[시사플랫폼] “전남광주에 반도체 클러스터 추진 발표 이후 부동산 기대심리 상승”
2026.07.02 18:32
| ■ 프로그램명 : [최정민의 시사플랫폼] ■ 방송 시간 : 2026년 7월 2일(목) 17:05∼17:58 KBS광주 1R FM 90.5 MHz ■ 진행 : 최정민 기자 ■ 출연 : 최현웅 (주) 사랑방 미디어 차장 ■ 구성 : 김상은 작가 ■ 기술 : 신용환 감독 |
* 저작권은 KBS에 있습니다.
* 인터뷰를 인용 보도 할 때에는 프로그램명 'KBS광주방송총국 제1라디오 〈최정민의 시사플랫폼〉'을 정확히 밝혀주시기 바랍니다.
다시 보기 : https://www.youtube.com/watch?v=1cEL40Stx1c?si=y-TjLIUZvVSwi8ru
■ 최정민 기자(이하 최정민) : 정부와 삼성전자와 SK하이닉스의 ‘전남광주 반도체 클러스터’가 확정되면서 광주 주택시장에 어떤 영향이 미칠지 관심이 쏠리고 있는데요. 구체적인 로드맵이 나오지 않았지만, 광주 아파트 상승거래가 늘어났죠?
□ 김현웅 차장 (이하 김현웅) : 삼성전자와 SK하이닉스의 서남권 투자 발표 후에 현장의 시장 반응을 살펴봤는데요. 유력 후보지로 꼽히는 첨단3지구와 장성 인근을 중심으로 부동산 매수 문의가 늘었다고 합니다. 인근 지역의 아파트 분양권이나 토지, 상가 매물을 중심으로 분위기가 달라지는 조짐이 나타났다고 할 수 있는데요.
그런데 여기서 중요한 건, 아직은 호가와 문의가 먼저 움직이는 기대심리 단계라는 점입니다. 실제로 광주 아파트 매매가격은 5월 기준으로 전국에서 가장 큰 폭의 하락률을 보이고 있고, 최근 거래량도 즉각적인 변화가 나타났다고 보기는 어렵습니다. 아직은 구체적인 공장 부지 위치나 착공 시점 같은 실제 로드맵이 공개되지 않은 상태라서 그런 것 같습니다.
다만 저희 사랑방에서 매일 실제 계약된 실거래 데이터를 이용해서 각 아파트의 상승거래와 하락거래 추이를 분석하고 있는데요, 5월까진 하락거래 수가 상승거래보다 압도적으로 많았다가, 반도체 투자 설이 돌기 시작한 6월부턴 상승거래가 조금씩 늘어나 그 차이가 다소 좁혀지긴 했습니다. 국토연구원이 매달 발표하는 부동산 소비심리지수도 최근 들어 다소 개선된 수치를 보이기도 했습니다.
■ 최정민 : 호남 반도체 클러스터가 화제를 모으면서 광주 아파트 상승거래가 늘어나고 있는건데요. 아직 시기상조라는 이야기가 있지만 실제로 삼성 SDS 컨소시엄이 투자하기로 한 ‘해남 솔라시도’에 올초부터 지속적으로 아파트 가격이 상승돼 왔다구요.
□ 김현웅 : 말씀 주신 해남 솔라시도는 넓은 부지와 태양광·풍력 같은 재생에너지, 그리고 용수 공급이 유리하다는 점이 강점으로 꼽히는 지역이죠. 그래서 이번에 삼성이 약 17조 원 규모의 AI 데이터센터를 짓겠다고 밝힌 곳입니다. 삼성 발표 전에도 적극적인 부지 조성과 구체적인 청사진이 제시되기도 했고요.
그래서 해남 솔라시도의 배후 주거단지로 기능할 수 있는 무안 남악신도시를 중심으로 올해 초부터 아파트 가격이 크게 올랐습니다. 한국부동산원 통계 기준으로 올해 6월 넷째 주까지 수도권을 제외한 지방에서 가장 아파트 매매가격지수가 많이 오른 곳이 바로 무안(+6.8%)이었습니다. 목포도 4월부턴 상승으로 전환됐고요. 지방 부동산 시장이 침체 상황이지만, 구체적인 발전과 개발 이슈가 발생했을 시엔 다시 활기를 찾을 수 있는 가능성을 보여준 사례인 것 같습니다.
■ 최정민 : 현재로선 기대감이 부동산 시장에 반영되고 있는 건데, 평택 등 반도체 클러스터가 들어선 지역도 착공 이후부터 부동산 시장에 유의미한 변화가 나왔다고 합니다. 앞으로 반도체 공장이 얼마나 빨리 구체성을 띠느냐에 따라서 부동산 시장이 변할 수 있다, 이렇게 볼 수 있을까요?
□ 김현웅 : 네, 말씀주신 평택 사례를 보면, 삼성전자 P1 공장이 착공한 해부터 인구가 서서히 증가하기 시작해서, 공장 준공 후 3~4년까지 본격적으로 증가하는 모습을 보였습니다. 그래서 반도체 산업이 지역 주택시장에 미치는 효과는 크게 세 단계로 나눠 보는 게 맞다고 생각됩니다.
첫째는 '기대심리' 단계입니다. 투자 발표만으로 호가가 오르고 문의가 느는 지금이 여기에 해당합니다.
둘째는 '건설기 단기수요'입니다. 실제 착공에 들어가면 공사 인력과 관련 종사자들이 유입되면서 임대차, 특히 월세 수요가 먼저 생깁니다.
셋째가 가장 중요한데, '가동·집적기의 지속가능한 수요'입니다. 공장이 안정적으로 돌아가고, 소재·부품·장비 기업과 연구기관이 함께 모이면서, 청년과 전문인력이 실제로 지역에 '정착'할 때 비로소 매매수요까지 살아나는 겁니다.
반도체 배후지인 경기 화성 동탄은 올해 아파트값이 누적 11%대 상승으로 전국 1위를 기록 중이고, 어제부터 규제지역으로 묶이기도 했는데요. 이건 이미 공장이 돌아가고 인력이 정착하고, 근로자들의 소득이 증가한 결과가 가격에 반영된 겁니다. 반면 광주는 이제 막 발표가 난 단계라 시간표의 맨 앞에 서 있는 셈입니다.
그래서 결론적으로, 말씀하신 대로 '공장이 얼마나 빨리 구체화되느냐', 특히 부지 확정과 착공, 그리고 정주 여건 개선이 얼마나 빠르고 촘촘하게 맞물리느냐에 따라 광주 부동산의 변화 속도도 결정될 것으로 보입니다. 기대는 분명하되, 미분양 해소나 실수요 증가는 좀 더 시간이 필요한 사안이라고 조심스럽게 말씀드리겠습니다.
■ 최정민 : 정부가 부동산 시장 안정을 위해 다주택자와 투기성 보유에 대한 과세 강화 방침을 제시한 만큼, 이번 개편이 부동산 시장의 중요한 분기점이 될 수 있다는 관측이 나오는데요. 최근 정부의 기조를 고려할 때 이번 개편이 ‘실거주’ 중심 원칙 아래 취득과 보유, 양도를 아우르는 과세 체계 전반을 손질할 가능성이 크다는 전망. 어떻게 보시나요?
□ 김현웅 : 정부 기조는 비교적 분명해 보입니다. 이재명 대통령이 취임 1주년 회견에서 "우리나라 보유세가 대체로 낮다, 서구 선진국처럼 보유 부담을 지우는 게 맞다"고 밝혔고, 김용범 정책실장도 "거주와 단순 보유를 구분하고, 1주택자·다주택자·초고가 주택을 다르게 봐야 한다"고 여러 차례 강조했습니다.
이번 개편의 핵심 키워드는 '몇 채를 가졌느냐'에서 '실제로 거주하느냐'로 기준이 옮겨간다는 겁니다. 즉 살지 않는 집, 여러 채 보유한 집에 대한 혜택을 줄이는 방향이죠. 정부는 이런 내용을 담은 세제개편안을 7월 말에, 그에 앞서 7월 15일쯤 '부동산 국민 대토론회'를 열어 의견을 수렴한 뒤 발표할 예정입니다.
다만 여기서 광주 입장을 꼭 구분해야 하는데요. 이런 과세 강화는 기본적으로 집값이 과열된 서울·수도권을 겨냥한 겁니다. 광주는 현재까지 오히려 가격이 전국에서 가장 많이 떨어진 침체 지역이라, 세제 강화의 '직격탄'을 맞는다기보다는 심리적·간접적 영향을 받는 쪽에 가깝다고 보는 게 맞습니다.
■ 최정민 : 양도소득세 체계에서는 장기보유특별공제(장특공제) 개편이 검토 대상이라고 하는데, 정부는 이 가운데 단순 보유기간에 따른 공제 비중을 줄이고 실제 거주기간 중심으로 혜택 구조를 재편하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌는데요?
□ 김현웅 : 네, 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유했을 때 양도차익 과세에서 일정 비율을 빼주는 제도인데요. 현재는 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 6%에서 30%까지 공제해 주고, 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간을 각각 반영해서 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.
정부가 검토하는 방향은, 실제로 거주하지 않고 오래 들고만 있었던 경우의 공제는 줄이거나 없애고, 실거주 기간에 대한 공제는 늘리자는 겁니다.
이재명 대통령도 “거주할 것도 아니면서 오래 소유했다는 이유로 세금을 깎아줘야 할 이유는 없다”는 취지의 발언을 한 바 있는데요. 이에 따르면 보유기간에 대한 공제 비율과, 거주기간에 대한 공제 비율 중 보유기간에 대한 공제 비율 축소가 이루어질 가능성이 커 보입니다.
■ 최정민 : 보유세 체계도 개편 논의 대상. 종합부동산세(종부세)와 재산세를 포함한 보유세 구조 전반을 손질하는 방안이 거론되고 있죠?
□ 김현웅 : 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데, 이번에 쟁점이 되는 건 주로 종부세입니다. 시장에서 유력하게 보는 방식은 세율을 직접 올리는 게 아니라, '공정시장가액비율'을 손보는 겁니다. 이건 종부세와 재산세의 과세표준, 즉 세금을 매기는 기준 금액을 정하는 비율인데요.
문재인 정부 때 95%까지 올랐다가 윤석열 정부에서 60%로 낮아졌습니다. 이걸 다시 단계적으로 올리면, 세율은 그대로 둬도 실제 세 부담은 늘어나게 됩니다. 이 비율은 법 개정 없이 시행령만으로 바꿀 수 있어서 속도가 빠르다는 특징도 있습니다.
다만 이 방식은 자칫 투기 목적이 아닌 실거주 1주택자에게까지 부담이 번질 수 있어서 정교한 설계가 필요하다는 지적이 나옵니다. 그래서 정부도 "1주택 실거주자는 완만하게, 다주택자와 고가주택은 강하게"라는 차등 방식을 고민하는 것으로 보입니다.
■ 최정민 : 실제 보유세 어느 정도로 오른다고 예상할 수 있을까요?
□ 김현웅 : 이 부분은 아직 개편안이 확정되지 않아서 '얼마가 오른다'고 숫자로 단정하기는 어렵습니다. 다만 원리로 설명드리면,예를 들어 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면 과세표준이 그만큼 커지니까, 같은 집이라도 종부세 부담은 산술적으로 30% 안팎 늘어날 수 있는 구조입니다.
그런데 여기서 광주 입장이 중요합니다. 종부세는 원칙적으로 공시가격 합산 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘어야 대상이 됩니다. 광주는 아파트 평균 매매가가 한국부동산원 기준으로 2억 원대 후반 수준이라, 애초에 종부세 대상이 되는 집 자체가 적습니다. 다만 최근 신축 아파트의 경우 실거래가 기준으로 6~7억원 정도 하는 곳들이 등장하고 있어서, 일부 다주택자분들의 경우 기준 금액이 넘으면 대상이 될 수도 있긴 합니다.
■ 최정민 : 고가주택·투자 목적 보유를 겨냥한 핀셋 조정이 이뤄진다면, 우선, 보유세에서는 종부세 중과 대상을 기존 3주택에서 2주택으로 넓히는 방안이 거론되는데 어떤가요?
□ 김현웅 : '종부세 중과 대상을 3주택에서 2주택으로 확대한다'는 것은 현재 논의 테이블에 오른 여러 아이디어 중 하나로 거론되는 수준이고, 실제 적용 여부는 정부의 공식 발표를 지켜봐야 할 듯합니다.
정부가 지금까지 더 분명하게 시사한 방향은 오히려 '세율이나 대상을 건드리기'보다 '과세표준을 높이는 것', 그리고 '실거주냐 아니냐로 차등하는 것'입니다. 그래서 이 부분은 7월 말 발표를 봐야 확정된다고 말씀드리는 게 정확합니다.
■ 최정민 : 정부의 이런 대책으로 매물이 나올지, 그래서 집값이 잡힐지가 관심인데 어떨까요?
□ 김현웅 : 두 갈래로 갈릴 겁니다. 정부 의도는 다주택자 매물을 끌어내 공급을 늘리자는 건데요. 보유세 부담이 커지면 여러 채를 가진 다주택자는 '들고 있는 비용'이 늘어나니 일부 매도를 생각하게 될 겁니다.
반면 강남 같은 핵심 지역의 주택을 보유한 사람은 ‘똘똘한 한 채’로의 지속적인 수요는 불변이라는 믿음 하에, 세금을 더 내더라도 버티는 쪽을 택할 가능성이 높습니다.
■ 최정민 : 그런데 양도세 부담이 크면 팔고 싶어도 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’현상이 발생할 수도 있고..이런 흐름이 서울에서 끝나지 않고 주변 시장의 버티기 심리로도 이어질 수 있지 않을까요?
□ 김현웅 : 정확한 지적입니다. 양도세가 너무 무거우면, 팔면 세금을 많이 내니까 아예 안 파는 '매물 잠김'이 생깁니다. 실제로 지난 4년간 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 지난 5월 9일로 끝나고, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 중과가 다시 시행됐고, 서울 주택 가격이 다시 상승하게 되었습니다.
여기에 만약 장기보유특별공제까지 축소된다면, "지금 팔면 세금이 너무 크다"며 버티는 흐름이 나타날 수 있습니다. 이게 서울에서 시작해 인근 수도권의 버티기 심리로 번질 수 있다는 관측도 나옵니다.
다만 광주는 여기서도 상황이 다릅니다. 이 다주택 양도세 중과는 '조정대상지역'에 있는 주택에만 적용되는데요. 광주를 포함한 지방 광역시는 규제지역에서 해제된 '비규제지역'입니다. 그래서 광주 주택을 파는 다주택자는 이 중과 대상이 아니고, 일반 세율이 적용됩니다. 즉 서울에서 벌어지는 세금으로 인한 '매물 잠김'이 광주에서 똑같이 재현되는 구조는 아니라는 점을 구분해 드리고 싶습니다.
■ 최정민 : 전문가들은 정부의 부동산 대책이 결국 보유세와 거래세의 조합이 중요하다고 하는데,보유세로 압박을 주되 일정 기간 안에 팔면 양도세 중과를 유예하거나, 완화해줄 출구를 열어줄지가 핵심이라고 하는데 어떨까요?
□ 김현웅 : 이 부분이 사실 이번 개편의 가장 예민한 지점입니다. 보유세만 올리고 양도세 같은 거래세를 그대로 두면, 다주택자가 '갖고 있기도 부담, 팔기도 부담'인 상황에서 오히려 버티거나 매물을 회수해서 집값이 안 잡힐 수 있습니다. 그래서 보유세로 압박을 주되, 일정 기간 안에 팔면 양도세 중과를 유예하거나 완화해 주는 '출구'를 함께 열어줘야 매물이 실제로 나올 수 있죠.
즉 양도세 완화나 거래세 인하가 병행돼야 매물 잠김이 풀리면서 실질적 공급 증가로 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 '보유세 강화가 결국 부자 증세냐, 아니면 자산 불평등 해소냐’는 논란이 나올 수 있고, 반대로 고가 주택에 대한 양도세 완화가 ‘부자감세’로도 비춰질 수 있어, 정부가 이 조합을 어떻게 설계하느냐가 7월 말 대책의 성패를 가를 것으로 보입니다.
■ 최정민 : 이런 정책이 부동산 과열시장인 서울 같은 경우는 일정 부분 효과를 거둘 수 있지만, 전남광주 같은 경우 공급 부족이 아니라, 공급 과잉이라, 지역에서는 거래 자체를 위축시키는 결과를 초래할 수 있다는 분석이 나오는데요?
□ 김현웅 : 이재명 정부 들어 발표한 부동산 대책들(6·27, 9·7, 10·15, 1·29)과 함께 7월에 발표할 정책들은 대부분 수도권 과열과 자금 유입을 막는 데 초점이 맞춰져 있었습니다.
문제는 말씀하신 대로 서울과 광주의 진단이 정반대라는 겁니다. 서울은 '공급 부족+과열'이라 수요를 누르는 게 맞지만, 광주는 '공급 과잉+침체'입니다. 이런 지역에 수요를 누르는 규제나 세금, 대출 조이기를 그대로 적용하면, 가뜩이나 얼어붙은 거래를 더 위축시켜서 주택 거래가 위축되고 미분양이 쌓이는 부작용이 생길 수 있습니다.
실제로 지역 업계에서는 "수도권과 다른 시장인데 대출 규제 강화가 지방 실수요자의 내 집 마련까지 막고 있다"는 목소리가 나옵니다. 그래서 이번 대책이 지역 사정을 얼마나 세분해서 담느냐가 광주 입장에선 매우 중요한 관전 포인트라고 말씀드리겠습니다.
■ 최정민 : 실제로 최근 광주는 전국에서 아파트 가격 하락 폭이 가장 큰 지역 가운데 하나로 나타나고 있는데.. 지역 맞춤형 부동산 정책이 필요할 거 같은데, 어떤 방향으로 가야한다고 보시나요?
□ 김현웅 : 먼저 현황을 숫자로 짚으면, 한국부동산원 기준 광주 아파트 매매가격 변동률은 올해 1월 -0.01%에서 시작해 2월 -0.06%, 3월 -0.14%, 4월 -0.28%, 그리고 5월엔 -0.61%까지 하락 폭이 커지며 전국 최대 낙폭을 보이고 있습니다. 같은 기간 서울은 72주 연속 상승 중이니, 정반대의 상황입니다.
원인은 구조적입니다. 2023~2024년 민간공원과 재개발 대단지 분양이 한꺼번에 몰리며 공급이 급증했고, 그 결과 미분양이 쌓였습니다. 여기에 지역 인구 감소라는 장기 요인이 겹쳐 있습니다. 그래서 광주에 필요한 방향은 서울과 반대입니다. 수요는 진작하고, 공급은 전략적으로 조절해야 합니다.
구체적으로는, 첫째 상대적으로 저렴한 구축 아파트의 거래가 원활해지도록 세제·금융에서 지역 실수요자를 배려하는 것,
둘째 지방 미분양 취득자에 대한 양도세나 취득세 한시 감면 같은 수요 진작책을 검토하는 것,
셋째 예정된 대규모 주택 공급물량이 겹치는 시기를 조율해 시장 충격을 분산하는 것입니다.
다만 근본적으로는, 지역 인구가 줄어드는 상황에서 결국 '일자리와 산업 성장'이 병행돼야 부동산도 안정될 수 있다고 봅니다. 바로 그 지점에서 이번 반도체 투자가 중요한 의미를 갖습니다.
■ 최정민 : 반도체 산업이 전남 광주에 성공적으로 정착한다면
지금까지 수요 감소를 전제로 전망했던 지역 주택시장에도 중요한 전환점이 될 수 있을 거 같은데 어떻습니까?
□ 김현웅 : 그동안 광주 주택시장 전망의 대전제는 '인구가 줄어드니 수요도 준다'는 것이었습니다. 그리고 사실 행정통합만으로 광주 인구가 늘 것이라 보긴 어렵습니다. 국내외 연구를 봐도, 여러 지역이 통합될 때 도시의 인구가 유의미하게 늘었다는 사례는 찾기 어렵거든요.
그래서 진짜 변수는 '통합 그 자체'가 아니라, 반도체 공장이나 2차 공공기관 이전처럼 실제 일자리와 인구를 데려오는 '기능의 유입'입니다. 이게 실현되면, 지금까지의 '감소 전제 전망'을 '유입이 회복되는 시나리오'로 다시 그릴 수 있습니다.
다만 여기엔 조건과 시간이 반드시 붙습니다. 앞서 반도체 공장이 들어섰던 평택이나 이천, 청주 사례를 보면, 인구는 공장이 착공하는 시점부터 서서히 들어오기 시작해서, 대략 6년 안팎에 걸쳐 정착합니다. 한꺼번에 몰리지 않는다는 뜻입니다. 그래서 삼성·SK의 부지 확정과 착공, 그리고 소재·부품·장비 기업과 연구기관까지 함께 모이는 '생태계 집적'이 이뤄지느냐가 관건입니다.
정리하면, 반도체는 분명 광주 주택시장에 오랜만의 '상방 요인'입니다. 다만 지금은 첫 단추를 끼운 단계이고, 착공과 가동, 정주 여건 개선이 순서대로 뒷받침될 때 비로소 지속가능한 수요로 이어질 것으로 조심스럽게 전망합니다.
저작권 보호를 위해 본문의 일부만 표시됩니다.
원문 보기 →댓글 (0)
첫 번째 댓글을 작성해보세요!
양도의 다른 소식
모든 소식을 불러왔습니다