동탄 왜 미친듯이 올랐나 봤더니…서울 규제 후 동탄 쏠림 3배 늘어
2026.07.01 11:22
6개월간 유입액 작년 동기 보다 두배 증가
서울은 15%증가에 그쳐…"풍선효과 현실화"
정부가 지난해 서울과 경기도 12곳을 규제지역으로 지정한 가운데, 규제지역 인접지에 7개월간 15조원이 넘는 자금이 들어간 것으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 대비 유입자금 규모는 2.5배 늘어 서울의 증가율(14.9%)을 큰 폭으로 웃돌았다. 정부는 1일부터 경기 화성시 동탄 등 세 곳을 추가 규제지역으로 지정했다.
국민의힘 이종욱 의원이 국토교통부로부터 제출받은 주택 취득 자금조달계획서를 분석한 결과에 따르면 작년 11월부터 올 5월까지 경기권 18개 연접지역의 주택 매입 금액은 약 15조5882억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(약 6조269억원) 대비 158.65% 증가한 수치다.
분석 대상인 18개 연접지역은 10·15 대책 당시 규제지역·토허구역으로 선정된 시·구와 경계가 맞닿은 비규제지역이다. 구리시, 남양주시, 광주시, 용인시 처인·기흥구, 수원시 권선구, 화성시 동탄·병점구, 군포시, 안양시 만안구, 시흥시, 부천시 소사·원미구, 부천시 오정구, 김포시, 고양시 덕양구, 양주시, 의정부시 등이다. 화성시 동탄구는 행정구역상 맞닿아있지는 않지만 가깝고 시장 영향이 큰 점을 고려해 연접지역으로 포함했다.
18개 연접지역의 전년 대비 주택 매입액 증가율은 같은 기간 서울(14.9%)과 경기도 전체(77%) 상승률을 크게 웃돌았다.
정부가 전날 규제지역·토허구역으로 신규 편입한 3개 지역의 상승폭이 두드러졌다. 구리시(1조4573억원)는 지난해 11월부터 5월까지 주택 매입액이 1조4573억원으로 전년 동기 대비 329.53% 증가했다. 용인시 기흥구(1조9801억원)는 191.82%, 화성시 동탄구(4조3306억원)는 214.96% 각각 늘었다.
주식시장 활황세도 이들 지역의 자금 조달액 증가로 이어졌다. 18개 연접지역의 작년 11월∼올 5월 자금조달 내역 중 주식·채권 매각 금액은 4조8505억원으로 전년 동기 대비 531.59% 늘었다. 같은 기간 서울(149.19%)과 경기도 전체(325.47%) 증가율을 크게 앞섰다.
구리시의 주식·채권 매각 대금(391억원)이 전년 동기 대비 1028.77% 늘어 증가폭이 제일 컸다. 화성시 동탄구(1851억원)는 678.03%, 용인시 기흥구(624억원)는 450.69% 각각 늘었다.
정부가 구리시와 화성 동탄구·용인 기흥구 등 3곳을 ‘삼중 규제’로 묶으면서 이들 지역에는 대출, 세제, 청약 등을 아우르는 고강도 규제가 적용된다. 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 70%에서 40%로 강화되고, 유주택자는 대출이 금지된다. 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다.
규제지역에서는 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트(p), 3주택 이상은 30%P 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 양도세 1가구1주택 비과세 요건은 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다. 정비사업의 경우 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다.
또 다른 풍선효과를 우려하는 목소리도 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “수원, 용인, 안양시 등 인접 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 나타날 가능성은 있다”며 “다만 그 규모는 향후 추가 규제 여부와 금융 여건에 따라 달라질 것”이라고 말했다.
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