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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자


■ 방송일 : 2026년 7월 7일 화요일

■ 출연 : 홍자영 과장 (우리은행 WM영업전략부)

- 올해 전국 공동주택 공시가격 전년 대비 평균 9.13% 상승

- 서울은 18.6% 상승..전국 평균 2배 웃돌아

- 공시가 상승률 1위 성동구

- 공시가 25.46% 상승한 서울 송파구 재산세 20.3% 급등

- 보유세인 재산세 vs 종합부동산세 닮은 점과 다른 점

- 재산세 종부세 모두 당해 6월1일 기준 납세자 결정

- 재산세, 7월과 9월 2회로 나눠 납부..종부세는 12월에

- 제산세는 주택별로 계산, 종부세는 한 사람이 가진 모든 주택 공시가격 더해 부과

- 1주택자의 경우 종부세, 12억원 공제 후 계산

- 절세 위한 '부부 공동명의'? 재산세는 차이 없어..종부세의 경우 케이스별로 달라 반드시 세 부담 유불리 따져야

- 배우자 증여공제 6억원 활용해 부부간 증여? 최소 3.8%의 취득세내야

- 절세 위한 주택법인? 주택 취득세율 개인의 경우 1~3%, 법인은 12%..종부세 역시 법인은 공제가액 없어

- 종부세 합산 배제신고 및 과세 특례신고제도 활용, 9월 중 관할 세무서에 신고해야

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 부자가 되려면 세금도 잘 알아야 되겠죠. 오늘 '부자 대세' 시간에는 세금에 대한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 주택과 건축물 소유자에게 세금이 부과되는 7월 재산세 고지서가 도착을 했습니다. 16일부터 31일까지 세금을 납부해야 되는데요. 제대로 납부를 해야지 부담도 줄일 수가 있겠죠. 그래서 홍자영 우리은행 WM영업전략부 과장과 함께하도록 하겠습니다. 과장님, 어서 오십시오.

◇ 홍자영 : 안녕하십니까?

◆ 조태현 : 자, 일단은 집값이 지난 1년 동안 무시무시하게 올랐기 때문에 공시가격이 또 많이 올랐을 것 같아요. 증시 체감, 증세에 대한 체감도가 많이 있을 것 같은데 상담 오는 거 보면 어떻습니까?

◇ 홍자영 : 네, 실제로 올해 전국 공동주택 공시가격이 전년 대비 평균 9.13% 상승했는데요. 특히 서울은 18.6%나 올라 전국 평균의 2배를 웃돌았습니다. 그중 1등은 성동구가 했고요. 실제 송파구도 25.46% 증가를 했는데 제가 어제 송파구청의 보도 자료를 찾아보니까 전년 대비 재산세 부과액이 20.3%나 증가했다고 합니다. 그래서 보유세가 이런 재산세나 종합부동산세를 산정하는 데도 기준이 되지만 이게 아무래도 건강보험료 산정 기준에도 반영이 되다 보니까 다들 좀 걱정이 많으시더라고요.

◆ 조태현 : 건강보험료 늘어나면 당장 내 급여 통장에서 나가는 게 빤히 보이니까 예민할 수밖에 없는 문제이기도 한데요. 우리가 보유세 쉽게 이야기를 하고 있는데 보유세라는 게 정확하게 뭔가요?

◇ 홍자영 : 사실 보유세라는 단어는 세법의 정식 용어는 아니고요. 단어 그대로 재산을 보유하고 있을 때 부담하는 세금이라는 의미로 통용이 실제로 되고 있는 겁니다. 보통 재산세와 종합부동산세를 뜻하고요. 근데 이 재산세랑 종합부동산세가 공통점이 아주 많습니다. 그거는 종합부동산세가 재산세법을 그대로 따르는 부분이 좀 많기 때문인데요. 첫 번째로는 두 세금 다 6월 1일을 기준으로 납세자가 결정됩니다. 6월 1일에 소유하고 계신 분이 세금을 부담하게 되는 것인데요. 연도 중에 매매 또는 증여를 이유로 소유권이 이전이 되더라도 일할 계산을 해 주지는 않습니다. 이렇다 보니 부동산을 파려는 사람은 6월 1일 전에 소유권 이전하고 싶어 하고, 부동산을 사려고 하시는 분은 그 이전에 이전받으려고 눈치싸움을 좀 벌이시기도 하고요.

◆ 조태현 : 데드라인에 걸려버렸네요.

◇ 홍자영 : 그렇죠. 그리고 세금을 계산하는 기초 자료가 앞서 우리가 대화한, 나라에서 발표한 공시가격이라는 점도 동일합니다. 아파트의 경우는 공동주택 가격이 될 것이고요. 올해 받게 되는 재산세와 종합부동산세 고지서는 4월 30일에 발표한 공동주택 가격 기준으로 계산이 된 겁니다.

◆ 조태현 : 네, 알겠습니다. 그렇다면 이미 세액 같은 것들은 다 결정이 돼 있고 고지서도 받으셨을 테니깐요. 그런데 여기에서 의문점, 그리고 계속적으로 이거 개선해야 된다고 얘기하는 것들, 재산세와 종부세(종합부동산세) 비슷한 건데 왜 이렇게 따로 떨어뜨려 놔서 세법만 복잡하게 만들어 놨냐라는 비판에서 자유롭기 어려울 것 같아요. 차이점은 뭐라고 보면 됩니까?

◇ 홍자영 : 일단 크게 제가 네 가지로 나눠서 말씀을 드릴 건데요. 첫 번째로는 세금을 납부하는 대상이 조금 다릅니다. 재산세의 경우 토지, 건물, 주택, 선박, 항공기에 부과가 되고 종합부동산세는 토지와 주택을 가진 사람에게 부과가 되는 세금인데요. 그러니까 선박과 항공기를 소유하고 계신 분은 재산세는 납부하지만 종합부동산세는 납부하지 않는 것이죠.

◆ 조태현 : 이름이 종합부동산세니까.

◇ 홍자영 : 그런데 사실 저희 주변에 선박과 항공기 소유하신 분 거의 없으시잖아요.

◆ 조태현 : 제가 아는 형님이 저기 경비행기 가지고 계세요. 그분밖에 없어요.

◇ 홍자영 : 부러우신데요. 그분은 그 재산세는 납부하시지만 비행기만 있으시면 종부세는 납부하지 않으시는거죠. 그리고 그렇다면 이제 아무래도 가장 널리 소유하고 계신 건 주택이니까 가장 많이 궁금해하실 주택을 기준으로 뒤의 차이점도 말씀을 드리겠습니다. 두 번째로는 납부 기한이 다릅니다. 주택에 관한 재산세의 경우는 같은 금액을 7월과 9월 2번에 나눠서 납부하시게 되고요. 종합부동산세는 12월에 딱 한 번 납부하시게 됩니다. 그리고 세 번째로는 세금을 받아가는 세금을 거둬가는 곳이 다른데요. 재산세는 주택 소재지 지방자치단체, 보통 구청이 되고요. 종합부동산세는 나의 주소지를 담당하는 세무서, 즉 국가가 됩니다. 예를 들어서 제가 상암동과 회현동에 각각 집을 총 2채를 가지고 있고 상암동은 세를 주고 제가 회현동에서 만약에 거주를 하고 있다고 한다면, 7월과 9월에 두 번 마포구청과 중구청에서 주택분 재산세 납세 고지서 총 4장을 받게 되고요. 12월에는 회현동을 담당하고 있는 남대문세무서에서 종합부동산세 고지서 1장, 그러니까 1년 동안 총 5장의 보유세 고지서를 받게 되는 겁니다.

◆ 조태현 : 복잡하다.

◇ 홍자영 : 진짜 복잡하죠. 마지막으로 세금 계산 방법도 조금은 다른데요. 재산세는 주택별로 계산을 하고, 종합부동산세는 사람별, 즉 그 사람이 가진 주택의 모든 공시 가격을 더하고 최소 9억 원, 1세대 1주택자 같은 경우는 12억 원을 공제하여 계산을 하는데요. 그렇다 보니까 주택을 보유하고 계셔도 재산세는 납부를 하지만 종합부동산세는 내지 않으시는 분도 계시게 되는 겁니다. 이제 재산세는 또 주택 가격에 따라 세율이 정해지게 되는데요. 종합부동산세는 그 사람이 가진 모든 주택을 다 더한 합과 보유 주택 수에 따라 세율이 또 달라지게 됩니다. 그래서 주택을 3채 이상 보유하신 경우 종합부동산세는 세율도 올라가게 됩니다.

◆ 조태현 : 그렇죠. 냉정하게 얘기하자면 세법을 이렇게 복잡하게 하면은 여기에서 원하는 부동산 안정 효과는 전혀 없고요. 앞에 계셔서 죄송하지만 세무사만 돈을 벌게 됩니다. 요즘 세금을 아끼기 위해서 부부 공동 명의 많이 이용한다고 하던데 공동 명의로 하면 세금이 줄어드는 거예요?

◇ 홍자영 : 일단 재산세에서는 차이가 없으십니다. 제가 앞서 말씀드린 바와 같이 재산세는 주택별로 계산을 하기 때문에 부부가 각각 그냥 나눠서 납부하게 되는 것일 뿐, 합쳐보면 한쪽이 단독 명의로 소유한 경우와 세금이 동일하게 되는데요. 종합부동산세의 경우는 상황에 따라 조금 달라질 수는 있습니다. 1세대 1주택자의 경우 12억 원을 공제한 후 세금을 계산하도록 되어 있는데, 부부가 만약 공동 명의로 가지고 계신다면 각각 9억 원, 총 18억 원을 공제받을 수 있거든요. 근데 이렇게 들으면 반드시 공동 명의가 유리할 것 같은데 또 그렇지만은 않습니다. 종합부동산세 같은 경우는 1세대 1주택을 오래 보유하고 계시는 경우에 연령과 보유 기간에 따라 세액 공제를 최대 80%까지 해 주거든요. 근데 이게 공동 명의로 하신 경우에는 또 불가능하세요. 그래서 이 경우에는 부부 중 한 쪽 지정을 한 사람에게 종합부동산세를 몰아서 계산하는 게 세 부담이 훨씬 낮을 수가 있습니다. 그래서 어떤 것이 더 나에게 유리한지 판단을 반드시 해 보셔야 되고요. 만약 공동 명의로 부부가 취득한 1주택이 한쪽으로 몰아서 종합부동산세 계산하는 게 훨씬 세 부담이 낮다라고 하시면 9월 16일부터 9월 30일까지 주소지 관할 세무서에 특례 신청을 반드시 해 주셔야 됩니다.

◆ 조태현 : 뭐 이것도 기한 같은 게 있어요. 지금 부부 공동명의로 바꾸면 어떻게 돼요?

◇ 홍자영 : 이게 아무래도 세 부담이 증가를 하는 추세다 보니까 배우자 증여공제 6억 원을 활용해서 증여를 고민하시는 분도 상담이 정말 많았어요. 근데 보유세 외에도 저희가 좀 고려하실 부분이 좀 많은데요. 일단은 만약에 배우자에게 내가 가진 주택의 6억 원어치의 지분을 증여한다고 생각을 하면, 일단은 증여세 납부하실 부분은 없는데 문제가 취득세가 됩니다. 그래서 최소 3.8%의 취득세를 납부를 하셔야 되고요. 만약에 증여를 하시는 분이 1세대 1주택자가 아니시면 12.4%나 되는 증여 취득세를 부담을 하셔야 되기 때문에 보유세 세율이랑 비교했을 때 이게 어쩌면 유리하지 않은 측면도 있고요. 그리고 새로 증여한 주택 지분은 증여받으신 그 시점으로 취득 시기가 또 달라지기 때문에, 혹시나 빠른 시일 내에 양도를 고려하게 되시면 오히려 추후에 양도소득세가 오히려 증가해 버리는 문제도 있을 수 있으니 이 부분은 반드시 세무 전문가와 상담을 하시고 진행하시기를 추천드립니다.

◆ 조태현 : 예, 역시 상담을 받는 방법밖에 없을 것 같습니다. 들으시는 분들 대체로 다 알아들으실지 모르겠는데요. 아무튼 절세를 위해서 주택을 법인 설립해서 취득하는 경우도 많았던 것 같은데 이거 지금 안 되죠?

◇ 홍자영 : 맞습니다. 이게 요즘은 불리해졌다는 사실도 사실 많은 분들이 알고 계신데요.

◆ 조태현 : 예, 불리해졌어요?

◇ 홍자영 : 네, 어쩌면 많이 불리해졌는데 왜냐하면 이게 개인이 주택을 살 때 일반적으로 저희가 취득세율을 한 1%에서 3% 정도 납부를 하는데, 법인은 무조건 개인이 받을 수 있는 최고 취득세율인 12%를 납부를 하셔야 됩니다. 그러면 거의 4배에서 12배 이렇게 부담을 하게 되는 거고요. 양도 시점에도 일반적인 다른 법인에 비해서 법인세 추가로 20%를 또 법인세로 부담을 하셔야 되기 때문에 그렇게 개인에 비해서 양도소득세도 이제는 유리하지 않게 되었고요. 그리고 오늘 주제인 저희 보유세에서도 법인은 종합부동산세 계산을 할 때 9억 원이나 12억 원 공제가 전혀 없습니다. 그리고 누진세율도 아니고요. 개인의 최고 세율은 무조건 2.7%, 3주택 이상 보유하게 되면 5%의 단일 세율로 부과를 하기 때문에 보유세 측면에서도 개인보다는 훨씬 불리해지게 되었습니다.

◆ 조태현 : 그러면 보유세는 줄일 방법이 아예 없는 건가요?

◇ 홍자영 : 일단 종합부동산세에는 합산 배제 신고 및 과세 특례 신고 제도가 있습니다. 제가 앞서 부부 공동 명의 주택 설명 시 말씀드린 내용이 이 과세 특례 신고 제도인데요. 그 외에도 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등을 제외시켜주는 그런 특례가 있습니다. 상속 주택의 경우는 최소 5년 동안 세율 적용 시 주택 수에서 제외해 주기도 하는데요. 이런 대상에 해당되신다면 9월 16일부터 9월 30일까지 본인 주소지 관할 세무서에 신고를 하셔야 됩니다. 그래야만 올해 종합부동산세 계산 시 해당 내용이 반영이 되고요. 이건 한 번만 해 주시면 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 아파트 가격이 계속 오르고 앞으로도 더 오를 가능성이 크다라고 얘기를 하다 보니까 보유세 폭탄에 대한 걱정도 많아지는데요. 일단 올해 보유세 부담 어떻게 될 걸로 보세요?

◇ 홍자영 : 다들 걱정이 실제로 많으시더라고요. 근데 재산세와 종합부동산세 모두 세 부담 상한 제도라는 게 실제 지금 존재는 합니다. 일정 금액 이상은 보통은 이제 전년도에 납부한 세액을 비교해서 계산을 하게 되는데요. 일정 금액 이상은 납부할 세금이 올라가지 않도록 하는 건데, 그래서 극단적으로 만약에 공시가격이 2배 이상 오른다고 해서 꼭 반드시 보유세도 2배 이상 오르지만은 않습니다.

◆ 조태현 : 집값이 2배가 돼도 2배가 오르는 건 아니라는 말씀이시죠.

◇ 홍자영 : 그렇죠. 물론 이제 주택 수를 몇 채를 가지고 계시냐에 따라 달라질 수는 있는데요. 그래서 앞서서 너무 부담이 되신다, 너무 걱정이 된다라고 하시면 미리 계산을 해보시는 방법도 있는데요. 서울시 같은 경우에는 이택스(ETAX) 그 외에 지방자치단체 같은 경우에는 위택스(WETAX), 그다음에 종합부동산세의 경우는 홈택스(HomeTax), 그래서 미리 계산을 해 보시고 분납을 이용을 하시거나 지방세 같은 경우에는 사실 카드 할부도 가능합니다. 이런 걸로 한번 납부 계획을 짜보시는 것도 좋지 않을까 생각됩니다.

◆ 조태현 : 예전에 과거 중국 사료들을 보면요. 국가의 어떤 규칙 같은 것들은 단순해야 된다, 단순함을 손상해서는 안 된다 이런 말이 나오는데 제발 세법 정비 좀 합시다. 화요일 '부자 되세요', 오늘은 홍자영 우리은행 WM영업전략부 과장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 홍자영 : 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)

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