실거주 중심 세제개편…보유세 올리고 거래세 낮춘다
2026.07.19 05:05
"'똘똘한 한 채' 완화 기대…세율·공제 등 세부안이 관건"
(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 실거주 중심으로 부동산 세제를 손질하고 보유세는 강화하는 대신 거래세는 정상화하는 방향의 개편을 추진하면서 시장의 관심이 쏠리고 있다.
전문가들은 초고가 주택 보유자의 세 부담을 높이고 거래세 부담을 완화하는 방향으로 제도가 손질될 경우 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 일부 완화될 수 있다고 분석했다. 다만 시장에 미치는 영향은 세율과 공제 기준 등 구체적인 개편안에 따라 달라질 것으로 내다봤다.19일 업계에 따르면 정부는 실거주 보호를 전제로 보유세를 강화하고 초고가·비거주 주택에 대한 과세를 강화하는 한편, 양도세 등 거래세는 정상화하는 방향의 세제 개편을 예고했다.
시장에서는 이 같은 방향이 주택 수보다 자산 가치와 실거주 여부를 중심으로 과세 체계를 재편하려는 신호로 해석하고 있다. 보유 부담은 높이고 거래 부담은 낮추는 방향으로 제도가 개편될 경우 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 일부 완화될 수 있다는 분석도 나온다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종합부동산세를 가액 기준으로 바꾸게 되면 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상이 완화될 수 있을 것"이라며 "고가 주택도 투기적 목적보다는 세 부담을 감당할 수 있는 범위 내에서 거래가 이뤄질 가능성이 커질 것"이라고 말했다.
또 "공정시장가액비율을 어느 정도 조정할 것인지, 다주택자 양도소득세 중과 세율을 어떻게 손볼 것인지 등 세부 방안이 나와야 시장 영향을 정확히 판단할 수 있다"고 덧붙였다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 "거래세 정상화 과정에서도 양도소득세를 소득세로 볼지 거래세로 볼지에 따라 시장 영향이 달라질 수 있다"며 "세율과 공제 조정 수준에 따라 '똘똘한 한 채' 수요에 미치는 영향 역시 달라질 것"이라고 설명했다.
이어 "자본이득세의 경우 해외 주요국은 20% 안팎인 반면 우리나라는 최고세율이 45%까지 올라가 있다"며 "양도소득세 역시 현행 6~45% 체계에서 어느 수준까지 조정하느냐가 중요한 변수가 될 것"이라고 했다.
한 업계 관계자는 "보유세를 강화하고 거래세를 완화하면 일부 매물이 시장에 나올 가능성은 있다"면서도 "서울은 공급 부족이 심한 만큼 단기간에 공급이 크게 늘어나는 효과를 기대하기는 어려울 것"이라고 전망했다.지난 16일 열린 '부동산 세제 국민 경청 토론회'에서 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 주택 수 대신 가액 기준 과세 전환, 비거주·다주택자와 실거주 1가구에 대한 차등 과세, 종합부동산세 재원의 주택 분야 활용 가능성 등에 대해 "국민 목소리가 바람직한 길이라면 언제든지 갈 준비가 돼 있다"고 밝히며 부동산 세제 개편 의지를 내비쳤다.
토론회에서는 보유세를 가액 중심으로 개편하고 실거주자 중심의 공제 체계를 강화하는 방안과 함께 장기보유특별공제와 양도소득세, 취득세 등 거래세 전반을 손질해야 한다는 의견이 제시됐다.
정부는 토론회 등을 통해 수렴한 의견을 바탕으로 재산세와 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등을 포함한 세제 개편안을 이달 말 또는 다음 달 초 발표할 예정이다.
이번 세제 개편 논의의 배경에는 우리나라의 부동산 세제가 거래 단계에 상대적으로 무게가 실려 있다는 지적도 있다.
국회예산정책처에 따르면 2023년 기준 우리나라의 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세 수입은 총조세의 4.9%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(3.8%)보다 높았다. 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 0.9%로 OECD 평균과 비슷한 수준이었다.
반면 부동산 거래세 비중은 2022년 기준 총조세 대비 4.26%로 OECD 평균(1.86%)의 두 배를 웃돌았다. GDP 대비 비중 역시 1.01%로 OECD 평균(0.49%)보다 높은 것으로 나타났다. 정부가 보유세와 거래세 체계를 함께 손질하겠다고 예고한 만큼 이번 세제 개편안이 두 세목 간 균형을 어떻게 조정할지가 핵심이 될 것으로 보인다.
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