강남·한강변 공시가 20% 급등… “보유세 50% 폭탄” 공포
2026.03.17 15:22
전국 12억 초과 주택 48만 가구 돌파
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| 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. 연합뉴스 |
올해 서울 공시가격이 5년 만에 최대폭으로 치솟은 가운데, 특히 강남 3구와 한강벨트의 20%대 급등은 집값 상승의 기쁨을 압도하는 ‘보유세 폭탄’의 공포로 직결되고 있다.
17일 국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격안에 따르면, 서울 전역의 공시가격은 평균 18.67% 상승했다. 전국 평균인 9.16%의 두 배를 웃도는 수치다. 특히 자치구별로 살펴보면 서울 성동구가 29.04% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 서초구(22.07%), 마포구(21.36%) 등이 줄줄이 20%를 넘는 기록적인 수치를 나타냈다.
공시가격 급등은 곧바로 종합부동산세(종부세) 대상자의 폭증으로 이어졌다. 1세대 1주택자 기준 종부세 부과 대상인 공시가격 12억 원 초과 공동주택은 전국적으로 작년보다 약 53.3%나 늘어난 48만 7362가구로 집계됐다. 이 중 약 85.1%인 41만 4896가구가 서울에 집중되어 있다. 강남구(9만 9372가구), 송파구(7만 5902가구), 서초구(6만 9773가구) 등 강남 3구는 물론, 양천구와 성동구에서도 종부세 대상 주택이 각각 1만 가구 이상 새로 편입되며 세 부담이 현실화됐다.
자산의 형태도 ‘똘똘한 한 채’로 급격히 재편될 것으로 보인다. 여러 채를 보유하며 누진세율의 타격을 받기보다는, 환금성과 방어력이 좋은 서울 핵심지 우량 아파트로 자산을 압축하는 전략이 유효해졌다. 이는 상급지 갈아타기를 준비하는 실수요자에게는 기회가 될 수 있지만, 외곽 지역과의 자산 격차를 더욱 벌리는 결과로 이어진다. 실제로 이번 발표에서 도봉구(2.07%), 금천구(2.80%), 강북구(2.89%) 등 외곽 지역은 2%대 상승에 그쳐 상급지와의 확연한 온도 차를 드러냈으며, 이들 지역에는 공시가격 12억 원 초과 주택이 단 한 가구도 없었다.
더 큰 문제는 이 부담이 세입자에게 전가될 수 있다는 점이다. 임대인들이 늘어난 보유세 충당을 위해 전세를 월세나 반전세로 전환하려는 유인이 강해지기 때문이다. 특히 공급이 부족한 서울 도심이나 학군지는 임대료 상승 압력이 더 거세질 수 있다. 공시가격 상승이 집을 가진 자에게는 ‘보유의 고통’을, 집이 없는 자에게는 ‘거주 비용의 상승’이라는 부메랑이 되어 돌아오는 셈이다.
이제 시장의 눈은 4월 30일 공시가격 확정 발표와 6월 1일 보유세 기산일로 향하고 있다. 급매물을 잡으려는 실수요자와 세금을 피하려는 매도자 사이의 치열한 눈치싸움이 시작됐다. 나의 자산 가치가 오른 만큼, 그 대가로 지불해야 할 비용을 꼼꼼히 계산해 봐야 할 시점이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공시가격 인상은 집값 하락보다는 매물 확대 압력에 더 큰 영향을 줄 것”이라며 “다주택자와 비거주 고가주택 소유자들은 보유세 누진 구조와 향후 세제 개편안을 고려해 절세형 매도를 고민하게 될 것”이라고 분석했다.
이어 “4월 중순까지 세금 부담이 반영된 급매물이 나올 가능성이 큰 만큼, 실수요자라면 이 시기를 주택 교체의 기회로 삼거나 한시적 갭투자 등을 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다. 다만 “임대인 부담이 늘어나면 서울 도심이나 학군지처럼 대체재가 부족한 지역에서는 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성도 열려 있다”고 덧붙였다.
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