“공공기여금 너무 높다” 1기 신도시 재건축, 다시 계산한다
2026.06.23 06:02
국토부, 지자체에 공공기여금 정정 요청
사업성 좌우할 변수로 재건축 속도 영향
1기 신도시 선도지구의 공공기여금이 다시 산정된다. 분당·중동·평촌·산본 일부 구역에서 공공기여금을 산정할 때 적용해야 할 용적률 기준을 잘못 해석해 부담금이 과다 산정된 사실이 확인되면서, 국토교통부가 지방자치단체에 정정을 요청한 데 따른 것이다. 공공기여금은 재건축 사업성을 좌우하는 핵심 변수인 만큼, 재산정 결과에 따라 선도지구별 사업 속도와 조합원 부담에도 영향을 줄 전망이다.
23일 국토부와 1기 신도시 지자체에 따르면 일산을 제외한 분당·중동·평촌·산본 선도지구는 공공기여금 산정 방식에 대한 점검을 거쳐 재산정 절차에 들어갔다. 국토부가 지난달 각 지자체에 노후계획도시 특별정비계획상 공공기여금 산정 방식을 점검하고, 기본방침 해석이나 관련 법 적용에 미진한 부분이 있으면 조속히 수정하라는 취지의 공문을 보낸 데 따른 조치다.
국토부 관계자는 “올해 초 현장 방문 간담회와 민원 등을 통해 공공기여금 산정 방식에 대한 문제 제기가 있어 지자체와 전수조사를 진행했다”며 “노후계획도시법 시행 이후 처음 특별정비계획을 수립하는 과정에서 기본방침을 잘못 해석한 부분이 있는지 점검했고, 일부 기여금이 과다 산정된 부분이 있어 조속히 수정해 달라는 공문을 보냈다”고 말했다.
공공기여금은 노후계획도시 재건축·재개발 사업에서 용적률 완화 등으로 사업성이 개선되는 만큼 사업시행자가 공공에 환원해야 하는 부담이다. 공공주택 공급, 기반시설 설치, 부지 제공, 현금 납부 등의 방식으로 이행할 수 있다. 공공기여금 규모가 커지면 조합원 분담금이 늘거나 사업성이 낮아질 수 있어 정비사업의 핵심 변수로 꼽힌다.
이번에 문제가 된 것은 공공기여금을 산정할 때 적용하는 용적률 기준이다. 지자체는 노후계획도시 정비사업에서 정비용적률을 기준으로 공공기여 규모를 산정해야 하는데, 일부 구역에서 도시정비법상 용적률 기준을 적용하면서 공공기여금이 과다 산정된 것으로 전해졌다. 분당신도시의 경우 과다 산정된 공공기여금이 9000억원을 넘는 것으로 알려졌다. 일산은 당시 특별정비계획을 수립한 구역이 없어 이번 과다 산정 논란에서 비켜갔다.
국토부 관계자는 “전체 구역의 문제는 아니고 일부 8개 구역에서 공공기여금 산정상 문제가 확인됐다”며 “면적 등을 다시 산정해 특별정비계획에 반영하면 되는 사안”이라고 했다. 이어 “지자체가 특별정비계획 수립 단계에서 바로 수정할 수도 있고, 사업시행계획이 더 빨리 진행되는 경우에는 그 단계에서 함께 변경할 수도 있다”고 말했다.
국토부는 공공기여금 산정 과정의 혼선을 줄이기 위해 최근 ‘공공기여금 산정 및 운영 가이드라인’ 개정안도 마련했다. 이번 개정은 과다 산정 논란에 대한 직접 조치라기보다, 현장에서 산정 기준을 다르게 해석하는 일을 막기 위한 보완 성격이다.
개정안에는 기존 가이드라인에 담긴 공공기여 유형별 가중치 예시를 일부 현장에서 의무 규정처럼 받아들이는 혼선을 줄이기 위한 문구 정리가 포함됐다. 또 기본계획 수립 전에는 정비사업지 내용이 불확실해 기준지를 활용한 토지가치 추정 예시가 필요했지만, 특별정비계획 단계에서는 구역 면적 등이 구체화되는 만큼 정비사업지 자체를 기준으로 종전·종후 토지가치를 추정할 수 있도록 했다.
공공기여금 재산정과 가이드라인 보완으로 1기 신도시 정비사업은 다시 속도를 낼 가능성이 있다. 현재 분당·평촌·산본은 특별정비구역 지정 절차가 진행되며 사업시행자 지정과 사업시행계획 단계로 넘어갈 준비를 하고 있다. 일산과 중동은 특별정비계획안 수립 등 초기 절차를 밟고 있다.
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