용적률 최대 700%… 서울 역세권 ‘도심복합개발’ 선점전
2026.06.05 10:42
신탁사 참여에 사업성 기대감 커져
서울시, 하반기 기준 마련 후 공모
용적률을 최대 700%까지 높일 수 있는 ‘민간 도심복합개발’ 시행을 앞두고 서울 정비 업계가 들썩이고 있다. 서울시가 아직 세부 운영 기준을 내놓지 않았지만, 역세권과 준공업지역을 중심으로 주민설명회가 잇따르는 등 사업 선점 움직임이 빨라지고 있다.
5일 정비 업계에 따르면 서울 동작구 사당동 419 일대 민간 도심복합개발 추진준비위원회는 지난달 30일 주민설명회를 열고 사업 추진 계획을 공개했다. 대상지는 지하철 2·4호선 사당역 반경 500m 이내 역세권으로, 면적은 1만4044㎡다. 추진위는 이날 민간 사업 시행자인 신탁사와 함께 검토한 사업성 분석과 건축 설계안을 토지 등 소유자에게 설명했다.
추진위가 제시한 계획안에 따르면 용적률 405%를 적용할 경우 총 1828가구 규모의 대단지 조성이 가능하다. 추진위는 7월부터 토지 등 소유자를 대상으로 동의서 징구에 나설 예정이다.
강남구 도곡동에서도 민간 도심복합개발 사업이 추진되고 있다. 도곡동 947번지 일대 추진위는 지난달 13일 주민설명회를 열고 공동주택 건립 계획을 공유했다. 대상지는 지하철 3호선 양재역 역세권에 있는 2만3036㎡ 규모 부지다. 추진위는 용적률 360%를 적용하면 토지 등 소유자 255명 기준으로 735가구 규모의 공동주택을 지을 수 있다고 보고 있다. 추진위에 따르면 현재 주민 동의율은 약 60% 수준이다.
용산구 신계동, 광진구 중곡동, 송파구 삼전동 등에서도 민간 도심복합개발 추진이 검토되고 있다. 한 신탁사 관계자는 “민간 도심복합개발은 기존 정비사업보다 용적률 인센티브가 크고 사업성이 높다는 기대가 있다”며 “서울 주요 역세권을 중심으로 문의가 늘고 있다”고 말했다.
민간 도심복합개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도하던 기존 도심복합사업과 달리 신탁사, 리츠(REITs) 등 민간 사업자가 시행 주체로 참여하는 정비사업이다. 역세권, 준공업지역, 노후 주거지 등을 고밀 복합개발해 주택 공급 속도를 높이겠다는 취지다.
사업 유형은 크게 ‘성장거점형’과 ‘주거중심형’으로 나뉜다. 이 가운데 주택 정비사업 성격이 강한 주거중심형은 역세권 반경 500m 이내 지역이나 준공업지역에서 추진할 수 있다. 재건축·재개발을 진행할 경우 용적률을 법적 상한의 1.4배까지 완화받을 수 있다. 특히 준공업지역은 최대 용적률이 기존 500%에서 700%까지 높아진다.
업계에서는 서울시의 기존 정비사업과 비교해 인센티브가 크다는 평가가 나온다. 신속통합기획, 모아주택·모아타운, 역세권 활성화 사업 등과 비교해도 용적률 완화 폭이 크기 때문이다. 일반 주거지역의 법적 상한 용적률이 통상 250~300% 수준인 점을 고려하면, 사업지에 따라 가구 수와 수익성이 크게 달라질 수 있다.
사업 추진 문턱도 상대적으로 낮다. 민간 도심복합개발은 주민 3분의 2 이상, 토지면적 2분의 1 이상 동의를 받으면 사업 추진이 가능하다. 재건축·재개발보다 동의 요건 부담이 낮아 초기 사업 추진 속도가 빠를 수 있다는 관측도 나온다.
다만 서울시는 특정 사업 방식으로 수요가 쏠리는 것을 경계하고 있다. 기존 재건축·재개발, 신속통합기획, 모아타운 등과 사업 대상지가 겹칠 수 있는 만큼 세부 기준 마련이 중요하다는 입장이다.
서울시는 조만간 운영 기준을 확정해 발표한 뒤 사업지 공모에 나설 계획이다. 서울시 관계자는 “기존 정비사업과의 중복 추진, 민간 도심복합개발로의 과도한 쏠림 등을 완화하고 사업 간 형평성을 높이는 방향으로 운영 기준을 마련하고 있다”며 “하반기 중 시행할 계획”이라고 말했다.
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