■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
보신 것처럼 집값도, 전셋값도, 월세도 치솟고 있습니다. 일부 지역의 문제가 오히려 번져나가는 모습이 역력한데요. 정부의 여러 대책, 앞으로 나올 대책에 관심이 쏠릴 수밖에 없습니다. 오늘은 부동산 시장에 집중해보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께하겠습니다. 소장님, 어서 오십시오. 전세시장부터 살펴봐야겠는데요. 어제 나온 한국부동산원 자료를 보니까 서울의 전셋값이 4주 연속으로 0.3%대 오름세를 보였습니다. 이게 2015년 11월 이후 10년 7개월 만에 발생한 굉장히 극단적인 상황이라고 볼 수 있는데요. 현장에서 보시면 전세, 지금 상황이 어떻습니까?

[김인만]
현장 상황은 통계보다 훨씬 더 심각하다고 봐야죠. 통계는 낮게 나오는 겁니다. 왜냐하면 현장에는 여러 가지 종류의 임대가 있는데 보통은 전세, 월세로 생각하는데 중간 과정이 있거든요. 반전세가 많은데 최근에는 전세 5억에 월 100만 원, 예전에 없던 꼬리가 자꾸 달립니다. 그런 그건 통계에 안 잡히죠. 전세 통계만 내기 때문에. 전세 통계만 보게 되면 보장금이 안 올라가는 집들이 많거든요. 그런 통계까지 더한다면 실제로 훨씬 더 심각하고요. 또 하나 심각한 것은 매물이 없습니다. 매물이 없는 건 가격지수에 반영이 안 되는 거죠. 그래서 가격만 올라가는 게 저 정도인데 월세로 전환되는 부분, 매물이 없는 부분까지 더한다면 우리 세입자들, 특히 신혼부부들 이런 분들이 직접 현장에서 맞닥뜨리는 현실은 훨씬 더 참혹하다고 할 수 있습니다.

[앵커]
실제로 대형 단지에서 전세가 한 건도 없거나 이런 것들이 많이 보도로 전해지고 있는데요. 조금 전에 저희가 그래픽으로 보여드린 걸 보면 서울 아파트의 전세 수급지수가 있었습니다. 이게 126.7까지 올랐다는 소식이 있었는데요. 이게 뭘 뜻하는 겁니까?

[김인만]
전세수급지수는 수요와 공급을 뜻하는 건데 이게 수치가 올라갈수록 구할 집이 없구나. 수요보다 집이 부족하다는 것을 나타내는 수치인데 이게 항상 통계를 볼 때는 126이라고 보지 말고 추세 흐름 자체를 보게 되면 가파르게 올라가는 걸 알 수 있습니다. 천천히 가랑비에 옷 젖듯이 진행이 돼도 세입자들은 부담스러운데 최근 단기간 1년 만에 급격하게 상황이 안 좋아지고 있기 때문에 느끼는 고통은 상당히 크고요. 굉장히 불안감을 호소하고 있습니다.

[앵커]
전세시장 살펴봤고 이건 자연스럽게 월세 시장으로 옮겨갈 수밖에 없는 것 같아요. 서울 아파트 전월세 시장에서 5월 갱신계약 비중, 48.8%로 올해 최고치를 기록하고 전세와 월세가 같이 오르는 상황이라고 해요. 여기서 우리가 어떤 것들을 잡아낼 수 있습니까? 어떤 걸 봐야 됩니까?

[김인만]
이게 좀 이례적인데요. 과거에는 집값이 올라가게 되면 전세, 월세는 상대적으로 안정되죠. 왜냐하면 전세, 임대수요가 매매로 이동을 하고 있기 때문에 매매가 올라가고 집값이 안정되면 반대로 나는 집 사지 말고 임대로 가야지 하고 전세 임대, 월세 수요가 늘어나는데 전세, 월세도 마찬가지입니다. 동시에 올라가지 않고 항상 하나가 올라가게 되면 하나는 안정되는 게 기존의 패턴이었는데 최근 패턴을 보게 되면 이게 트리플 강세라고 하잖아요. 집값도 올라가고 전세도 올라가고 월세도 올라가는데 집의 매물은 없습니다. 이런 상황이기 때문에 보통 신혼부부들이 최근에 느끼는 게 집을 구하러 갔는데 일단 매물이 없는 데 첫 번째 하나 놀라고요. 1000세대 아파트에 매물이 1~2개 있는 경우가 허다한데 이게 서울의 경우만이 아니라 제가 최근에 영종도도 다녀오고 남양주도 다녀오고 동탄도 다녀왔는데 공통적으로 수도권 전체가 없습니다. 전세매물이 없고 전세 가격이 올라가는 게 공통점인데 월세로 가려니까 월세 가격도 껑충 올랐습니다. 올 1월 대비 상승 속도가 너무 빨라요. 전세 같은 경우에 2억 5000 부르던 게 갑자기 3억 5000, 4억 5000, 1~2억 부르는 건 기본처럼 됐고 월세 가격도 150만 원 내던 게 250원으로 올라가고. 과거에는 올려도 조금씩, 전세도 몇천만 원, 월세도 몇십만 원 수준이었는데 지금은 그걸 훌쩍 뛰어넘는 수준으로 올라가서 안 되겠다, 집이라도 사야겠다라고 해서 집값을 알아보는데 집값도 껑충 올라갔기 때문에 이 트리플 강세가 말로, 숫자로 트리플 강세로 느끼는 것보다 현장에 가보면 아까 깜짝깜짝 놀랄 정도로 위기감을 느끼고 있는 상황입니다1

[앵커]
트리플 강세 말씀해 주셨는데 전세, 월세까지 살펴봤고 매매 살펴보도록 하겠습니다. 매매를 보니까 강남 쪽은 약간 잦아든 것 같기는 한데요. 이쪽이 둔화된 사이에 도봉이 0.37%, 동대문구, 성북구가 0.36%, 또 동탄 같은 곳은 규제 전이기는 하지만 1.46%. 전반적으로 높은 것은 상당히 높은 오름세를 보여주고 있단 말이죠. 이게 키 맞추기를 하는 겁니까? 어떻게 봐야 되는 겁니까?

[김인만]
여러 가지가 다 맞물려 있는데 키 맞추기라고 볼 수 있습니다. 특히 서울 같은 경우 강남이 2024년부터 상승을 주도했거든요. 2024년, 2025년 상반기까지는 강남이 상승세가 껑충 올라갔는데 노도강 지역들은 거의 안 올랐습니다. 전국 평균보다도 안 오를 정도로 거의 안 오르다가 작년 10.15 대책 이후로는 외곽지역, 수도권 지역이 치고 올라가면서 최근 나온 6월 5주차 한국부동산원 통계를 보게 되면 강남3구나 노도강이나 거의 평균이 0.2~0.3%, 가장 많은 도봉구가 0.6%, 구로구 이런 지역들. 그러니까 서울은 상향평준화되고 있는 상황이고 0.3%면 굉장히 익숙해져서 그런데 0.3%도 폭등입니다. 0.3% 주간 상승률은 굉장히 많이 상승했다고 하는데 1%가 나오다 보니까 우리가 낮아 보이는 거지 실제로 서울도 상향 높게 나오고 있는 상황인데 수도권으로 가게 되면 지역마다 온도 차이가 있습니다. 동탄, 동남권이라고 하죠. 경부벨트는 상승세가 상당히 높은데 서남권은 여전히 낮은 상태인데요. 이게 키 맞추기식으로 하고 있습니다. 결국에는 강남이 올라가니까 한강벨트가 올라가고 서울 외곽이 올라가고 경부벨트가 올라가고 이제 다음 단계가 남아 있는데 이게 처음 보는 현상은 아니고 노무현, 문재인 정부 때도 발생했던 그 풍선효과가 지금 똑같이 재현되고 있기 때문에 지금 시장에서는 결국에는 똑같은 거 아닌가. 정책도 비슷하고 시장 흐름도 비슷하다는 이야기들이 나오고 있습니다.

[앵커]
조금 전에 0.37% 주간 말씀을 드렸는데요. 이거를 연 복리로 환산을 하면 20%가 넘는 오름폭이 됩니다. 그러니까 이 정도 금액이면 상당히 큰 그런 오름폭이라고 생각하시면 될 것 같고요. 말씀하신 것처럼 앞서서 우리가 많이 봤던 그런 모습들이 계속 반복이 되고 있단 말이죠. 서울을 좀 더 보자면 서울의 아파트 거래량, 지금 노도강이라든지 구로, 강서. 이런 쪽들에서 거래량이 상당히 많이 보입니다. 이런 곳들은 어떻게 이해할 수 있는 부분인가요?

[김인만]
최근에 트렌드가 바뀌었습니다. 강남권은 이제 규제가 굉장히 많죠. 대출도 20억 넘어가게 되면 2억밖에 안 나오고요. 세금 부담도 있잖아요. 양도세, 중과세가 시행되고 조만간 세제개편을 통해서 보유세도 굉장히 부담스럽게 올라갈 상황인데 강남권이 아닌 나머지 지역들은 사실 보유세 부담에서 자유로운 부분, 그러니까 10억 이하 아파트는 보유세가 나와본들 한 100만 원 나오던 게 150만 원 나오겠죠. 그게 주택구매에 큰 영향을 주지 않는데 최근에 주택구매 수요라고 하죠. 기존에는 40대들이 핵심이었습니다. 결혼하고 자녀 출산하고 아이가 학교 갈 때쯤 가면 학군을 생각해서 내 집 마련 한번 해 볼까라는 생각을 많이 하게 되는데 최근에는 30대가 주택구매의 핵심 축으로 떠올랐습니다. 30대들 같은 경우 예전 같으면 전세로 시작해서 돈을 모아서 집을 사는데 지금 전세 매물이 없기 때문에 전월세난이죠. 어쩔 수 없이 집을 사자. 대출을 받아서 집을 사려고 하는데 대출이 20억 넘어가게 되면 2억이지만 15억 이하는 6억까지 나오거든요. LTV, DSR이 있습니다마는. 그러면 신혼부부들이 선택할 수 있는 방법은 대출을 최대한 받아서 집을 사야 하는데 한강벨트나 강남권 아파트는 부모님 잘 만난 분들 아니면, 금수저 아니면 불가능하고요. 그러면 결국 그분들이 접근할 수 있는 지역은 어디일까. 앞서 그래프 봤잖아요. 그쪽 지역들로 수요가 쏠릴 수밖에 없기 때문에 그쪽 지역들은 공급 부족에 수요 과잉이 그대로 재현되고 있는 상황입니다.

[앵커]
그러다 보니까 가격은 빠르게 오를 수밖에 없는. 우리가 많이 경험했던 일이 반복된다고 볼 수 있는데 이 대책도 경험해 봤던, 기시감이 느껴지기도 합니다. 당장 동탄, 기흥, 구리가 이번 주에 규제 지역으로 묶이게 됐습니다. 3중 규제지역이 됐는데 그렇다면 이게 지역의 부동산을 잡아주는 효과가 있을까요. 아니면 또 다른 곳들, 예를 들어서 병점이라든지 주변으로 또 수요가 옮겨가는 그런 효과가 있을까요?

[김인만]
잡아준다는 게 우리가 해석을 잘해야 되는데요. 규제 지역 지정을 하면 집값이 떨어진다? 사실상 떨어지기보다는 거래량이 줄어들고 상승률은 줄어들 수 있습니다. 6월 5주 차 통계가 6월 29일자이기 때문에 대책이 6월 30일 발표됐잖아요. 그래서 7월 1일자 통계를 보게 되면 아마 동탄신도시 평균이 0.1% 이하로 내려갈 가능성은 높은데 그게 하락은 아니잖아요. 제가 볼 때 0.3%대까지는 내려오지만 0.3%도 자동차 속도가 180km로 달리다가 지금 이제 한 40km로 내려오는 거기 때문에 그거를 하락으로 보기는 어렵고 안정세는 되는데, 그러면 문제는 수요는 어디로 이동하느냐 거거든요. 수요가 두 갈래로 갑니다. 하나는 풍선효과라고 하는데 옆에 있는 병점구나 오산시로 가는데 그게 폭발적으로 간다기보다는 서서히 움직입니다. 그런데 집주인들은 먼저 반응을 하죠. 병점에 있는 집주인들은 매물을 회수하거나 호가를 올리고 무주택자들은 내가 지금 따라가야 돼, 말아야 돼를 지금 고민하는 상황이고요. 반대의 경우, 우리가 역풍선효과라고 하는데 수원 영통이나 분당이나 용인 수지로 가는 분들도 있습니다. 왜? 기존에는 동탄신도시가 메리트가 있었죠. 비규제 지역이다 보니까 대출도 무주택차 LTV 70%까지 나오고요. 전세 끼고 갭투자도 할 수 있고. 굉장히 메리트가 있잖아요. 또 좋은 신도시고 일자리도 있고 교통망도 좋고. 이제는 컨디션이 똑같아졌잖아요. 같이 발목이 잡히다 보니까 똑같은 규제지역이라면 너 어디 갈래. 보다 상급지인 영통이나광교, 용인 수지, 돈 있으면 분당. 그러니까 동탄역 주변에 20억 아파트에 내가 갈 바에는 차라리 분당 가는 게 낫지 않아? 똑같은 조건이라면? 역으로 상급지로 올라가는 수요들도 발생하고 있습니다.

[앵커]
실제로 지난주 데이터를 보면 수원 영통이 0.41% 올랐습니다. 이런 것들도 규제지역 지정이 예고된 상황이었기 때문에 미리 움직인 수요를 볼 수 있을 것 같은데요. 그러다 보니까 정부에서 계속 대책들이 나올 것을 예고하고 있습니다. 가장 대표적인 게 아마 7월 세제개편안이 되지 않을까 싶어요. 지금까지는 양도세를 높였고 보유세를 어떻게 할 것인가, 이 부분이 관건이 될 것 같은데요. 전망 어떻게 하십니까?

[김인만]
보유세를 안 올릴 수는 없는 상황이 된 것 같습니다. 대통령께서도 메시지를 내셨기 때문에 기준점을 잡아줬잖아요. 최근 정책의 패턴을 보게 되면 탑다운 방식입니다. 대통령께서 SNS나 발표를 통해서 기준점을 정해 주면 국토교통부 같은 각 실무부서들이 일을 처리하는 과정인데 보유세를 올리기는 올리는데 고민거리가 있습니다. 보유세는 공시가격을 올릴 수도 있고요, 현실화율이라고 해서. 공제금액을 내릴 수도 있고요. 세율을 올릴 수도 있고 공정시장가액비를 올릴 수가 있는데 정부가 가이드라인을 줬죠. 다주택자들, 초고가 주택, 비거주 주택에 대해서는 우리가 투기로 간주하겠다라고 이미 예고를 했기 때문에 이쪽 기준에서 강화를 하는데 공시가격을 올리게는 67개의 여러 가지 항목에 영향을 주니까 너무 많은 분들이 피해를 볼 수 있기 때문에 공시가격을 당장 올리기는 부담스럽고요. 그러면 공제 금액이 1세대 1주택자는 12억까지, 1세대 1주택이 아니면 9억까지 공제를 해 주는데 1세대 1주택자 중에 비거주자들이 있잖아요. 비거주자들은 12억이 아니라 9억까지 내리는 방안이 지금 검토 중으로 알려져 있고요. 공정시장가액비율은 시행령으로 바꿀 수 있기 때문에 현행 60%에서 박근혜 정부 수준인 80% 또는 문재인 정부 시절 때 95%, 둘 중에 하나를 심각하게 고민하고 있다고 합니다. 마지막 남은 게 세율인데 세율도 그냥 올리게 되면 또 조세 저항이 너무 크고 소득세법 개정 사안이기 때문에 국회가 동의를 해야 하는데 국회가 그냥 올려주기는 어렵고요. 결국에는 초고가주택, 40~50이나 비거주 주택에 대해서는 0.5~2.7%, 2주택 이하의 기준점이 아니라 3주택 이상의 중과세, 최고 5%까지 올리는 그런 방안도 고려하고 있는데 결국에는 이번 선거 결과도 또 조세 저항을 한번 확인했기 때문에 여러 가지 고민들, 여당과 정부내에서도 갑론을박이 치열한 상황으로 알려져 있습니다.

[앵커]
단순히 조세저항을 떠나서 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 매물은 묶이고 부담이 전가된다는 걸 우리가 경험을 해 봤으니까 고민이 클 수밖에 없을 것 같은데 지금처럼 부동산 시장, 불안하고 불확실성도 큰 상황. 실수요자들, 제가 전세를 사는데 전세가 너무 어려워요. 이런 분들이라든지 어떻게 시장에 대응하는 게 좋겠습니까?

[김인만]
두 가지를 판단해야 될 것 같습니다. 집값이 떨어질 때 같으면 떨어지고 반등할 때까지 충분히 기다리는 게 현명한 전략이 되는 거고요. 지금은 올라가는 중이라고 한다면 내가 필요하고 자금이 되시는 분들이라면 내집마련하시는 게 좋습니다. 입주 물량 부족이 단기간에 해결되기는 어려운 상황이고요. 전월세난도 장기화될 가능성이 있기 때문에 주거 안정을 위해서, 우리가 투기하자는 게 아니라 주거안정을 위해 내집 마련하시되 금리는 올라갈 수 있기 때문에 자금 계획은 최대한 보수적으로 세우시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 영끌은 하지 말고 최대한 할 수 있는 만큼 해라, 이렇게 봐야 되는 겁니까?

[김인만]
영끌할 바에는 면적을 줄이든지 지역을 옮기든지 해서 어떻게든 대출 한도는 내려서 금리인상 부담을 좀 대비를 할 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 약간 보수적이지만 그래도 서둘러서 움직이는 게 좋다는 말씀까지 들어봤습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께 부동산 시장의 다양한 이야기들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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