오세훈 5선 이후 눈여겨볼 서울 부동산
2026.06.20 13:01
여전한 공급난에 “연말까지 집값 상승”
압여목성 재건축·강북 재개발 주목
압여목성 재건축·강북 재개발 주목
오세훈 서울시장의 5선 성공 이후 서울 부동산 시장 향방에 대한 관심이 뜨겁다. 신속통합기획 2.0, 강북 정비사업 인센티브, 교통망 확충 기대가 맞물리며 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산·성수·여의도를 비롯한 한강벨트, 강북 주요 정비사업지, 교통 호재 지역이 새삼 주목받는 분위기다.
다만 시장 기대와 별개로 정부 규제 강화 가능성은 여전히 가격 흐름을 흔들 변수로 꼽힌다. 매경이코노미가 부동산 전문가 13명을 대상으로 설문한 결과, 지방선거 이후 정부 정책 기조에 대해 11명은 “부동산 규제가 더 강화될 것”이라고 답했다. 보유세·양도세 강화, 비거주 1주택자 규제, 전세대출 규제, 수도권 규제지역 확대 등이 주요 예상 카드로 꼽혔다. 13명 중 2명만 “새로운 규제 도입이나 전면적인 완화보다는 기존 정책 효과를 점검하는 과정이 우선될 것”이라며 ‘현 수준 유지(1명)’ ‘실수요자 대상 예외 조항 신설 등 부분 완화(1명)’ 가능성을 제시했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “무주택 실수요자를 대상으로 대출 규제와 세 부담을 일부 완화해줄 가능성이 있다”고 내다봤다.
전문가 “연말까지 오른다” 한목소리
부동산 규제가 강화될 것이라는 예상에도 불구하고 전문가들의 서울·수도권 집값 전망은 상승 쪽으로 기울었다. 지방선거 이후 연말까지 서울 아파트값 전망을 묻자 응답자 13명 전원이 상승을 예상했다. ‘3% 이상~5% 미만 상승’과 ‘5% 이상 상승’이 각각 5명, 6명으로 가장 많았고, 2명은 ‘1~3% 상승’을 전망했다. 서울을 제외한 수도권 전망도 마찬가지였다. 13명 중 12명이 상승을 점친 가운데 5% 이상 상승이 5명, 3~5% 상승이 4명, 1~3% 상승은 3명, 보합이 1명이었다.
집값에 가장 큰 영향을 미칠 변수로는 주택 공급 부족이 가장 많이 지목됐다. 복수응답 기준 13명 중 10명이 입주 물량·공급 부족을 꼽았고, 금리(기준·대출금리 포함)가 6명, 대출 규제가 5명, 세금 규제가 4명으로 뒤를 이었다.
전문가들은 공급 부족이 매매와 임대차 시장을 동시에 자극할 수 있다고 봤다. 직방에 따르면 지난해 3만3822가구였던 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 1만7134가구로 줄었다. 경기 입주 예정 물량은 5만1586가구로 집계됐는데 이마저도 1년 전 입주 물량(6만1003가구)보다 9417가구(15.4%) 감소한 수준이다.
김학렬 스마트튜브 소장은 “당장 서울 부동산 시장에는 이렇다 할 주택 공급이 부족한 상황”이라며 “보다 구체적인 공급 계획 없이는 집값 상승 압력이 계속 커질 것”이라고 지적했다.
금리와 대출 규제 역시 핵심 변수로 꼽혔다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “금리와 대출 규제가 자금 조달 여건에 직접적인 영향을 미치는 가운데, 지역별 입주 물량과 공급 상황이 시장 흐름을 결정하는 핵심 변수로 작용할 것”이라며 “향후 정책 변화와 추가 규제 가능성도 주요 영향 요인”이라고 설명했다. 결국 연말까지 서울·수도권 집값은 공급 부족이 가격 상승 압력으로 작용하는 가운데, 금리·대출·세금 규제가 매수 여력과 거래 심리를 좌우하는 흐름이 이어질 가능성이 크다는 분석이다.
압구정·여의도 눈길, 토허제 주의
오세훈 서울시장의 5선 성공 이후 정비사업 투자처로 가장 먼저 거론되는 곳은 강남 3구를 비롯한 한강벨트다. 오세훈 5기 정책이 가장 먼저 반영될 수 있는 곳은 이미 정비사업 절차가 진행 중인 사업지일 가능성이 커서다. 지난 2월 서울시 발표에 따르면 조기 착공 가능 사업장 85곳 중 40여곳(약 4만가구)은 강남 3구와 주요 한강벨트 지역에 집중돼 있었다.
강남 3구와 한강벨트에서는 압구정·여의도·목동·성수, 이른바 ‘압여목성’이 관심 지역으로 꼽힌다. 오 시장이 선거 과정에서 민간 주도 재건축·재개발 활성화와 신속통합기획 2.0을 핵심 공약으로 내걸었기 때문이다. 기존 정비사업 정책 연속성이 확보된 데다, 5기 시정에서는 구역 지정이나 정비계획 수립보다 실제 착공 속도를 높이는 데 방점이 찍혔다.
압구정은 강남권 한강변 재건축 대표 주자로 꼽힌다. 압구정동 일대에는 현대, 미성, 한양 등 아파트 약 1만가구가 6개 구역으로 나뉘어 재건축을 추진 중인데, 최근 시공사 선정 절차까지 마친 구역도 잇따르고 있다. 지난 5월 말 공사비 5조5610억원을 들여 5175가구 새 아파트를 짓는 압구정3구역이 현대건설을 시공사로 정했고, 비슷한 시기 압구정5구역도 현대건설을 시공사로 꼽았다. 압구정5구역은 한양1·2차를 지하 5층~지상 68층, 8개동, 1397가구로 조성하는 사업이다. 이외에 압구정2구역 역시 현대건설을, 압구정4구역은 삼성물산 건설부문을 각각 시공사로 선정한 상태다. 압구정1구역(1233가구)과 압구정6구역(672가구)은 사업 초기 단계다.
압구정 재건축은 서울시가 추진하는 신속통합기획 사업으로 시공사 선정 뒤 통합심의를 거쳐 사업시행인가, 관리처분인가 등 후속 절차 속도 개선 기대가 크다. 비슷한 이유로 여의도와 성수전략정비구역 역시 한강벨트 정비사업 기대가 큰 지역이다.
여의도는 초기 단계이긴 하지만 현재 15개 단지가 재건축을 추진 중이며 사업 완료 시 약 1만5000가구 규모 주거단지가 조성될 예정이다. 가장 사업 속도가 빠른 곳은 대교아파트다. 대교아파트는 지난 5월 관리처분계획인가를 받으며 올 하반기 이주를 앞뒀다. 시범아파트와 목화아파트도 최근 시공사 선정 절차에 돌입했고 일부 단지는 통합심의와 사업시행인가 등 후속 절차를 진행 중이다.
성수1~4지구로 구성된 성수전략정비구역은 한강변 최대 재개발지로 총 부지면적 53만㎡에 약 9500가구가 들어설 예정이다. 사업이 완료되면 1지구에는 3019가구, 2지구는 2609가구, 3지구는 2213가구, 4지구는 1592가구가 들어설 계획이다. 한강벨트라고 할 수는 없지만 목동은 신시가지1~14단지로 구성된 노후 대단지 재건축 기대감이 부각된 지역이다. 정비사업 속도가 가장 빠른 6단지가 오는 6월 말 시공사 선정 투표를 위한 총회를 앞뒀다. 다른 단지들도 조합설립과 통합심의, 관리처분계획인가 등 후속 절차가 잇따라 진행되며 사업이 본궤도에 오르는 분위기라 오세훈 5기 시정에서 수혜를 볼 가능성이 크다.
다만 압구정, 여의도, 목동 같은 인기 재건축 지역은 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있어 투자할 때 주의가 필요하다. 토지거래허가구역에서는 주택 매수인이 2년 이상 직접 실거주하지 않으면 매매를 할 수 없다.
외면받던 노원 재건축 격전지 될 듯
강북 정비사업도 오세훈 5기 수혜 후보로 꼽힌다. 지금까지 서울 정비사업 기대가 강남 3구와 한강벨트에 집중됐다면, 5기 시정에서는 강북 재개발·재건축 사업성 보강이 또 다른 축으로 떠올랐다. 오 시장은 강북에 12만가구 공급을 약속한 만큼, 사업성이 낮고 조합원 분담금 부담이 큰 약점을 보완하기 위해 허용 용적률 인센티브를 기존의 두 배인 최대 40%까지 주고, 남산·북한산 등 경관 보호 때문에 제한됐던 높이 규제도 완화할 계획이다. 강북 재개발·재건축 사업지 역시 신속통합기획 2.0으로 묶여 추진위원회 구성을 생략하고 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 동시에 처리하는 ‘쾌속통합’ 트랙이 도입될 전망이다.
강북 재개발 후보지로는 은평구 갈현1구역(4116가구), 동대문구 이문4구역(3502가구), 노원구 백사마을(3178가구), 은평구 불광5구역(2387가구), 성북구 신월곡1구역(2206가구), 노원구 상계2구역(2200가구) 등이 거론된다. 강북구 미아3·4촉진구역과 미아9-2구역, 성북구 정릉골·신길음1구역, 동대문구 청량리·전농동 일대도 정비사업 기대 지역으로 묶인다.
오 시장의 대표 정책인 모아타운 사업도 다시 주목받는다. 모아타운은 사업성이 부족해 재개발이 어려운 저층 주거지를 블록 단위로 통합 개발하는 사업으로 서울 24개 자치구, 132개 구역에서 추진 중이다. 오 시장 연임으로 정책 지속성에 대한 불확실성이 해소되며 중랑·강북·강서·금천·구로 등 모아타운 주요 사업지의 사업 추진 속도가 빨라질 것이란 기대를 모은다.
재개발이 아닌 재건축을 노린다면 노원구도 눈여겨볼 지역으로 꼽힌다. 강남권을 비롯한 한강변에 비해 주목도는 낮았지만, 강북 정비사업 확대 기조가 이어지면 노후 아파트가 밀집한 노원구 일대가 새 격전지로 부상할 수 있다는 관측이다. 마침 서울시는 지난해 상계·중계·하계동 일대 재건축 마스터플랜을 세우며 역세권 복합 정비구역 개념을 최초로 도입했다. 최고 60층 고밀 개발의 길을 열어 사업성을 높일 수 있다는 기대감도 커졌다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 6월 11일 기준 올해 노원구에서 거래량이 가장 많은 아파트(분양권 제외)는 상계주공6단지(109건), 중계그린(101건), 상계주공9단지(93건), 중계무지개(92건), 상계주공16단지(88건), 일명 ‘미미삼’으로 통하는 월계시영(88건) 순으로 재건축 추진 단지에 거래가 몰려들고 있다.
노원구 내 주요 재건축·재개발 구역 중 상당수는 높은 보정계수를 적용받으면서 노원구 정비사업도 활기를 찾아가는 분위기다. 진행 중인 정비사업이 원활히 마무리되면 노원구는 기존 7만6000가구 규모에서 10만가구 이상이 거주하는 신흥 주거지역으로 거듭날 전망이다. 다만, 강남권보다 진입 가격 부담이 적은 대신 사업 속도와 분담금 변수를 함께 따져봐야 한다.
이주현 월천재테크 대표는 “오세훈 시장 공약대로 공급을 늘리려면 강북권 정비사업을 신속히 추진하는 것이 관건”이라며 “조합설립 단계 이상 절차를 밟은 재개발·재건축 사업지를 눈여겨보는 것이 좋다”고 조언했다. 신속통합기획이나 핵심전략정비구역 관리 대상에 들어갈 가능성이 있는지, 교통 호재와 정비사업이 함께 맞물리는지 살펴보는 작업도 필수다.
설문에 도움 주신 분들(총 13명, 가나다순)
고종완 한국자산관리연구원장, 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수, 김은선 직방 빅데이터랩장, 김학렬 스마트튜브 소장, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 서정렬 영산대 부동산학과 교수, 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수, 윤지해 부동산114 리서치랩장, 이상우 인베이드투자자문 대표, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 이주현 월천재테크 대표, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장, 홍춘욱 프리즘투자자문 대표.
[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2364호(2026.06.17~06.22일자) 기사입니다]
[Copyright (c) 매경AX. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]
저작권 보호를 위해 본문의 일부만 표시됩니다.
원문 보기 →댓글 (0)
첫 번째 댓글을 작성해보세요!
속도 제한의 다른 소식
모든 소식을 불러왔습니다