‘한강벨트’ 성동구 공시가 29% 쑥…도봉구 상승률의 14배
2026.03.17 19:33
17일 국토교통부에 따르면 성동구의 공시가격 상승률은 29.04%로 서울 25개 자치구 중 가장 높았으며 도봉구의 14배에 달했다. 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%), 서초구(22.07%) 등 고가 주택 밀집 지역이 일제히 20%를 상회했다.
특히 강남 3구의 상승세는 ‘불장’으로 불렸던 2021년보다도 더욱 가팔라졌다. 매일경제가 2021년 당시 공시가격 변동률과 올해 수치를 비교 분석한 결과 서초구(13.53%→22.07%), 강남구(13.96%→26.05%), 송파구(19.22%→25.49%) 등 강남권 전역에서 올해 상승폭이 2021년 수준을 크게 웃돌았다. 5년 전 서울 전역이 동반 상승했던 것과 달리 올해는 핵심지 위주로 매수세가 몰리며 자산 격차가 더욱 벌어진 셈이다.
정우진 국토부 토지정책관은 이날 정부세종청사에서 열린 백브리핑에서 “서울은 고가 아파트가 밀집한 강남 3구와 성동·용산구 등 한강 인접 자치구의 공시가 상승이 두드러졌다”며 “어느 구간이 많이 올랐느냐에 따라 격차가 벌어지는데 올해 격차가 컸다는 것은 그만큼 고가 주택이 많이 올랐다는 의미”라고 설명했다. 이어 정 정책관은 “올해 서울 공시가격 변동률은 2007년과 2021년에 이어 역대 세 번째 수준”이라고 덧붙였다.
실제로 구간별 변동률을 보면 자산 격차가 극명히 드러난다. 공시가격 6억원 이하 주택은 4.72% 상승하는 데 그치며 재산세 부담이 비교적 낮을 것으로 예상되지만, 9억원을 넘어서는 구간부터는 변동률이 20%를 상회했다. 30억원 초과 주택은 28.59%에 달했다.
특히 종합부동산세 과세 대상인 12억원 초과 주택은 서울에서만 41만4896가구로 전년 대비 48%나 급증했다. 정 정책관은 “종부세 구간은 과세표준 상한이 없고 세율도 누진 적용되기 때문에 공시가격 상승률보다 세 부담이 더 높게 나오는 효과가 있을 것”이라고 내다봤다.
현장 전문가들은 이러한 급격한 변동이 조세 저항으로 이어질 것이란 우려도 나타냈다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “한국부동산원 통계상 서울 아파트값 상승률은 9% 내외인데 세금 기준인 공시가는 18.67%로 나왔다”며 “공식 지표보다 과표가 훨씬 높게 산정되면서 ‘내 세금이 정당한가’에 대한 이의신청이 늘어날 가능성이 있다”고 분석했다. 특히 은퇴 후 별다른 소득이 없는 고령층에게는 수백만 원씩 불어난 보유세가 생계 압박으로 다가올 전망이다.
강남 등 초고가 지역은 보유세 부담에 급매물이 나오며 가격이 꺾이고 있는 반면, 강북 외곽 지역은 전세 수급난에 밀린 실수요자들이 매매로 돌아서며 하방 경직성을 확보하고 있다. 고 원장은 “인위적인 정책 압박에 따른 풍선 효과로 하반기에는 강남보다 강북이나 경기 외곽 저가 단지의 상승률이 더 높게 나타나는 대체 효과가 발생할 수 있다”고 전망했다.
정 정책관 역시 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전후의 시장 변화에 대해 “그때가 되면 소유자들이 체감하는 세 부담이 있기 때문에 그에 따라 일부 영향을 미칠 수 있지 않을까 예상한다”고 말했다. 다만 서울 내 규제지역 해제 가능성에 대해선 “최근 경향을 보면 그런 지역에 매수세가 몰린다는 보도도 적잖이 나오고 있어 상황을 더 예의 주시해야 한다”며 “해제를 검토할 단계는 아니다”고 선을 그었다.
주택 소유주들의 세금 부담이 무주택 서민층의 주거비 부담으로 전가될 것이라는 우려도 깊다. 늘어난 보유세를 보전받으려는 집주인들이 임대료를 올리는 ‘조세 전가’ 현상이 나타날 수 있기 때문이다. 권 교수는 “다주택자를 무조건 투기 세력으로 몰아 세금을 강화하면 빌라 월세 등으로 노후를 충당하는 생계형 임대업자들이 피해를 보고, 그 부담이 다시 세입자에게 옮겨갈 수 있다”고 경고했다.
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