[머니톡스] 서울 부동산시장 두 개의 거대한 힘
2026.06.05 10:37
(서울=연합뉴스) 윤선희 선임기자 = ＃ 6·3 지방선거에서 오세훈 서울시장이 초접전 끝에 가까스로 5선에 성공했다. 결과적으로 '부동산 선거'가 먹혀들었다는 분석이 많다. 좀 더 많은 표가 "내 집값을 올려줄 것이다"라는 기대감에 움직였다. 서울시는 지속적으로 정비사업 승인을 발표했고, 오 시장은 선거 기간 민간 정비사업을 통해 공급을 확대하겠다는 공약을 제시했다. 578개 재건축·재개발·모아타운 등 정비구역 사업에 속도를 내 2031년까지 31만가구를 착공하겠다는 것이다. 특히 신속통합기획(신통기획)을 개편해 사업성을 높이고 착공까지 속도를 내겠다고 약속했다. 실제 표가 몰린 곳은 강남·서초·송파·강동·광진·동작·양천·영등포·용산·중구 등 한강 벨트 지역에 집중됐다. 이들 지역 집값은 최근 동반 상승했다.
오 시장은 앞으로 부동산 공약 추진에 속도를 낼 것으로 보인다. 대표 정책인 신통기획의 착공 실적 기대감이 높다. 재건축·재개발 규제를 완화해 인허가 절차를 줄이는 초단기 트랙이 가동되면서 압구정 등 주요 정비사업장의 사업 속도가 빨라질 수 있다. 청년·신혼부부 주거 정책도 강화될 것으로 보인다. 오 시장은 청년안심주택 등 서울찬스 5종 주택 8만2000가구를 공급하기로 했고, 장기전세주택을 2031년까지 10만가구로 늘리기로 했다.
(서울=연합뉴스) 이지은 기자 = 오세훈 서울시장이 4일 서울시청으로 들어서며 직원들에게 받은 꽃다발을 들고 있다. 2026.6.4 [공동취재] jieunlee@yna.co.kr
재건축, 재개발사업 추진 지역에서 멸실로 인한 대규모 이주 수요는 단기적으로 전세·매매를 자극하는 요인으로 작용할 것이다. "새 아파트를 짓는 것은 정비사업뿐"이라는 인식이 확산해 한강변이나 핵심 입지 호가는 떨어지지 않을 수 있다. 넘쳐나는 부동산 공약에 근거한 개발 호재가 매수 심리를 부추기는 동력으로 작용할 수 있어서다.
＃ 그러나 통화당국이 인플레이션(물가 급등)을 잡기 위해 금리 인상이라는 '브레이크'를 밟기로 하면서, 집값 상승세에 제동이 걸릴 가능성도 있다.
한국은행은 유가 상승과 경기 호조를 이유로 오는 7월 기준금리 인상을 강력히 시사했다.
한은 금융통화위원회가 기준금리를 현재 연 2.50%에서 올해 말 3.00%까지 인상하는 카드를 만지작거리는 것은 주택 매수 심리를 얼어붙게 만드는 요인으로 작용할 것이다. 기준금리가 올라가면 주택담보대출과 신용대출 금리가 상승해 '영끌'이나 무리한 갭투자가 어려워진다.
(서울=연합뉴스) 이재희 기자 = 1일 서울 중구 한국은행 별관에서 열린 '2026 BOK 국제 콘퍼런스'에서 신현송 한국은행 총재와 이자벨 슈나벨 유럽중앙은행(ECB) 집행이사가 정책 대담을 하고 있다. 2026.6.1 scape@yna.co.kr
금리가 오르면 조합원들의 분담금과 이자, 건설사의 자금 조달 비용이 대폭 늘어 정비사업의 사업성이 떨어지고 추진 속도가 늦어질 수 있다.
정부는 부동산 세제 개편 논의에 속도를 낼 것으로 보인다. 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편과 보유세 강화 방안이 검토되고 있다. 시장은 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 세 부담 확대 여부에 주목하고 있다. 실제 정부의 부동산 세제 합리화 방안 연구용역에는 양도소득세 장특공제 정비와 재산세·종합부동산세 등 보유세 개편, 초고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 과세 강화 방안 등이 포함될 수 있다.
＃ 올해 하반기 부동산 시장에선 이처럼 두 거대한 힘이 맞서는 상황이 불가피해졌다. 이에 서울 집값은 일방적인 고공행진을 하거나 폭락하기는 어려워 보인다. 지역·단지별로 양극화하면서 대체로 눈치 보기나 줄다리기 가능성이 있다.
최근 10여년 간 서울에서 '부동산에 투자하면 실패하지 않는다'는 불패 신화만 있었다는 점에서 금리가 올라도 서울 핵심지 아파트 대기 수요와 규제 완화 기대감은 쉽게 꺾이지 않을 수 있다. 그러나 3%대에 진입할 기준금리 부담은 집값을 잡을 수 있는 만만치 않은 요인이 될 수 있다. 매수자든 전월세 수요자든 두 개의 힘이 맞붙는 한판 대결을 지켜볼 필요가 있다.
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