장특공제, 상속받은 집도 대상 될까[부동산 빨간펜]
2026.07.09 15:53
이달 말 발표되는 정부의 세제 개편안을 앞두고 ‘장기보유특별공제(장특공제)’가 바뀔 수 있다는 이야기가 나오면서 시장이 술렁이고 있습니다. 이재명 대통령이 실제 살지 않고 오래 갖고만 있던 집에 세금을 깎아 주는 현행 구조에 여러 차례 문제를 제기했기 때문인데요. 그런데 정작 장특공제가 무엇인지, 나와 상관있는 제도인지 모르는 분들이 많습니다. 집을 팔 때 세금을 깎아 준다는데, 어떻게 깎아 준다는 걸까요. 이번 부동산 빨간펜의 주제는 장특공제입니다.
Q. 장기보유특별공제가 무엇인가요?
“집이나 토지를 3년 이상 갖고 있다가 팔 때, 양도차익(판 가격에서 산 가격을 뺀 이익)의 일부를 양도소득세 계산에서 빼주는 제도입니다. 오래 갖고 있던 부동산을 팔면 그동안 쌓인 차익에 한꺼번에 세금이 매겨져 부담이 확 커지는데 이를 덜어 주고, 물가가 오르며 저절로 불어난 ‘명목상 이익’에까지 세금을 물리지 않도록 걸러 주자는 취지죠.
1988년 12월 소득세법 개정으로 생겨 1989년부터 적용된 오래된 제도입니다. 집값 과열기에 양도세를 강화하면서도 오래 보유한 실수요자는 보호하자는 취지였죠. 이후 노무현 정부 때인 2005년 8·31 대책으로 다주택자가 대상에서 빠졌고(2007년 시행), 이명박 정부였던 2009년 1주택자 공제가 최대 80%까지 확대됐습니다. 문재인 정부 때인 2021년부터는 최대 80%를 유지하되 ‘보유’와 ‘거주’로 나눠 실제 거주해야 최대로 공제받도록 바뀌었습니다.”
양도세 장기보유특별공제 주요 내용
| 구분 | 내용 |
| 정의 | 집·토지 등 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔 때 양도차익의 일부를 세금 계산에서 빼주는 제도 |
| 공제율 | 1가구 1주택(2년 이상 거주): 보유 1년당 4%(최대 40%), 거주 1년당 4%(최대 40%) 등 최대 80% |
| 일반: 보유 1년당 2%, 15년 이상 최대 30% | |
| 대상에서 제외되는 경우 | 보유 3년 미만, 미등기 양도, 국외 주택, 다주택자의 조정대상지역 주택(양도세 중과 대상), 다른 조합원에게서 산 조합원 입주권 |
Q. 이름은 장기 ‘보유’ 특별공제인데 ‘거주’와도 관계가 있나요?
“1가구 1주택이라면 그렇습니다. 1주택자 공제율이 보유 기간분과 거주 기간분으로 나뉘어 있기 때문입니다. 일단 해당 집에 2년 이상 거주해야 1주택자용 우대 공제를 받을 수 있는데요. 10년을 보유했어도 실제로 2년을 살지 않았다면 우대 공제는 못 받고 일반 공제만 적용됩니다. 예를 들어 3년 이상 보유(12%)하고 2년을 거주(8%)했다면 20%를 공제받는 식으로, 보유와 거주 양쪽 시간이 함께 쌓여야 공제율이 커집니다. 단순히 집을 오래 갖고 있는 것보다 실제로 살아야만 혜택을 볼 수 있도록 제도가 바뀌어 온 셈이죠.”
Q. 그래서 얼마나 깎아 주나요? 1가구 1주택이면 더 유리한가요?
“토지, 건물 등 일반 부동산은 보유 1년마다 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 양도차익에서 빼줍니다. 보유 3년부터 공제를 받을 수 있는데, 3년을 채웠으니 6%를 공제받는 식입니다.
1가구 1주택은 공제율이 훨씬 큽니다. 보유 기간에 1년당 4%(최대 40%), 거주 기간에 1년당 4%(최대 40%)를 매겨 최대 80%까지 공제하죠. 예컨대 10년을 보유하고 10년을 거주했다면 양도차익의 80%가 세금 계산에서 빠지는 겁니다.
참고로 1가구 1주택인 경우 양도가액이 12억 원 이하라면 애초에 양도세가 비과세라 장특공제를 따질 일도 없습니다. 장특공제가 중요해지는 건 12억 원이 넘는 집을 팔 때입니다.”
Q. 장특공제를 못 받는 경우도 있나요?
“있습니다. 우선 보유 기간이 3년 미만이면 대상이 아닙니다. 등기하지 않고 파는 미등기 양도, 국외에 있는 주택도 공제받지 못합니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔아 양도세가 중과되는 경우에도 배제됩니다. 재개발·재건축 조합원입주권은 원래 조합원이면 관리처분계획인가 전 차익에 한해 공제받을 수 있지만, 다른 조합원에게서 산 입주권은 공제 대상이 아닙니다.”
Q. 상속받은 집인 경우에는 어떻게 계산되나요?
“보유 기간을 세는 출발점이 다릅니다. 장특공제의 보유 기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지인데, 상속받은 주택은 피상속인(사망한 사람)이 집을 산 날이 아니라 ‘상속 개시일(사망한 날)’부터 계산합니다. 헷갈리기 쉬운 점은 양도세 세율을 정할 때의 보유 기간은 반대로 피상속인이 취득한 날부터 센다는 것입니다. 같은 집인데 공제와 세율의 시계가 다른 셈이니, 상속 주택을 팔 계획이라면 두 기간을 구분해 따져보는 것이 좋습니다.”
Q. 장특공제는 언제, 어떻게 바뀔까요?
“장특공제가 어떻게 바뀔지는 이달 발표될 세제 개편안에 담길 가능성이 높습니다. 여기에 장특공제 개편 방향이 담기면 이후 입법 절차를 거치게 됩니다. 소득세법을 고쳐야 하는 사안이라 국회를 통과해야 시행되고, 이 과정에서 시행 시점과 유예 기간도 함께 정해집니다. 집을 팔 계획이 있다면 개편안의 내용과 함께 적용 시점을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.”
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