용적률 높이고, 대상지 확대…떠오르는 '역세권 주택'
2026.03.17 17:13
용적률 최대 30% 인센티브
분담금 7000만원 줄어들 듯
간선도로 기준 포함…239곳 지정
9만2000가구 추가 공급 추진
사전·계획검토 통합으로 간소화서울시가 용적률 인센티브를 통해 사업성을 높여주고 역세권 개발이 가능한 대상지를 확대하는 방향으로 ‘역세권 장기전세주택’ 운영 기준을 전면 개정한다. 장기전세주택은 시세의 80% 이하로 최장 20년간 거주할 수 있어 주거 안정 효과가 크다는 분석이다. 서울시는 규제 혁신으로 역세권 개발을 활성화하고 장기전세 공급도 늘릴 방침이다.
서울시는 역세권 장기전세주택 운영 기준을 개정하고 122곳, 11만7000가구 규모의 역세권 주택 공급에 나선다고 17일 밝혔다. 역세권 장기전세주택은 역세권 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 ‘용적률 상향’ 등의 인센티브를 주고 개발 이익의 일정 부분을 임대로 공급하는 제도다. 주변 시세의 80% 이하로 저렴한 임대료에 최장 20년까지 안심하고 거주할 수 있다. 2008년 도입 이후 지금까지 총 5만4000가구가 지어졌다. 시는 2020년 1차 역세권 범위를 한시적으로 넓혀주고(250m→ 350m), 2022년 높이 제한(35층 이하)을 완화하는 등 사업을 활성화하기 위해 운영 기준과 규제를 개선해 왔다.
이번 개정에는 ‘도시환경정비사업(재개발)’ 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에 기준용적률을 최대 30% 상향해주는 내용이 담겼다. 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)을 20% 이상 공급하면 기준용적률을 20% 높여준다. 공시지가가 낮아 사업성이 취약한 지역은 보정 값을 적용해 최대 10% 추가 상향해 준다. 서울시는 “기준용적률 상향 인센티브 도입 때 추정비례율(개발이익률·정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율)은 약 12% 상승하고, 조합원 1인당 약 7000만원의 추가 분담금이 감소하는 효과가 기대된다”며 “비례율이 낮아 사업 추진에 어려움을 겪은 일부 지역의 사업성이 크게 개선될 것”이라고 설명했다.지하철역 승강장 경계 500m 이내로 한정된 역세권 주택사업 대상지도 ‘역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내’로 확장한다. 그동안 교통은 편리하지만 역세권 대비 개발에서 소외됐던 지역이 사업 대상에 포함된다. 서울시는 “서울 전역 239곳이 신규 편입돼 9만2000가구 추가 공급이 가능해질 것”이라며 “서남권 83곳, 동북권 73곳, 동남권 67곳, 서북권 14곳, 도심권 2곳 등이 포함돼 정비사업이 더딘 권역에도 새 동력을 불어넣을 것”이라고 예상했다.
사전검토 이후 계획검토로 추진하던 절차를 ‘사전(계획)검토’로 통합해 사업 기간을 5개월 이상 단축한다. 정비계획 사전검토 동의율 산정 때는 국공유지를 제외한다. 민간사업자의 동의 확보 부담을 낮추고 부득이한 사유가 생기면 입안권자(구청장) 재량으로 사업 기간을 추가 연장할 수 있도록 해 불필요한 구역 해제를 막을 방침이다.
개정된 역세권 장기전세주택 운영 기준은 즉시 시행된다. 소형주택 공급과 사업성 보정 값 적용에 따른 기준용적률 최대 30% 상향 인센티브는 착공 이전 모든 사업장에 적용할 수 있다. 시행일(3월 6일) 전 사전검토를 신청한 경우에는 종전과 개정된 기준 중 유리한 기준을 선택해 적용할 수 있다. 서울시 관계자는 “이번 운영 기준 완화로 사업성을 담보할 파격적인 인센티브를 제공해 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급하겠다”고 말했다.
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