"주택 공급 늘리려다 유령도시 된다"...낡은 용도규제, 바꾸자 [부동산 산책]
2026.06.27 09:01
최근 국토교통부가 수도권 민간 미이용 토지에 대한 긴급 실태조사를 진행했다고 합니다. 지구단위계획상 용도지역의 변경 제한, 기반시설 용량 부족 및 주민 민원 등 여러 이유로 개발이 안되고 있다고 하는데요. 정부는 현재 주택공급 확대를 위해 비주거시설의 주거용 전환을 추진하고 있는데요.
민간 토지 긴급조사, 비주거 → 주거 전환,
사실, 3기 신도시도 용도가 상업·업무인 경우 분양이 쉽지 않습니다. 업무용지에는 주거용 오피스텔 또는 지식산업센터, 상업용지에는 생활형숙박시설 등으로 관련 사업을 진행해 왔습니다. 현재 이같은 수익형 부동산 시장은 작동되지 않고 있습니다. 결국 정부가 아파트를 건설할 수 있는 용도로 전환한다고 하는데요. 그래도 입주할 때까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
용도전환은 쉽지 않습니다. 생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 전환을 쉽게 할 수 있게 해준다고 발표했지만 아직도 상당한 생숙이 전환이 안 되고 있습니다. 일부 주거용 오피스텔로 전환된 곳은 2주택자에 해당된다고 하니까 계약을 해지하는 경우도 나오고 있습니다. 지식산업센터 주거용 전환도 추가 비용 등으로 인해 쉽지 않은 것이 현실입니다.
그렇다면 생활형숙박시설이나 지식산업센터, 그리고 상가나 오피스 등을 무조건 주거용으로 전환하면 임대주택 공급이 빠르게 증가할까요. 정부가 이를 통해 주택을 공급한다고 하지만 리모델링 비용, 임대사업의 운영 등 다양한 문제가 나올 수 있습니다.
"필요한 용도 전환 시스템 구축해야"
한 가지 고려할 것은 지역별로 필요한 용도가 다르다는 겁니다. 한 예로 서울 성수동, 홍대입구, 연남동, 명동, 강남역 주변의 경우 숙박시설이 부족합니다. 이들 지역에서는 상가나 오피스텔을 관광호텔이나 가족호텔 또는 호스텔로 변경하는 사업들이 오히려 관심을 끌고 있습니다.
선진국에서는 '스튜디오'라는 이름으로 한 공간을 주거용도, 숙박용도, 상업용도, 업무용도 등 모든 용도로 활용할 수 있는 개념으로 만든 임대사업이 활성화 돼 있습니다.
우리의 현실은 어떠할까요. 경직된 용도용적제 때문에 부동산 용도가 빠르게 변해도 용도변경을 하는 것이 매우 어렵습니다. 그리고 용도를 변경해 주면 특혜를 준다고 생각해서 다양한 기부채납을 요구합니다.
중요한 것은 그 지역에 필요한 용도로 변경을 하거나, 아니면 아예 모든 용도가 가능한 공간을 새로 만들어 각종 규제에서 해방될 수 있도록 하는 것이 가장 좋은 방안 압니다.
선진국에서는 비어있는 오피스를 어떤 종류의 용도든 필요한 용도로 전환할 수 있도록 제도를 개선하고 추진하고 있습니다. 우리도 복합용도 공간을 새롭게 정의하고, 어떤 종류의 용도로 사용하든 다 가능하도록 하는 방안이 필요할 때입니다.
/최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수
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