미국 집 처분 후 부동산처분명세서 국내 신고 안 하면 ‘최대 1억’ 과태료 [이세상]
2026.07.09 11:42
국내주택 첫 취득시 1세대1주택 특례
해외주택 임대소득, 종소세 신고해야
美서 양도세 내면 외국납부세액 공제
해외부동산처분명세서 필히 제출해야
미제출시 처분가의 10% 과태료 부과
주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼세금 상담소(이・세・상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다
#. 고등학교 졸업 이후 유학생활부터 직장 생활까지 도합 30년을 미국에서 살았던 최우리(57) 씨. 그는 올해 초 미국 직장에서 은퇴한 후 ‘이제는 고향에 정착하고 싶다’는 마음으로 아내 그리고 한국 대학에 입학한 아들과 함께 귀국했다.
우리 씨가 자리를 잡으려 알아본 곳은 서울 영등포구에 있는 부모님 댁 근처였다. 시세 15억원(공시가격 10억원) 안팎의 집을 매입할 계획을 세운 것도 그즈음이었다. 한국 집값이 계속 오르는 상황에서 언제까지나 전세로만 살 수는 없다는 판단에서였다.
하지만 한 가지 고민이 생겼다. 우리 씨에게는 아직 처분하지 않은 미국 주택이 한 채 있었기 때문이다. 국내에서 새 주택을 사면 ‘다주택자 중과세’이지 않을까 덜컥 겁이 났다. 그렇다고 미국 집을 팔자니 아쉬웠다. 해마다 1만달러(약 1500만원) 정도의 임대소득을 올려 은퇴 후 생활비에 보태면 딱 좋겠다는 생각이 들어서다. 결국 우리 씨는 미국 주택을 보유한 상태에서 국내 주택을 취득·보유·처분할 때 발생하는 세금 문제를 해결하기 위해 세무전문가 ‘회현동이택스’를 찾아가 상담을 받기로 했다.
Q. 미국에 이미 주택이 있는 상태인데 국내에서 새 집을 사면 ‘다주택자 취득세 중과세’가 적용되나요?
A. 아닙니다. 걱정하지 않으셔도 됩니다. 국내 세법상 다주택자 중과세 규정은 취득일 현재 ‘1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 분양권, 오피스텔’만을 대상으로 합니다. 다시 말해 우리 씨가 미국에 보유 중인 해외 주택은 국내 주택 수를 계산할 때 포함되지 않습니다.
따라서 우리 씨는 국내 기준 ‘1가구 1주택자’로 인정받아 취득세율 3.3%(지방교육세 0.3% 포함)만 신고·납부하시면 됩니다. 15억원짜리 주택을 매입한다면 취득세는 총 4950만원이 됩니다.
Q. 해외 주택은 주택 수에서 빠지는군요. 그렇다면 매년 내는 보유세(재산세·종부세)도 ‘1주택자 특례’를 받을 수 있나요?
A. 네, 그렇습니다. 새로 매입하는 서울 영등포구 아파트에 대한 재산세와 종합부동산세(종부세)를 낼 때도 해외 주택은 주택 수에 반영되지 않습니다. 따라서 우리 씨는 세법상 ‘1세대 1주택자’에 해당해 강력한 세제 혜택(공정시장가액비율 45% 적용, 공제금액 12억원)을 누릴 수 있습니다. 매년 7월과 9월에 절반씩 부과되는 재산세의 경우 공시가격 10억원 기준으로 예상 세액은 약 205만4000원입니다. 반면 종부세는 ‘0원’이 나옵니다. 1세대 1주택 특례로 12억원까지 공제를 받는데 매입하실 주택의 공시가격이 10억원이라 공제 한도 이하이기 때문입니다.
Q. 미국 집은 임대를 하고 은퇴 생활자금으로 쓰려고 합니다. 해외에서 얻은 임대소득에 대해서도 국내에 따로 신고해야 하나요?
A. 네, 대한민국 거주자이므로 신고 의무가 있습니다. 해외 주택에서 발생한 임대 소득에 대해서는 소득이 발생한 해의 다음 해 5월 말까지 종합소득세를 신고하셔야 합니다. 연간 임대소득이 1만 달러(환율 1500원 가정 시 1500만원)라면 ‘주택임대소득 분리과세(소득금액 2000만원 이하)’를 적용받아 다음과 같이 세액이 계산됩니다.
총 수입금액 1500만원에 필요경비(수입액의 50%, 750만원)와 기본공제(200만원)를 차감하면 과세표준은 550만원입니다. 분리과세율 14%를 적용하면 예상 종합소득세는 77만원입니다.
추가로 임대소득이 발생한 해의 다음 해 6월 말까지 ‘해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서’를 관할 세무서에 반드시 제출하셔야 한다는 점도 기억하셔야 합니다.
Q. 구체적인 계획은 없지만 나중에 미국 주택도 천천히 처분할 생각입니다. 미국 주택을 팔 때 미국 세무서에 세금을 낼 텐데 한국 국세청에도 또 세금을 내야 하나요?
A. 네. 국내 세무서에도 양도소득세를 따로 신고·납부하셔야 합니다. 우리 씨가 미국 주택을 양도하기 전, 국내에 주소를 두거나 5년간 연 183일 이상 국내 거주했다면 해외 자산에 대한 양도세 납세 의무가 발생합니다. 특히 국내 주택과 달리 해외 주택은 ‘1세대 1주택 비과세 규정’이 전혀 적용되지 않습니다. 비과세는 오직 ‘국내에 있는 주택’을 양도할 때만 적용되기 때문입니다.
대신 이중 과세를 막기 위한 장치가 있습니다. 미국 세법에 따라 미국 현지에서 부동산양도세를 먼저 납부하시면 그 납부한 세액만큼을 국내 양도세에서 ‘외국 납부세액’으로 공제받을 수 있습니다. 미국 현지에서는 주거용 자택요건을 갖출 경우 부부 합산 최대 50만 달러까지 면세 혜택이 있고, 1년 이상 보유 시 양도세율은 최대 20% 수준입니다.
참고로 해외 주택을 처분할 때는 다주택자 중과세가 적용되지 않지만 반대로 국내 주택에 적용되는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없습니다. 한 주택을 처분한 뒤에는 양도세 신고와 별개로 다음 해 6월까지 관할세무서에 ‘해외부동산 처분 명세서’를 반드시 제출해야 불이익이 없습니다. 미제출 시 처분가액의 10% 이하(최대 1억원)의 과태료가 부과될 수 있습니다.
Q. 미국과 한국 양쪽에서 낼 세금을 잘 고려해야겠네요. 미국 집을 양도할 때 참고할 절세 팁이 있을까요?
A. 미국 주택은 처분하는 ‘시기’를 잘 선택하는 것이 핵심입니다. 미국 주택을 처분할 때는 미국 현지 세법상 그 해에 발생한 다른 일반소득(근로, 사업, 기타 투자 소득 등)과 합산돼 과세 구간이 높아질 수 있습니다. 따라서 미국 내 다른 소득이 없거나 가장 적은 해를 골라 처분하시는 것이 현지 세금을 줄이는 가장 현명한 방법입니다.
Q. 만약 새로 매입할 영등포 주택에서 10년 이상 거주하다가 양도를 한다면 세금은 얼마나 나올까요? 향후 집값이 올라 20억원에 양도한다고 가정해보겠습니다.
A. 만약 우리 씨가 계획대로 영등포 아파트를 매입한다고 해도 우리 씨의 국내 보유 주택은 한 채이기에 1세대 1주택자로서의 양도세 혜택도 그대로 적용받을 수 있습니다.
국내 주택을 양도할 때도 해외 주택은 주택 수에서 제외되므로 1세대 1주택 비과세 혜택(양도가액 12억원까지 비과세, 초과분만 과세)을 받습니다. 15억원에 사서 10년을 보유 및 거주한 뒤 20억원에 매도한다고 가정할 때 예상 양도소득세는 약 377만원으로 매우 낮아집니다.
세부 계산 흐름은 다음과 같습니다. 먼저 양도세(20억원)와 취득가(15억원)를 기준으로 놓고 취득세 등 기타 필요경비(4950만원)를 제하면 양도차익은 4억5050만원입니다. 우리 씨와 같이 1세대 1주택의 경우, 12억원이 넘는 고가주택은 전체 양도차익에서 12억원을 넘어선 부분만 과세 대상이 됩니다. 과세양도차익은 ‘전체 양도차액×(양도가액－12억원)/양도가액’이므로 1억8020억원입니다. 장기보유특별공제로 양도차익의 80%(1억4416만원)을 제하면 3604만원이 양도소득금액입니다. 양도소득기본공제 250만원을 빼면 과세표준상 3354만원이고, 여기에 세율 15%(누진공제 126만원)을 적용하면 377만1000만원이 양도소득세, 37만7100원이 지방소득세 입니다.
Q. 10년 뒤에 양도할 계획인데, 지금처럼 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있겠죠?
A. 현재 국회에서 이와 관련된 세법 개정 논의가 진행 중이어서 앞으로의 추이를 잘 지켜보셔야 합니다.
아직 최종 확정된 사안은 아니지만 만약 발의된 개정안이 통과된다면 1주택자라 하더라도 세금 부담이 수억원 넘게 차이 날 수 있어 자산가들의 관심이 집중되고 있습니다.
그동안은 오래 보유하고 거주할수록 최대 80%까지 공제해줘 실질적인 세금 부담을 대폭 줄여줬습니다. 하지만 개정 발의안에 따르면 이 장기보유특별공제 혜택을 대폭 축소하거나 폐지하는 방향이 검토되고 있습니다. 즉 ‘오래 보유할수록 세금이 줄어드는 구조’의 근본적인 틀이 바뀔 수 있는 것이죠. 다만 현재는 상임위원회 심사 등 입법 절차가 남아 있는 ‘진행 중’인 사안이므로, 실제 매도시점의 법안을 반드시 재확인해야 합니다.
정호원 기자
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