‘풍선효과’ 동탄·구리·기흥, 3중 규제지역으로 추가 지정...갭투자 금지되고 대출 한도 축소
2026.06.30 08:04
정부가 경기 남부권인 화성 동탄, 구리, 용인 기흥을 3중 규제 지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 한꺼번에 묶는 추가 규제를 내놨다. 이로써 이들 지역은 주택담보대출 한도가 줄고 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’도 원천 금지된다.
국토교통부는 30일 이 같은 내용의 부동산 규제지역 추가 지정 방안을 발표했다. 앞서 정부는 작년 10월 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전체와 서울과 인접한 경기도 시·구 12곳을 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 한데 묶는 초고강도 규제를 내놨지만, 이후 풍선효과가 경기 남부권으로 옮겨가자 추가 대책을 내놓은 것이다. 반도체발 훈풍 영향이 가장 강하게 작용한 곳으로 꼽히는 동탄구는 올해 아파트값 누적 상승률이 11.38%로 전국 시군구 중 유일하게 두자릿수를 기록했다. 규제 풍선효과에 삼성전자 노사가 영업이익의 일정 비율을 성과급으로 지급하는 데 합의하면서 막대한 유동성이 풀릴 것이란 기대 심리가 반영된 결과다.
투기과열지구 및 조정대상지역 지정 효력은 7월 1일부터 발생한다. 투기과열지구·조정대상지역 지정은 집값 급등이나 청약 경쟁률 등을 바탕으로 국토교통부 장관이 지정하는 규제다. 규제 지역이 되면 무주택자 LTV 40% 등 대출이 제한되고, 청약 재당첨 제한(7~10년)이나 분양권 전매 제한(1~3년)이 적용된다. 다주택자는 취득세·양도세가 크게 늘어난다.
국토부는 “화성시 동탄구와 용인시 기흥구의 경우 최근 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선으로, 구리시는 서울과 인접한 역세권 수요로 가격 상승세가 지속되는 상황”이라며 “투기적 매수를 차단하여 실수요자를 보호하고, 주택 시장 과열에 대응하기 위해 주거정책심의위원회를 거쳐 투기과열지구와 조정대상지역을 추가 지정했다”고 설명했다.
이 지역들은 또 오는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정된다. 투기 방지를 위해 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 국토부 장관과 시·도지사가 지정할 수 있는데, 광역지자체 내 일부 지역만 토지거래허가구역으로 지정하는 권한은 시·도지사에게만 있다.
토지거래허가구역 내 아파트 매수자는 내·외국인 구분 없이 2년간 실거주해야 한다. 그렇기 때문에 전세 세입자가 있는 상태로 매수하는 갭 투자는 불가능하다.
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