서울 공시가격 18.7% 급등… 강남 보유세 1000만원 뛸듯
2026.03.17 15:01
서울 아파트와 연립주택 등 공동주택의 올해 공시가격이 지난해 대비 18.67% 상승한다. 정부가 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 지난해와 같이 시세의 69%로 동결했지만, 아파트 가격이 치솟으며 공시가격이 함께 오른 영향이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마포·성동·광진구 등 지난해 집값 상승을 주도한 지역들은 공시가격이 20% 넘게 오르며 주택 소유자들의 세금 부담이 대폭 늘어날 전망이다.
국토교통부는 17일 전국 공동주택(아파트·다세대·연립) 약 1585만호의 올해 1월 1일 기준 공시가격을 공개했다. 전국 공동주택 공시가격 상승률은 평균 9.16%로, 지난해(3.65%) 대비 5.51%포인트 오른 것으로 집계됐다. 전국 평균보다 공시 가격이 많이 오른 지역은 서울(18.67%)이 유일하다. 이어 경기(6.38%), 세종(6.29%), 울산(5.22%), 전북(4.32%) 등 순으로 올랐으며, 인천(-0.1%), 대전(-1.12%), 광주(-1.25%) 등은 하락했다. 공시가격은 보유세, 건강보험료, 기초연금 등 67개 조세·복지·행정 제도에 활용되는 지표로, 주택 시세에 현실화율을 곱해 산출된다.
◇서울 공시 가격 상승률 ‘역대 세번째’
올해 서울의 평균 공시가격 상승률은 지난 2007년(22.7%)과 2021년(19.05%)에 이어 역대 세 번째로 높은 수치다. 당시에는 공시가격 현실화 정책으로 인해 가격이 올랐지만, 올해는 현실화율을 동결했음에도 주택 가격이 오르며 큰 폭의 상승률을 기록했다. 한국부동산원에 따르면, 지난해 서울 아파트 매매 가격은 8.98% 상승하며 지난 2006년(23.46%) 이후 가장 높은 상승세를 기록했다.
서울 내에서는 강남 3구와 한강 벨트를 중심으로 공시가격이 뛰었다. 성동구의 공시 가격이 29.04% 오르며 가장 큰 오름 폭을 기록했고, 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 양천구(24.08%) 등 주거 선호도가 높은 지역 위주로 가파르게 올랐다. 반면 성북구(7.52%), 구로구(6.06%), 은평구(4.43%), 노원구(4.36%) 등 서울 외곽 지역의 공시가격 상승률은 한 자릿수에 머물렀다.
◇종부세 대상 48만 가구 돌파
공시가격이 급등한 지역에서는 보유세가 40~50%씩 급증하는 사례가 속출할 전망이다. 재산세와 달리 종합부동산세는 집값의 구간에 따라 계단식으로 누진세율이 적용되어 공시가격 상승 폭보다 세금 증가 폭이 훨씬 커지기 때문이다. 올해 1가구 1주택자 기준으로 주택 공시 가격이 12억원을 초과해 종부세 부과 대상이 되는 전국 공동주택은 48만 7362가구로, 지난해 31만 7998가구 대비 53.2%가 늘었다.
국토교통부의 보유세 모의계산에 따르면, 강남 3구에 밀집된 고가 주택의 세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 강남구 ‘신현대 9차’ 전용 111㎡의 공시가격은 올해 47억2600만원으로 전년(34억7600만원) 대비 36% 오른다. 공시가격이 상승하면서 보유세도 같은 기간 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 상승할 것으로 보인다. 서초구 ‘래미안원베일리’ 전용 84㎡도 올해 공시가격이 전년(34억3600만원) 대비 33% 오른 45억6900만원으로 집계되면서 올해 보유세가 전년(1829만원) 대비 56.1% 오른 2855만원으로 예상된다.
지난해 집값이 많이 오른 ‘마용성’도 마찬가지다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 공시가격이 전년 대비 30.9% 오르면서 보유세가 전년 289만원에서 올해 439만원으로 52.1% 증가할 것으로 추정된다. 성동구 ‘서울숲리버뷰자이’ 전용 84㎡의 보유세는 전년(307만원) 대비 54.6% 급증한 475만원, 용산구 ‘용산한가람’ 전용 84㎡는 전년 대비 41.7% 오른 676만원이 부과될 전망이다.
정부는 3월 18일부터 4월 6일까지 20일간 소유자 열람 및 의견 청취를 거친 후, 4월 30일에 공시가격을 최종 결정·공시할 예정이다. 이후 5월 29일까지 추가 이의 신청을 접수하고, 6월 26일에 최종 조정된 가격을 공시한다. 공시가격은 ‘부동산공시가격알리미’ 홈페이지나 해당 시·군·구청 민원실에서 확인할 수 있다.
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