구리·기흥 정비사업장도 규제 직격탄…"수도권 신축 품귀 우려"
2026.07.03 07:33
투자 수요 유입 차단…주택 공급 속도 지연
주택 공급 감소 가능성…집값 상승 압력 커진다
정부가 규제지역을 신규 지정하면서 해당 지역 재개발·재건축 단지들도 조합원 지위 양도가 어려워지게 됐다. 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다.
규제지역에서 조합원 지위를 양도할 수 있는 경우는 ▲10년 이상 보유, 5년 이상 거주 ▲조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가를 받지 못한 경우 ▲사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 곳 ▲상속·이혼·채무불이행 등에 국한된다.
이번에 규제지역으로 지정된 지역 중 동탄을 제외한 용인 기흥과 구리는 도시정비사업이 곳곳에서 진행 중이다.
용인 기흥에서는 구갈동 한성1차(기흥1구역) 재건축이 조합설립인가를 받았다. 이미 대우건설을 시공사로 선정했을 정도로 빠르게 사업을 추진했는데 이번 조치로 조합원 지위 양도 규제가 적용됐다.
구리에서는 이미 일반분양까지 마친 재개발 현장이 많다. 수택E구역은 '구리역 하이니티 리버파크', 딸기원2지구는 '중흥S-클래스 힐더포레'로 공사가 진행 중이다. 두 단지 총 가구수만 4118가구에 달한다.
이들 구역은 신축에 입주하려는 수요가 몰리면서 입주권 거래가 활발하게 이뤄진 곳이다.
국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 수택E구역은 입주권이 30건 거래됐다. 같은 기간 딸기원2지구는 7건 손바뀜했다.
업계에서는 조합원 지위가 양도가 제한되면서 재개발·재건축이 지연될 수 있다는 우려가 나온다.
분담금을 납부할 자금이 부족한 조합원은 자금을 갖춘 수요자에게 주택을 매도해야 하는데 조합원 지위 양도가 차단되면서 개발을 반대하는 이들이 늘어날 수 있는 탓이다.
용인 기흥에서는 다수 단지가 조합설립인가를 앞두고 있다.
용인시에 따르면 구갈동 한성2차(기흥2구역)와 풍림(기흥3구역)이 추진위원회 승인을 받은 후 조합 설립을 준비하고 있다. 이들 단지는 조합설립인가를 받는 순간 조합원 지위 양도가 제한된다.
신축 희소성이 커지는 점도 문제다.
입주권 물량 중 극소수만 거래할 수 있는 데다 분양권 거래도 제한되기 때문이다. 규제 발표 전 분양권을 얻은 수요자는 문제가 없지만 분양권을 전매하는 순간 매수인은 실거주 의무가 적용돼 분양권을 재전매할 수 없다. 수요자가 신축 아파트를 구매할 수 있는 기회가 더 줄어드는 셈이다.
이러한 문제는 지난해 규제지역에 묶인 서울에서도 나타나고 있다. 서울 내 거래할 수 있는 입주권과 분양권 매물이 감소하면서 높은 분양가에도 신축을 매수하려는 이들이 몰리고 있다.
지난달 30일과 지난 1일1순위 청약을 진행한 성북구 ‘장위 푸르지오 마크원’은 510가구 모집에 5469명이 몰려 평균 경쟁률 10.72대 1을 기록했다. 단지는 전용 84㎡ 기준 최고 분양가가 17억6570만원에 달했지만 수요가 몰렸다.
이어 "(정부 규제로) 주택 공급이 감소하면서 신축 단지 희소성이 커지고 같은 규제를 적용받는 서울 아파트를 매수하려는 수요가 늘어날 것"이라고 내다봤다.
주택 공급이 감소하고 신축 가격이 오를수록 서울 전역 주택 가격 상승 압력이 커질 수 있다. 이에 정부 규제가 자금이 부족한 젊은 세대의 내 집 마련 기회를 박탈할 수 있다는 우려도 나온다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “규제지역이 지정되면 대출 한도가 축소되고 전월세 매물이 감소한다”며 “자금이 부족한 젊은 세대는 주택 매수도 힘들고 주거비 부담이 커지는 이중고에 직면할 수 있다”고 지적했다.
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