[목멱칼럼]중간 성적표 받아든 李정부 부동산 정책
2026.06.22 09:15
[권순우 한국자영업연구원장] 이재명 정부 출범 1년을 맞이해 여러 분야에서 정책 평가가 이뤄지고 있다. 그중 특히 부동산 정책은 가장 논란이 많고 그만큼 부정적 평가도 많다. 같은 자산시장이면서도 주식시장 관련 정책에 대한 평가가 가장 후한 것과는 대조적이다.
두 정책 간 이런 양극단의 평가는 정책의 가시적 성과가 극명하게 갈렸다는 점에서 미리 예견된 결과다. 즉 주식시장은 애초 공약했던 주가지수 5000선을 훌쩍 뛰어넘어 고공 행진하고 있는 반면 부동산시장은 가격상승은 제대로 잡지 못하면서 전·월세 가격만 올리는 부작용을 낳고 있기 때문이다.
두 분야 정책이 어땠기에 이렇게 정책 성과가 극과 극으로 갈린 것일까. 이 두 정책 성과를 가른 핵심 요인은 정책에 대한 시장 신뢰 획득 차이에 있다.
우리나라 주식시장에 대한 불신은 어제오늘의 일이 아니다. 가장 심각한 문제는 대주주에 대한 불신이다. 기업의 주가 상승을 전혀 바라지 않는 대주주들이 많은 것이다. 기업을 상장해 자금은 조달해 놓고 이후에는 상속 등의 문제로 오히려 주가가 하락하기를 바라고 있다. 물적 분할과 중복 상장 등 대주주의 이익을 위해 소액주주의 이익을 희생시키는 일도 버젓이 일어나고 있다. 이런 왜곡된 구조가 코리아 디스카운트의 핵심이다.
이재명 정부는 한국 주식시장의 이런 고질적 구조를 뜯어고치겠다고 개혁 정책을 들고나왔다. 상법 개정을 통해 소액주주를 보호하고 대주주를 견제하는 장치들을 대거 도입했다. 시장은 정부 정책에 환호하며 신뢰를 보냈다.
글로벌 반도체 호황에 따른 반사이익이 컸던 것도 사실이지만 이런 근본적 개혁 정책이 없었다면 반도체 호황을 온전히 주가상승으로 연결하지 못했을 것이다.
반면 부동산 정책은 기존의 진부한 정책 틀을 벗어나지 못했다. 다주택자 규제나 전세대출 축소 등 세금과 금융을 통한 부동산 수요 억제에만 매달렸다.
다주택자와 전세 제도가 주택 가수요의 진원지라는 데 이의를 달 사람은 없을 것이다. 하지만 다주택자와 전세 제도가 무작정 사라진다고 부동산 시장이 안정되지는 않는다. 미우나 고우나 다주택자를 중심으로 한 개인 주택 소유자가 지금 대한민국 임대주택의 70% 이상을 공급하고 있는 것이 엄연한 현실이다.
아무 대안 없이 갑자기 다주택자를 임대주택 공급시장에서 몰아내면 그 결과는 불문가지다. 우리가 지금 보고 있는 전·월세 가격 급등과 품귀 현상이다. 그러니 다주택자를 대신할 임대주택의 새로운 공급자 대책이 빠진 부동산 정책을 시장은 신뢰하지 않는다. 의욕만 앞서 순서가 뒤바뀐 정책을 누가 믿고 따르겠는가.
진정 부동산 정책이 시장의 신뢰를 얻으려면 먼저 임대주택 시장구조를 어떻게 변화시킬 것인지에 대한 청사진을 명확히 제시해야 한다. 특히 다주택자의 역할을 대체할 새로운 임대주택 공급자에 대한 구체적 대안 제시가 있어야 한다.
다주택자를 대신할 임대주택의 공급자 후보로 공공 임대주택 또는 민간의 기업형 임대주택 사업자를 꼽을 수 있다. 공공 임대주택은 임대주택의 보조 공급자 역할은 하겠지만 지금의 다주택자를 대신할 만큼 주도적 역할을 담당하는 것은 현실적으로 가능하지 않다.
결국 남는 대안은 민간의 기업형 임대주택 공급자다. 옆 나라 일본의 경우 임대주택의 절반 이상을 기업형 임대주택 사업자가 관리 공급하고 있다. 개인 중심의 전세 제도가 없어도 안정적으로 임대주택 공급이 가능한 이유다.
임대주택 시장을 민간 기업부문에 맡기면 안 된다는 흑백논리적 발상은 이제 그만 접어두시라. 지금은 기업형 임대주택 시장의 단점을 보완하고 장점을 살리는 정책을 만들어 내겠다는 개혁적 자세가 필요하다.
증시 정책이 그러했던 것처럼 부동산 시장도 이제 누더기적 미봉책을 거두고 근본적 개혁 정책을 도입해야 한다. 이런 변화만이 부동산 정책에 대한 진정한 신뢰를 이끌어낼 수 있을 것이다.
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두 분야 정책이 어땠기에 이렇게 정책 성과가 극과 극으로 갈린 것일까. 이 두 정책 성과를 가른 핵심 요인은 정책에 대한 시장 신뢰 획득 차이에 있다.
우리나라 주식시장에 대한 불신은 어제오늘의 일이 아니다. 가장 심각한 문제는 대주주에 대한 불신이다. 기업의 주가 상승을 전혀 바라지 않는 대주주들이 많은 것이다. 기업을 상장해 자금은 조달해 놓고 이후에는 상속 등의 문제로 오히려 주가가 하락하기를 바라고 있다. 물적 분할과 중복 상장 등 대주주의 이익을 위해 소액주주의 이익을 희생시키는 일도 버젓이 일어나고 있다. 이런 왜곡된 구조가 코리아 디스카운트의 핵심이다.
이재명 정부는 한국 주식시장의 이런 고질적 구조를 뜯어고치겠다고 개혁 정책을 들고나왔다. 상법 개정을 통해 소액주주를 보호하고 대주주를 견제하는 장치들을 대거 도입했다. 시장은 정부 정책에 환호하며 신뢰를 보냈다.
글로벌 반도체 호황에 따른 반사이익이 컸던 것도 사실이지만 이런 근본적 개혁 정책이 없었다면 반도체 호황을 온전히 주가상승으로 연결하지 못했을 것이다.
반면 부동산 정책은 기존의 진부한 정책 틀을 벗어나지 못했다. 다주택자 규제나 전세대출 축소 등 세금과 금융을 통한 부동산 수요 억제에만 매달렸다.
다주택자와 전세 제도가 주택 가수요의 진원지라는 데 이의를 달 사람은 없을 것이다. 하지만 다주택자와 전세 제도가 무작정 사라진다고 부동산 시장이 안정되지는 않는다. 미우나 고우나 다주택자를 중심으로 한 개인 주택 소유자가 지금 대한민국 임대주택의 70% 이상을 공급하고 있는 것이 엄연한 현실이다.
아무 대안 없이 갑자기 다주택자를 임대주택 공급시장에서 몰아내면 그 결과는 불문가지다. 우리가 지금 보고 있는 전·월세 가격 급등과 품귀 현상이다. 그러니 다주택자를 대신할 임대주택의 새로운 공급자 대책이 빠진 부동산 정책을 시장은 신뢰하지 않는다. 의욕만 앞서 순서가 뒤바뀐 정책을 누가 믿고 따르겠는가.
진정 부동산 정책이 시장의 신뢰를 얻으려면 먼저 임대주택 시장구조를 어떻게 변화시킬 것인지에 대한 청사진을 명확히 제시해야 한다. 특히 다주택자의 역할을 대체할 새로운 임대주택 공급자에 대한 구체적 대안 제시가 있어야 한다.
다주택자를 대신할 임대주택의 공급자 후보로 공공 임대주택 또는 민간의 기업형 임대주택 사업자를 꼽을 수 있다. 공공 임대주택은 임대주택의 보조 공급자 역할은 하겠지만 지금의 다주택자를 대신할 만큼 주도적 역할을 담당하는 것은 현실적으로 가능하지 않다.
결국 남는 대안은 민간의 기업형 임대주택 공급자다. 옆 나라 일본의 경우 임대주택의 절반 이상을 기업형 임대주택 사업자가 관리 공급하고 있다. 개인 중심의 전세 제도가 없어도 안정적으로 임대주택 공급이 가능한 이유다.
임대주택 시장을 민간 기업부문에 맡기면 안 된다는 흑백논리적 발상은 이제 그만 접어두시라. 지금은 기업형 임대주택 시장의 단점을 보완하고 장점을 살리는 정책을 만들어 내겠다는 개혁적 자세가 필요하다.
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