⑤단독주택에 지은 나무정자, 취득세 과세 대상일까 [취득세 판례분석]
2026.06.22 07:01
원고: 00(주), 피고: 춘천시장
■ 원고 주장
1. 원고는 이 사건 가설건축물의 소유권 또는 처분권한을 취득할 의사로 축조신고를 한 것이 아니므로, 존재하지 않는 취득행위를 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
2. 원고가 가설건축물을 축조한 것으로 보더라도, 원고의 가설건축물 사용기간은 1년을 초과하지 않았으므로 가설건축물의 존속기간이 1년을 초과한 것으로 볼 수 없다.
■ 일자별 사건 흐름
2018.7.1.
'A' 주식회사는 ○○○○신탁으로부터 춘천시 ○○○ 636 소재 가설건축물 1,600㎡(이 사건 가설건축물)를 매수함.
8.3.
'A' 주식회사는 피고로부터 이 사건 가설건축물에 대한 축조신고필증을 교부받음.
(존치기간: 2019.7.20.까지, 2018.8.경~2019.3.경까지 아파트 모델하우스로 사용됨.)
2019.12.26.
원고 법인은 이 사건 가설건축물을 이 사건 사업의 모델하우스로 사용하기 위하여 존치기간을 2020.5.20.까지로 하여 축조신고를 함.
12.31.
피고는 원고에게 위 축조신고에 대한 신고필증을 교부함.
2020.1.20.
원고는 춘천시 소재 ○○지구 3BL 공동주택 신축·분양 사업을 위하여 시공사 'A'와 공사도급계약을 체결함.
5.경
피고는 원고의 신청에 따라 이 사건 가설건축물 존치기간 연장 신고필증을 교부함. (취득일 1)
7.27.
이 사건 사업이 택지 부분 준공 지연 등으로 진행되지 않자, 원고는 피고에게 이 사건 가설건축물 축조신고 취소 공문을 발송함.
7.경
'B' 주식회사는 다른 사업을 위하여 이 사건 가설건축물에 대한 축조신고(2,000㎡)를 하고 피고로부터 신고필증을 교부받음.
2021.4.7.
원고는 다시 이 사건 가설건축물에 대하여 존치기간을 2022.5.20.까지로 하여 축조신고를 함.
7.9.
'B' 주식회사는 사업 지연을 이유로 피고에게 이 사건 가설건축물 축조신고 취소 공문을 발송함.
7.13.
피고는 원고에게 위 2021.4.7.자 축조신고에 대한 신고필증을 교부함. (취득일 2)
8.경
피고는 이 사건 사업의 택지 부분 준공이 예정됨에 따라 분양절차 진행이 가능해졌고, 이 사건 가설건축물은 이 사건 사업의 모델하우스로 조성함.
2022.8.2.
피고는 원고가 각 축조신고 시점에 이 사건 가설건축물을 취득하였다고 보아 아래와 같이 2건의 가설건축물 취득세를 부과처분함.
1) 2019.12.31. 신고필증 관련(취득일 1): 0.4억 원
2) 2021.7.13. 신고필증 관련(취득일 2): 0.4억 원.
10.경
원고는 상기 취득세 부과처분 2건에 대하여 조세심판원에 심판청구를 제기함.
(취득일 1의 경우는 존치기간이 1년이 안되므로 비과세대상이라고 주장하고(지방세법 제9조 제5항), 취득일 2의 경우 소유자 'A'로부터 무상사용 한 것이어서 취득행위가 없었다고 주장함.)
2023.10.24.
원고는 이 사건 처분에 불복하여 제기한 심판청구에 대하여 조세심판원으로부터 기각 결정을 받음.
■ 법원 결정 (지법, 고법, 대법결정이 동일, 피고 승)
지법, 고법 및 대법 결정
앞서 본 처분의 경위와 설시한 증거 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 원고는 이 사건 가설건축물에 대한 축조신고필증을 받은 2019.12.31. 및 2021.7.13. 각 이 사건 가설건축물을 취득하였으므로, 이에 대한 취득세를 납부할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.
지방세법에 따르면 부동산을 취득한 자는 취득세를 납부할 의무가 있고(제7조 제1항), 그 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보며, 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다(제7조 제2항).
한편, 임시흥행장, 공사현장사무소 등 임시건축물의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 않지만, 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과한다(제9조 제5항). 건축법 제20조 제3항, 건축법 시행령 제15조 제5항 제4호에 의하면 전시를 위한 견본주택의 용도로 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치기간, 설치기준 및 절차에 따라 시장·군수·구청장 등에게 신고한 후 착공하여야 하고, 건축법 제20조 제6항에 의하면 시장·군수·구청장 등은 위 규정에 따라 가설건축물의 축조신고를 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 가설건축물대장에 이를 기재하여 관리하여야 한다.
이와 같은 관계 법령에 비추어 볼 때, 아파트 분양을 위한 견본주택 용도로 축조된 이 사건 가설건축물은 임시건축물로서 존속기간이 1년을 초과하는 경우에 취득세 부과대상이 된다. 위 건축법 및 건축법 시행령에 의하면 가설건축물 축조신고는 건축주가 가설건축물을 특정 용도로 사용하기 위하여 하는 것이므로, 가설건축물 축조신고를 함으로써 해당 가설건축물에 대한 건축주로서의 권리와 의무를 가지게 된다.
즉, 가설건축물 축조신고를 하고 축조신고필증을 교부받은 자는 해당 가설건축물에 대하여 신고한 존치기간까지 가설건축물을 사용·수익할 수 있고, 존치기간이 만료되면 존치기간 연장신청을 하거나, 존치기간 연장을 하지 않는 경우 가설건축물을 철거할 의무 등을 부담한다. 그렇다면 가설건축물에 대한 축조신고를 하고 축조신고필증을 교부받으면 해당 가설건축물에 대한 처분권한을 보유하게 되어 가설건축물을 취득한 것으로 봄이 타당하다. 가설건축물은 일반 건축물과 달리 등기·등록의 대상도 아니어서, 그 처분권한을 취득·이전하더라도 이를 공시할 별다른 방법이 없다.
이러한 사정을 종합할 때, 가설건축물에 대한 축조신고를 하고 축조신고필증을 교부받았다면, 특별한 사정이 없는 한 해당 가설건축물에 대한 처분권한을 보유하게 되어 가설건축물을 사실상 승계취득한 것이라고 봄이 타당하다. 만약 누군가가 해당 가설건축물에 대한 처분권한 없이 사용대차·임대차 등을 통해 사용·수익권한만을 보유하면서 가설건축물에 대한 축조신고를 하고 축조신고필증을 교부받는다면, 그 자는 가설건축물 존치기간이 만료되는 경우 해당 가설건축물을 자신의 의지에 따라 철거할 수 없으면서도 공법상 가설건축물 철거의무만을 고스란히 부담하는 상황에 놓이는바, 거래관념상 그러한 상태를 의욕하고 처분권한 취득 없이 가설건축물에 대한 축조신고를 하고 축조신고필증을 교부받았다고 보기는 어렵다.
이 사건 가설건축물의 경우 ○○○○이 2018.8.3. 축조신고를 하여 축조신고필증을 교부받고 2019.7.20. 그 존치기간이 만료하였으며, 이에 대하여 ○○○○이 별도로 존치기간 연장신고를 하지 않은 상태에서 원고가 2019.12.31. 새로이 축조신고를 하고 축조신고필증을 받은 사실, 원고는 2020.5.20. 이 사건 가설건축물 존치기간 연장을 신청하였다가 2020.7.27. 피고에게 축조신고 취소공문을 발송한 사실, 이후 ○○○○○○이 이 사건 가설건축물에 대한 축조신고를 하여 사용하다가 축조신고 취소를 하였고, 원고가 2021.7.13. 다시 이 사건 가설건축물 축조신고를 하여 축조신고필증을 받은 사실 등은 앞서 본 바와 같다.
그렇다면 원고는 2019.12.31. 및 2021.7.13. 각 이 사건 가설건축물에 대한 축조신고를 하고 축조신고필증을 받음으로써 이 사건 가설건축물을 취득하였다(원고는 ○○○○로부터 이 사건 가설건축물을 무상으로 사용하기로 약정하였을 뿐 소유권 취득 의사로 축조신고를 한 것은 아니라고 주장하나, 이 사건 가설건축물의 소유권을 ○○○○에 유보하면서 무상으로 사용하기로만 하는 약정의 존재를 인정할 아무런 증거가 없다). 원고가 이 사건 가설건축물의 소유권을 ○○○○에 유보하면서 무상으로 사용하기로만 약정하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 객관적 증거가 없다.
또한 이 사건 가설건축물의 내부 인테리어 공사 경과 및 이용 상황 변화 양상 등에 비추어 볼 때, 원고가 2019.12.31.경 1차로 이 사건 가설건축물을 사실상 승계취득하였다가 이를 양도한 후 2021.7.13.경 재차 위 가설건축물을 사실상 승계취득하였음을 이유로 피고가 각 사실상 취득에 대하여 각각 취득세 등을 부과한 것은 정당하다.
원고는 지방세법 제9조 제5항 단서의 '존속기간'은 원고가 가설건축물 축조신고를 하고 실제로 사용한 기간을 의미하는데, 원고가 이 사건 가설건축물을 실제로 사용한 기간은 1년미만이라 취득세 과세 대상이 아니라는 취지로 주장한다.
그러나 지방세법과 건축법 등 관계 법령의 문언 및 그 해석을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, '존속기간'은 가설건축물 건축주가 해당 건물을 실제로 사용한 기간이나 가설건축물 축조신고서에 기재한 가설건축물의 존치기간을 의미하는 것이 아니라, 사용승인 및 임시사용승인에 필요한 절차를 거치는 등으로 사실상 사용이 가능한 날부터 해당 건축물이 철거되는 등으로 사실상 사용이 불가능하게 된 날까지를 의미한다고 봄이 타당하므로원고의 위 주장은 이유 없다.
조세법률주의의 원칙상 과세요건사실이거나 비과세요건사실이거나를 막론하고 조세법규의 해석은 엄격하게 하여야 하고 확장해석이나 유추해석은 허용되지 않으며, 그 입법 취지와 목적 등을 고려한 목적론적 해석이 전적으로 배제되는 것은 아니라고 하더라도 그 해석이 문언의 통상적인 의미를 벗어나서는 아니 될 것이다. 그런데 통상 '존속기간'이라는 단어의 사전적 의미는 '어떤 대상이 그대로 있거나 어떤 현상이 계속되는 기간'을 의미하는 것이므로, 지방세법 제9조 제5항 소정의 '존속기간'을 해당 건축물이 건축되어 사실상 존속하는 기간과 상관없이, 단지 가설건축물을 축조하려는 자가 건축법 및 같은 법 시행령에 따라 그 신고를 할 때 해당 가설건축물의 존치기간을 예상하여 그 축조신고서에 기재해 둔 존치기간이라고 해석하는 것은 위 법령 문언의 통상적인 의미를 벗어나는 것으로서 허용될 수 없다.
이 사건 가설건축물은 2018.7.1.경부터 2021.12.17.경 이후까지 1년 이상 존속하였고, 이에 따라 그 기간 동안 이 사건 가설건축물의 건축주로서 ○○○○, 원고, ○○○○○○이 각자 일정 기간 동안 이 사건 가설건축물의 재산적 가치를 누리기도 하였으므로, 이 사건 가설건축물은 지방세법 제9조 제5항 단서에 따라 취득세 부과대상이 된다고 봄이 타당하다(○○○○○○이 2020.7.경 이 사건 가설건축물에 대한 축조신고필증을 받은 내용을 보면 이 사건 가설건축물의 건축면적이 종전 1636.05㎡에서 2084.63㎡로 확대되었고, 이후 원고도 위와 같이 건축면적이 확대된 이 사건 가설건축물에 대하여 축조신고를 한 후 사용·수익한 사정도 확인된다).
■ 판례 해설
1. 민법은 물건을 부동산과 동산으로 구분하고, 토지 및 그 정착물은 부동산으로, 부동산 이외의 물건은 동산으로 규정하고 있다(민법 제99조). 부동산에 관한 물권의 득실변경은 등기를 하여야만 그 효력이 발생하며(민법 제186조), 이를 이른바 등기주의라 한다. 반면 동산은 별도의 공적 등기제도가 존재하지 않으므로, 인도가 있어야 소유권 이전의 효력이 발생한다(민법 제188조). 한편, 민법은 "부동산의 소유자는 그 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 다만 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있다(민법 제256조). 이에 따라 토지 위에 정착된 물건은 원칙적으로 토지 소유자의 소유로 추정된다. 토지 위의 수목, 담장 등이 그 전형적인 예이다. 그렇다면 토지 위의 정착물에 대하여 토지 소유자가 아닌 제3자가 소유권을 주장하기 위해서는, 그 정착물이 토지로부터 독립된 소유물임을 외부에서 인식할 수 있는 표시가 요구된다고 할 것이다.
'가설건축물'이라는 개념은 건축법(제20조 및 시행령 제15조)에서 등장한다. 일반적으로 건축물을 건축하려는 자는 관할 관청의 허가를 받아야 하고(건축법 제11조), 준공 이후에는 사용승인을 받아야 하며, 이러한 절차를 거쳐 건축물대장이 작성되고 법원에 건물등기부가 생성된다(건축법 제22조). 이는 건축물의 안전과 공공질서 유지를 위한 제도적 장치이다. 그러나 현실적으로 공사현장의 임시사무소, 견본주택(모델하우스) 등과 같이 일시적·임시적인 건축물의 필요성이 존재한다. 이러한 경우까지 일반 건축물과 동일한 허가·준공 절차를 요구하는 것은 불필요하며, 사회적 비용과 사업 비효율을 초래하게 된다.
이러한 연유로 건축법은 가설건축물에 대하여 허가가 아닌 신고만으로 축조를 허용하는 간이 절차를 두고 있다. 그 존속기간도 3년 이내로 해야 함을 규정하고 있다. 물론 연장제도가 있다. 가설건축물의 특성상 이 존속기간이 지나면 가설건축물은 철거되어야 한다. 이러한 사유들로 가설건축물은 건축물대장 및 건물등기부가 생성되지 않는 특징을 가진다.
2. 가설건축물은 토지에 정착된 구조물이므로 민법상 부동산에 해당한다. 그럼에도 불구하고 가설건축물은 건물등기부가 존재하지 않기 때문에, 민법상 등기주의에 따라 소유권의 득실변경을 공시할 수 없는 상태에 놓이게 된다. 이로 인해 가설건축물은 원칙적으로 민법 제256조에 따라 토지 소유자의 소유로 추정된다. 다만 토지 소유자와 가설건축물 축조자 사이에 계약이 체결되어 해당 가설건축물의 소유권이 축조자에게 귀속된다는 약정이 있는 경우 당사자 사이에서는 축조자에게 그 소유권이 인정될 수 있다. 그럼에도 이러한 약정은 등기라는 공시수단을 결여하고 있으므로, 제3자에 대하여는 소유권을 주장할 수 없다는 근본적 한계를 가진다. 토지주가 아닌 누가 가설건축물을 축조하는 경우에는 토지주의 사용승낙서 등이 첨부되어야 한다(건축법 시행규칙 제13조 제1항). 이는 당연한 요구이다. 토지주의 승낙이 없는데 그 토지 위에 건축허가를 인정할 수는 없는 것이기 때문이다.
3. 취득세는 그 과세대상으로 '건축물'을 규정하고 있으며(지방세법 제7조 제1항), 건축물의 개념은 건축법상의 규정을 차용하고 있다(지방세법 제6조 제4호). 건축법에 따르면, 건축물이란 "토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것"이라고 하고 있다(건축법 제2조 제1항 제2호). 이러한 결과로, 취득세 과세대상인 건축물은 그 명칭이나 건축물대장 등재 여부와 관계없이 토지에 정착되어 있고 지붕과 기둥(또는 벽)을 갖춘 모든 공작물이 되는 것이다. 그러므로 무허가 건축물도 취득세 과세대상이 되게 된다. 가설건축물도 지붕과 벽이 있는 이상 취득세 과세대상이 된다.
지방세법은 건축법에서 사용하는 '가설건축물'이라는 용어를 사용하지 않고, 가설건축물을 포함하는 '임시건축물'이라는 개념을 사용하고 있다. 지방세법 제9조 제5항은 임시흥행장, 공사현장사무소 등과 같은 예시를 들면서 이와 같은 것들을 '임시건축물'로 규정하고 있다. 가설건축물과 같은 임시건축물은 일반적인 반영구 건축물과는 성격을 달리한다. 가설건축물은 임시적 사용을 위한 것이므로 많은 조건을 요구하지 않는 대신 존속기간을 두도록 하고 있고, 존속기간도 3년으로 제한을 두고 있다(3년: 건축법 시행령 제15조 제7항).
물론 더 필요한 경우 연장신청 제도도 있다. 일반 건축물과는 달리 존속기간이 있는 임시적인 건축물을 반영구적인 일반 건축물과 동일하게 취급하여 취득세를 과세하는 것은 과세형평에 부합하지 않는 측면이 있다. 이러한 점을 고려하여 입법자는 이러한 임시건축물에 대하여는 일반적인 신축 건축물의 취득세율(2.8%)보다 낮은 세율인 2%의 세율을 적용하고 있으며(지방세법 제15조 제2항, 같은 법 시행령 제30조 제2항 제3호), 더 나아가 그 존속기간이 1년을 초과하는 경우의 임시건축물에 대하여만 취득세를 과세하도록 규정하고 있다(지방세법 제9조 제5항).
4. 이 사건은 가설건축물의 취득세 과세대상 여부에 대한 다툼이다. 가설건축물의 취득세 과세대상으로 손쉽게 포착할 수 있는 것은, 가설건축물 축조를 원하는 자는 건축법상 가설건축물을 축조하기 위해서는 건축부서에 신고를 하게 되어 있고(건축법 제20조 제3항), 신고 부서에서는 관련 대장을 비치하도록 하고 있다(동조 제6항). 세무부서는 이 대장 등을 참고하여 가설건축물 취득세를 관리하고 있다. 가설건축물의 축조신고와 그 신고필증의 발급은 취득세 과세요건을 포착하는데 결정적인 과세자료를 제공한다.
가설건축물을 축조하려는 자는 토지주의 토지사용승낙서를 첨부하여 건축부서에 신고, 신고필증을 교부받는다. 토지주의 사용승낙서와 건축부서가 발급하는 신고필증은 부동산 등기부가 없는 가설건축물의 소유권을 확인하는데 결정적인 자료가 된다. 토지주의 승낙이 있고, 그 토지 위에 건축물을 건축하겠다는 의도를 표시하는 것(신고서 제출)은 곧 가설건축물을 신축한다는 의미로 받아들여지기 때문이다. 가설건축물을 축조하려는 자가 그 가설건축물이 신축이 아니고 제3자의 소유물로서 가설건축물을 설치하려는 것이다라고 주장하려면, 그 가설건축물에 대한 무상사용승낙서, 혹은 임대차 계약서 등을 제시하면 신축하는 것이 아님이 인정될 수 있다.
5. 이 사건 가설건축물은 동일 가설건축물에 대하여 총 4회의 신고필증의 발급이 포착된다. 순서대로 보면, 주식회사 'A', 원고 법인, 주식회사 'B', 다시 원고 법인 순서로 신고필증 발급이 포착된다. 이 사건에서 4회의 가설건축물 축조 신고가 있었으나 가설건축물 임대차계약서나 가설건축물 무상사용 승낙서 등의 서류가 제출되지는 않았다. 그렇다면 한 가설건축물에 대하여 4회의 취득행위가 있었다고 볼 수 있다. 서로 양도 양수 과정이 있었다고 추정할 수 있다.
우선 처음 취득하는 주식회사 'A'의 경우는 2018.8.3. 가설건축물(1,600㎡) 축조 신고필증을 교부받았다. 'A'의 경우 그 존치기간이 1년이 못되어(2018.8.3.~2019.7.20.) 취득세가 비과세 된다(지방세법 제9조 제5항). 다음 취득자 원고 법인은 처음 축조신고시에는 존치기간이 5개월 여(2019.12.31.~2020.5.20.)로 비과세 되나, 이후 존치기간 연장을 신청하여 1년이 넘게 되어 취득세 납세의무가 성립하게 된다(취득일 1). 이후 세 번째 신고자로 주식회사 'B'가 있다. 'B'는 2020.7.말경 신고필증(2,000㎡)을 교부받고, 사업의 침체로 2021.7.9. 가설건축물 축조신고 취소를 관청에 접수하여 존속기간 1년이 못되므로 비과세 대상이 된다.
최종적으로 다시 원고는 동일 가설건축물에 대하여 2021.4.7. 축조신고를 하고 그 신고필증을 2021.7.13. 교부받는다(취득일 2).그 존치기간은 1년이 넘어 취득세 과세대상이 된다. 피고는 원고를 상대로 2회의 취득세(취득일 1과 취득일 2) 2건을 각각 0.4억 원씩 부과한다. 원고는 취득일 1의 경우 실제 존치기간이 1년이 못되므로 비과세대상이라고 주장하고, 취득일 2의 경우 소유자 'A'로부터 무상사용 한 것이라고 하여 취득행위가 없었다고 주장한다.
6. 법원은 가설건축물의 소유권과 관련한 취득세의 특성을 위와 같이 설명하면서, 취득일 1의 경우 실제 사용 존치기간이 1년이 안 된다는 원고 주장에 대하여, 취득행위(2020.5.경의 존치기간 연장신청)가 발생하면 취득세 납세의무가 성립하는 것으로 실제사용기간은 중요하지 않다고 설명하고 있다. 실제 사용을 1년이 안 돼서 'B'에게 매각한 것으로 보인다고 하고 있다. 이렇게 취득행위가 발생된 이상 취득세는 납세의무가 성립하는 것이라 한다. 'B'에로의 매각증거로, 'B'가 가설건축물 축조신고시 그 면적을 기존의 1,600㎡에서 2,000㎡으로 증가 신고한 것을 보면 'B'가 소유권이 있으므로 증가한 것이라고 법원은 설명하고 있다.
취득일 2에 관한 원고 주장은, 기존에 최초 소유한 'A'가 계속 보유한 상태에서 무상으로 원고가 사용하는 것이라고 주장한다. 그러나 법원은 무상사용이라는 증거를 원고가 제출하지 못하기 때문에 그 주장을 받아들이지 않는다고 결정하고 있다. 취득일 1과 취득일 2의 법원결정은 타당한 결정으로 보여진다.
7. 임시건축물의 취득세 과세대상과 관련하여 실무적으로 첨언한다. 단독주택 마당에 7㎡ 정도의 나무 정자가 있을 수 있다. 이러한 정자는 취득세 과세대상인가? 과세대상이라면 과세관청은 어떻게 포착할 수 있겠는가? 취득세 과세대상으로 '건축물'을 정의하고 있고, 그 건축물은 건축법에 따라 지붕과 기둥이 있으면 건축물에 해당된다고 규정하고 있다. 그렇다면 단독주택에 지은 나무정자도 취득세 과세대상이다. 취득세를 신고납부하지 않은 나무정자에 대하여 과세관청은 어떻게 포착하여 과세할 수 있는가? 혹 그 정자가 부과의 제척기간 5년이 경과하지 않은 정자인 것은 어떻게 증명할 수 있는가?.
지방행정의 건축부서는 무허가 건축물의 관리를 위하여 매년 1회 이상 전 국토 면적에 '항공촬영'을 실시하여 매년 보관하고 있다. 이러한 정자는 이 항공촬영으로 입증 가능하다. 존치기간 1년의 경과여부는 연속된 2년간의 항공촬영 결과를 보면 이러한 존치기간 1년 이상이라는 것은 증명할 수 있다.
※참고문헌 : 취득세 판례분석(저자 : 김홍권, 출판 : 삼일인포마인)
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