구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 16일 부동산 세제 개편 토론회에서 주택은 '사는 곳'이지 '사는 물건'이 아니라고 했다. 주택은 거주의 대상이지 투기의 대상이 아니라는 취지일 것이다. 그러나 이 발언은 중요한 진실을 놓치고 있다. 누구든지 사는 곳을 얻으려면 먼저 사야 한다. 무주택 서민의 내 집 마련이 가능하려면 집을 사고파는 일이 쉬워야 한다. 세제는 그 방향으로 설계돼야 한다. 하지만 정부는 종종 이 단순한 이치를 망각한다. 문재인 정부가 그랬다. 주택 거래 시 발생하는 세금인 양도소득세와 취득세를 대거 올렸다. 그 결과 매물이 잠기고 집값이 치솟았다. 내 집 마련 사다리를 걷어찬 것이다.

토론회에서도 전문가들의 우려가 이어졌다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "양도세는 동결효과로 시장을 왜곡한다"고 했다. 양도세가 무서워 집을 팔지 못하면 매물이 얼어붙는다는 뜻이다. 지난 5월 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료 이후 매물이 급감한 게 그 증거다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에 따르면 서울 아파트 매물은 8만호에서 6만호로 쪼그라들었다. 취득세 역시 문제다. 집을 팔아 다른 곳으로 이사해 같은 가격의 집을 사는 데도 수천만~수억 원의 취득세를 내야 한다면 이사는 어려워진다. 진창하 한양대 교수가 제시한 수치는 뼈아프다. 거래세 부담이 국내총생산(GDP) 대비 1.89%로 경제협력개발기구(OECD) 평균의 4배, 38개 회원국 중 단연 1위다. 거래세가 이렇게 높으면 살 집을 구하는 것 자체가 어려워진다.

정부는 이달 말 내놓을 세제개편안에서 보유세를 높일 것으로 예상되는데, 신중해야 한다. 보유세 인상분은 전월세로 전가된다. 집 없는 서민일수록 삶이 더 고달파지는 역설이 생긴다. 굳이 보유세를 높이겠다면 문 위원이 제안했듯이, 양도세를 그만큼 낮춰야 한다. 집을 '살' 수 있어야 비로소 '살' 곳도 생긴다는 단순한 이치를 정부는 기억해야 한다. 이번 세제 개편은 양도세를 비롯해 거래세를 낮추라는 시장의 목소리에 답하는 데서 출발해야 한다.