서울 아파트 공시가격 18.67%↑…지난해 7.8% 두 배 넘어
2026.03.17 16:24
지난해 서울 강남과 한강벨트권 아파트값이 가파르게 오른 영향으로 올해 서울 공동주택 공시가격이 두 자릿수 비율로 올라 5년 만에 최고 상승률을 기록했다.
강남3구(서초·강남·송파구) 등 서울 일부 자치구는 공시가격 상승률이 20%대 수준으로 높아 고가 아파트 중에는 보유세 증가율이 50%를 넘는 곳도 나올 전망이다.
국토교통부는 올 1월1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1천585만가구의 공시가격에 대해 오는 18일부터 4월6일까지 20일간 소유자 열람과 의견 청취 절차를 진행한다고 17일 밝혔다.
올해 공시가격은 작년과 동일한 현실화율(69%)이 적용돼 작년 한해 동안 개별 시세 변동만 반영한 결과라고 국토부는 설명했다. 1월1일 기준 시세에 현실화율 69%를 곱한 수치다.
올해 전국 공동주택 공시가격은 작년 대비 평균 9.16% 상승했다. 상승률은 지난해(3.65%)와 2024년(1.52%)을 크게 웃도는 수준으로, 2022년(17.20%) 이후 가장 높다.
평균 공시가격의 가파른 상승폭은 서울 일부 지역 고가 아파트 가격 상승분 등이 반영된 결과다.
서울은 작년 대비 18.67% 오르며 전국 시도 가운데 유일하게 전국 평균을 웃돌았다. 지난해(7.86%)의 2배가 넘는 상승률이다.
현실화율은 동결됐지만 한국부동산원 기준으로 지난해 연간 서울 아파트 매매가격 상승률(8.98%)은 물론 실거래가 상승률(13.49%)까지 크게 웃도는 공시가격이 산출됐다.
서울 상승률은 부동산 시장이 활황이던 2021년(19.91%) 이후 최고치이며, 2005년 공동주택 공시제도 도입 이후 세 번째로 높다. 역대 최고 상승률은 '버블 세븐'(강남·서초·송파·목동(앙천)·분당·평촌·용인) 지역 가격이 급등한 시기인 2007년 28.40%다.
서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 강남3구의 공시가격 상승률은 24.7%로 서울 전체 평균을 크게 웃돌았다. 강남구가 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구는 22.07% 각각 올랐다.
강남3구와 더불어 지난해 집값이 크게 오른 한강벨트 8개 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포) 공시가격도 23.13% 올라 강남3구에 근접한 수준의 상승률을 보였다.
성동구의 상승률이 29.04%로 서울에서 가장 높았고 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%), 영등포구(18.91%) 등도 대부분 20% 넘는 높은 상승률을 기록했다.
반면 이들 지역을 제외한 나머지 14개 자치구는 평균 상승률이 6.93%로 격차가 컸다. 도봉구(2.07%), 강북구(2.89%), 금천구(2.80%), 중랑구(3.29%) 등 외곽지역은 공시가격 변동률이 낮아 보유세 부담도 작년과 비슷한 수준일 것으로 예상된다.
서울을 제외한 지역의 공시가격은 3.37% 올라 서울과 그 외 지역 간 격차가 뚜렷했다.
상승률 상위 5개 지역을 보면 2위인 경기(6.38%)는 서울보다 12%포인트가량 낮았고 이어 세종(6.29%) 울산(5.22%), 전북(4.32%) 순이었다. 제주(1.76%↓), 광주(1.25%↓), 대전(1.12%↓), 대구(0.76%↓), 충남(0.53%↓), 강원(0.45%↓), 전남(0.24%↓), 인천(0.10%↓)은 작년 대비 공시가격이 하락했다.
종합부동산세 부과 대상인 공시가격 12억원 초과(1세대 1주택자 기준) 전국 공동주택은 작년(31만7천998가구) 대비 약 53.3%(16만9천364가구) 증가한 48만7천362가구로 집계됐다. 이 가운데 약 85.1%(41만4천896가구)가 서울 소재 주택으로 파악됐다.
서울에서 공시가격 12억원 초과 공동주택이 가장 많은 곳은 강남구(9만9천372가구)였고 이어 송파구(7만5천902가구), 서초구(6만9천773가구), 양천구(2만8천919가구), 성동구(2만5천839가구) 등 순이었다.
송파구는 12억원 초과 주택이 작년 대비 1만8천821가구 늘었고 강동구(증가량 1만6천362가구), 성동구(1만5천378가구), 강남구(1만5천327가구), 양천구(1만3천801가구) 등도 증가량이 많았다.
반면 강북구, 도봉구, 노원구, 금천구, 관악구는 12억원 초과 주택이 없었다.
가액대별 공시가격 상승률은 30억원 초과 주택이 28.59%로 가장 높았고 이어 15억원 초과∼30억원 이하(26.63%), 12억원 초과∼15억원 이하(25.38%), 9억원 초과∼12억원 이하(20.90%), 6억원 초과∼9억원 이하(12.70%), 3억원 초과∼6억원 이하(4.72%), 3억원 이하(0.50%) 순으로 가액대가 클수록 상승률이 높았다.
공시가격이 20% 이상 급등한 서울 강남과 한강벨트권 아파트 보유자들은 이를 근거로 산출하는 올해 보유세가 작년 대비 40∼50%대 증가할 것으로 예상된다.
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