[달인열전] "재건축은 속도전 … 숫자로 설득해야 빨라져"
2026.06.14 17:18
"재건축은 속도가 생명이다."
'재건축의 신'으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표(사진)는 서울 반포의 대장 아파트를 두 차례 바꿔놓은 인물이다. 2011년 신반포1차 조합장으로 나서 17년간 멈춰 있던 사업을 풀었고, 아크로리버파크로 재탄생해 반포 대장주가 됐다. 이후 신반포3차·경남아파트 통합 재건축에도 참여해 래미안 원베일리 인허가를 2년여 만에 끌어냈다.
매경플러스 달인열전은 한 분야에 몸을 묻은 재테크 달인에게서 시장을 읽는 법을 듣는 코너다. 첫 번째 달인으로 만난 한 대표는 자신의 사무실에서 두 시간 넘게 마주 앉아 재건축 투자에서 수익을 내려면 속도와 숫자, 그리고 서울시와의 파트너십을 봐야 한다고 했다.
한 대표가 재건축 투자에서 첫손에 꼽은 변수는 조합장이었다. 그는 "조합장 한 명이 잘못 들어오면 1년, 2년이 그냥 간다"고 말했다. 투자자도 단지를 고를 때 입지만 볼 게 아니라 조합장이 정보를 제대로 공개하는지, 숫자로 설득하는지 함께 봐야 한다는 얘기다.
조합장이 조합원을 움직이는 무기도 결국 숫자다. 한 대표는 "분담금이 얼마 줄고 환급금이 얼마 늘고 분양 수익이 얼마 들어오는지, 본인 통장에 얼마나 들어오는지 보이면 조합원은 움직인다"고 말했다.
숫자가 조합원을 움직인다면 속도는 수익률을 가른다. 사업 기간이 길어질수록 공사비 부담은 커지고 규제 변수도 늘어난다. 그래서 한 대표는 서울시와 싸우기보다 시가 받아들일 수 있는 그림을 먼저 만들라고 했다. 원베일리 설계사에게 던진 주문도 한 줄이었다. "서울시가 좋아하는 그림으로 그려달라." 단지가 행정 절차를 얼마나 빨리 통과할 수 있는지 봐야 한다는 의미다.
시공사와 종종 불거지는 공사비 갈등도 숫자로 풀어야 한다고 했다. 한 대표는 "나는 시공사를 직접 대면하지 않고 건설사업관리(CM)사를 먼저 거치게 한다"며 "건축, 설비, 전기, 토목, 조경, 소방 분야별 전문가가 상주하면서 시공사 자료를 다 검증한다"고 밝혔다. 원베일리가 코로나19 대유행과 원자재 가격 급등기를 거치고도 공사비 인상폭을 낮은 수준에서 막은 배경이다.
재건축 자체의 사업성을 높이려면 통합도 중요하다고 그는 조언했다.
한 대표는 "서울시는 통합을 좋아한다. 개별로 다섯 개를 하면 다 끝날 때까지 민원에 시달리지만 통합하면 민원이 없다"고 말했다. 여러 단지가 따로 움직이는 것보다 하나로 묶일 때 인허가와 사업성이 모두 좋아질 수 있다는 설명이다.
조합장이 사업을 제대로 끌고 가는지 확인하려면 조합원도 목소리를 내야 한다는 조언도 내놨다. 그는 "젊은 사람이 단톡방이나 네이버 카페를 만들어 조합원 80~90%를 한 방에 모아야 한다"며 "거기서 리더를 하면 조합장에게 끌려다니지 않는다"고 강조했다.
한편으로 자본이 적은 청년 투자자에게는 한강벨트 초기 재개발 지구를 보라고 그는 조언했다.
한 대표는 "3억원, 4억원으로 강남 어디에도 들어갈 수 없다"며 "자본이 적으면 외곽 말고 한강벨트 초기 재개발에 들어가 묵혀 놓으면 3배, 4배는 갈 것"이라고 말했다. 그러면서 그는 "부동산 공부를 해야 한다. 기본은 재건축이고 재건축은 영원하다"고 강조했다.
[김규식 기자 / 황순민 기자]
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