올해 '아리팍' 보유세 3969만원…공시가격 따라 세부담 늘어난다
2026.03.17 15:01
전국 평균 9.16% 상승…서울 주도
세부담 상한까지 상승 단지 늘 듯
종부세 대상 주택도 48만가구로 늘어
서울 강남권과 ‘한강벨트’로 불리는 주요 자치구 아파트 보유자의 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 크게 늘어날 전망이다. 올해 서울 공시가격 평균 상승률이 18.67%에 달하기 때문이다. 보유세 급등을 우려했던 지난해 상승률(7.86%)의 2배가 넘는 수치다. 특히 서울 주요 고가 단지 보유자는 세 부담 상한(150%)을 넘어서는 보유세 상승을 겪게 될 가능성이 크다. 반면, 인천을 비롯한 수도권 일부와 지방은 오히려 공시가격이 하락하는 등 지역별 격차는 더 커질 전망이다.
17일 국토교통부가 공개한 ‘2026년 공동주택 공시가격안’에 따르면 올해 전국 아파트 공시가격은 평균 9.16% 상승한다. 2022년 문재인 정부 당시 평균 17.2% 오른 이후 4년 만의 최대치다.
공시가격은 2023년 현실화 계획 폐지에 따라 전년 대비 18.63% 하락했지만, 2024년 1.52% 상승했고, 지난해 3.65% 오르며 완만한 상승세를 이어가고 있다. 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)은 69.0%로 2023년부터 변동 없이 적용되고 있다.
국토부는 서울 아파트 공시가격 상승률이 전국 평균 상승을 이끌었다고 설명했다. 서울의 올해 아파트 공시가격 상승률은 18.67%에 달한다. 공시가격 제도가 도입된 1989년 이후 2007년(28.40%)과 2021년(19.89%) 이후 세 번째로 급등한 수치다.
서울 안에서는 고가 아파트가 밀집한 강남구(26.05%)와 송파구(25.49%), 서초구(22.07%) 등 강남3구의 상승률은 24.7%를 기록했다. 성동구(29.04%)와 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%), 영등포구(18.91%) 등 한강 인접 자치구 역시 평균 23.13% 올랐다. 지난해 한강 인접 자치구가 평균 8.46% 오르는 데 그친 것과 대조적이다.
수도권을 제외한 평균 공시가격 상승률은 3.37%로, 수도권 안에서도 공시가격 상승은 엇박자를 보였다. 경기는 올해 6.38% 상승한 반면, 인천은 0.10% 하락했다. 지방 광역시도 부산(1.14%)과 울산(5.22%), 세종(6.29%)은 오른 반면 대구(-0.76%)와 광주(-1.25%), 대전(-1.12%)는 오히려 공시가격이 하락했다. 기타 지방에선 전북이 4.32% 오르며 가장 높은 상승률을 보인 반면, 제주는 1.76% 하락했다.
올해 서울 주요지역 공시가격이 급등하면서 아파트 보유자의 세부담도 크게 늘어날 전망이다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 올해 공시가격안을 바탕으로 아파트 보유세를 분석한 결과, 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 112㎡를 갖고 있는 1주택자의 보유세는 3696만원에 달한다. 지난해 보유세(2841만원)과 비교하면 1년 새 보유세 부담이 855만원 늘어나는 셈이다. 공정시장가액 비율 60%와 재산세 45%를 적용하고 종합부동산세 세액공제가 없을 때 기준이다.
용산구 ‘한남더힐’ 전용면적 235㎡는 공시가격이 지난해 69억9800만원에서 올해 86억5162만원으로 뛴다. 이에 따라 보유세 부담도 5941만원에서 7633만원으로 1692만원 급등한다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오’의 보유세 부담도 올해 29.54% 급등한다.
이 밖에도 서울 주요 고가 아파트 사이에선 세부담 상한제(150%)를 넘어서는 단지가 늘 전망이다. 상한제는 재산세와 종합부동산세에만 적용되는 만큼, 지방교육세와 농어촌특별세 등을 합치면 실제 세부담은 150%를 넘어선다는 설명이다.
공시가격 상승으로 종합부동산세가 부과되는 주택도 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 53.26% 급증한다. 이 중 서울 소재 아파트가 41만4896가구에 달한다. 국토부 관계자는 “다주택자의 경우 9억원 이상 주택부터 종부세가 부과되기 때문에 실제 종부세 납부 대상은 더 늘어날 것”이라고 설명했다.
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