울과 수도권에서 리모델링이 재건축을 보완하는 도시정비 수단으로 자리 잡고 있다는 평가다.
주택 수급 불균형도 배경으로 꼽힌다. 부동산 빅데이터 플랫폼 부동산지인에 따르면 서울의 올해 예상 주택 수요는 4만8155가구인 반면 입주 물량은 1만6096가구에 그쳐 약 3분의 1 수준에 불과하다. 공급 부족은 갈수록 심화할 것으로 전망된다. 서울의 입주 예정 물량은 내년 9803가구, 2028년 8055가구 수준으로 줄어들 것으로 예상돼 도심 주택 공급 수단으로서 리모델링의 역할이 주목받고 있다. 실제로 재건축 대신 리모델링을 선택하는 단지가 빠르게 늘고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 공동주택 리모델링 추진 단지는 2021년 54개 단지, 약 4만가구 규모에서 지난해 3월 기준 153개 단지, 12만1520가구로 증가했다. 약 5년 사이 사업 규모가 3배 가까이 확대된 셈이다.
분양시장에서도 리모델링 단지에 대한 관심이 이어지고 있다. 기존 도심 입지를 유지하면서 주거 환경을 개선할 수 있다는 점이 수요자들의 관심 요인으로 꼽힌다. 실제로 지난해 11월 경기 성남시 분당구 정자동 느티마을 3단지를 리모델링해 공급된 더샵 분당티에르원은 1순위 청약에서 47가구 모집에 4721명이 몰리며 평균 100.45대1의 경쟁률을 기록했다. 이어 올해 1월 분양한 더샵 분당센트로 역시 1순위 40가구 모집에 2052건의 청약이 접수되며 평균 51.3대1의 경쟁률을 나타냈다. 이후 계약 포기 물량을 대상으로 진행된 무순위 청약에서는 평균 11대1의 경쟁률을 기록했다.
분양업계 관계자는 "리모델링은 기존 도심 입지를 그대로 활용하면서 주거 환경을 개선할 수 있다는 점에서 노후 아파트 밀집 지역을 중심으로 추진 움직임이 확대되고 있다"며 "향후 도심 내 주택 공급 부족이 이어질 경우 리모델링 사업의 역할은 더욱 커질 가능성이 있다"고 말했다.
이러한 가운데 올해 리모델링을 통해 공급되는 신규 아파트도 잇따르고 있어 눈길을 끈다. 롯데건설은 이달 서울시 용산구 이촌동 301-160 일원에서 이촌 현대아파트 리모델링 사업을 통해 이촌르엘을 선보인다. 단지는 지하 3층~최고 27층, 9개 동, 전용 95~198㎡ 750가구 규모로 이 중 전용 100~122㎡ 88가구가 일반에 분양된다. 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역 역세권 단지로 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 편리하며 초·중·고교와 이촌동 학원가가 도보권에 위치해 교육 환경도 뛰어나다는 평가다. 이 밖에도 용산 아이파크몰, 이마트 용산점을 비롯한 대형 상업시설을 누릴 수 있으며 이촌 한강공원, 용산가족공원, 국립중앙박물관 등 서울을 대표하는 대형 녹지와 문화시설도 편리하게 이용할 수 있다.
포스코이앤씨는 다음달 경기도 성남시 분당구 정자동 느티마을 4단지 리모델링 사업을 통해 더샵 분당하이스트를 분양할 예정이다. 단지는 전용 66~84㎡, 총 1149가구 규모로 조성되며, 이 중 143가구가 일반 분양 물량이다. 수인분당선과 신분당선이 지나는 정자역 더블 역세권 단지로 우수한 서울 접근성을 갖췄다. 더샵 분당센트로 역시 현재 분양 중이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 26층, 7개 동, 전용 60~84㎡ 647가구로 구성된다. 수인분당선 오리역을 도보로 이용 가능해 강남, 판교 등지로의 이동이 편리하다.
[박재영 기자]
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