“자금줄 막힌 3040, 증여 통해 ‘내 집 마련’ 나서”
2026.01.20 08:02
부동산 세무에서 높은 전문성을 인정받는 세무법인 리치의 이장원 대표세무사가 올해 부동산 증여 상황을 전망하며 강조한 말이다. 서울 아파트 평균 가격이 15억 원을 넘은 상황에서 부동산 증여나 상속은 더는 ‘그들만의 리그’에서 벌어지는 얘기가 아니다. 지난해 12월 서울 부동산의 증여 목적 소유권 이전 등기 신청은 2047건으로, 2022년 5월 이후 최고치를 기록했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 종료될 것으로 예상되고, 부동산 가격 상승으로 보유세 부담이 커진 영향이다. 10·15 대책에 따른 대출 제한과 거래 급감도 한몫했다. 이런 상황에서 국세청은 지난해 12월 강남 4구(강남·서초·송파·강동구), 마용성(마포·용산·성동구) 고가 아파트 증여 2077건을 전수조사한다고 밝혔다. 그러면서 편법 증여가 의심되는 6가지 유형과 각 사례를 함께 제시했다.
1월 12일 이 세무사를 만나 부동산 증여·상속과 관련한 조언을 들었다. 그는 구독자 14만 명인 유튜브 채널 ‘두꺼비 세무사’를 운영하고, ‘부의 이전’ 등 저서를 통해 세무 지식을 알리고 있다. 이 세무사는 “자금줄이 막힌 상황에서 3040세대는 증여를 통해 내 집 마련을 하려 하고, 부모 입장에서도 매도 대신 증여를 택하는 추세”라고 말했다.
“부모 입장에서도 매도 대신 증여 택해”
증여세가 만만치 않은데.“양도세 부담도 만만치 않다. 아파트 가격이 15억 원이고, 취득가액이 7억 원이라고 가정해보자. 1주택자이고 장기보유 특별공제를 다 받았다고 가정할 때 양도세는 340만 원이다. 하지만 일반세율을 적용하면 2억 원대로 뛰고, 3주택자 중과세까지 얹으면 5억9000만 원이다. 다주택자의 경우 증여가 최선의 선택이다. 가격이 같은 주택의 경우 증여세 역시 4억 원이지만, 그래도 연부연납이 가능해 5년간 여섯 조각으로 쪼갤 수 있다. 또 부동산 가격이 계속 오를 거라 생각해 자녀에게 주는 편이 더 낫다고 판단하는 것이다”
어느 정도 가격의 부동산 증여가 적절한가.
“10억 원 내외라면 증여를 권하는 편이다. 증여세와 취득세도 합리적인 편이고 현 가격이 10억 원 내외면 가치가 올라가든, 떨어지든 살 만한 지역이라는 의미다. 이젠 자녀가 청약에 당첨될 거라고 기대하는 사람은 없다. 그런데 서울 주택 가격은 떨어질 것 같지 않으니 해당 금액대 아파트를 미리미리 증여하는 경우가 생긴다. 사실 부동산 가격이 30억 원을 넘으면 증여세 부담이 커서 사실상 불가능하다.”
증여 시 또 고려할 점이 있나.
“대개 다주택자는 큰 맥락에서 버티느냐, 파느냐, 증여하느냐만 고민한다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월에 종료될 가능성이 크다. 그럴 때 버티기로 한다면 3년 치 보유세를 감당할 수 있을지 미리 계산해봐야 한다. 부동산 가격은 상승할 테고, 보유세는 급격히 뛸 수 있다. 무작정 버티자고 정하는 게 아니라, 수치를 보고 판단해야 한다는 얘기다.”
1주택자인데 소유 부동산 가격이 비싼 경우에는 어떡하나.
“오랫동안 강남에 거주한 이들 중에는 세금액을 듣고 놀라는 사람이 많다. 그래서 평생 쭉 살다가 상속하는 것을 생각한다. 하지만 증여세가 감당이 안 되듯이 상속세도 마찬가지다. 그래서 최근에는 8%, 10%씩 지분 증여하는 방법을 택하는 사례가 늘고 있다. 평균가 60억 원이 넘는 압구정 현대아파트 같은 고가 아파트에서 많이 보이는 풍경이다.”
국세청이 서울 일부 지역 아파트를 대상으로 증여 관련 전수조사를 시작했다.
“행정적인 면을 봐야 한다. 서울 아파트 평균 월 거래량은 1만 건 정도 된다. 최근 3000건 아래로 떨어졌고 과거 문재인 정권 시절에는 1000건 밑으로 떨어지기도 했다. 국세청 입장에서는 세무조사 ‘캐파’가 남는 셈이다. 그럼에도 세수는 확보해야 하기에 증여까지 확대해 제대로 조사하는 것이다.”
“‘부모 찬스’ ‘조부모 우회’도 잡아낸다”
지난해 12월 발표한 증여세 신고 적정 여부 검증에서 두드러지는 점은.“증여를 받은 후 본인 소득은 대출 상환에 쓰고 ‘부모 찬스’를 통해 생활비를 해결하는 사례를 1번으로 제시했다. 대개 자녀에게 주는 생활비는 비과세라고 생각하는데, 그건 피부양자에게만 해당된다. 자녀가 경제 능력이 있는데 부모 카드를 쓰는 경우는 증여다. 국세청 입장에서는 연말정산 간소화 서비스를 통해 카드 내역만 살펴봐도 된다. 3년간 연 2000만 원씩 결제하던 카드를 사용하지 않고, 부모 카드 내역이 그만큼 늘어났다면 자명한 것이다. 과거에는 그렇게까지 하진 않았지만 이제는 잡겠다는 의미다.”
국세청은 증여자의 소득도 유심히 보겠다고 했다.
“증여 후 증여세를 냈다고 해서 끝이 아니라는 것이다. 그런 대표적 사례가 고소득 전문직이다. 의사 부부가 10년간 50억을 벌었는데 부동산 자산만 300억 원이 있다고 해보자. 그리고 미성년자 자녀에게 일부를 증여했다. 투자를 잘했다고 볼 수 있지만 소득에 비해 자산이 과하다는 의미일 수도 있다. 그렇다면 국세청에서 전문직 부부가 과거 현금 매출을 누락했다고 판단해 조사를 한다는 얘기다.”
특별한 사례 아닌가.
“물론 국세청이 제시한 사례는 경종을 울리는 측면이 있지만, 많은 사람에게 해당되기도 한다. 아파트를 부모에게 증여받고, 증여세와 취득세는 조부모에게 받았다고 신고하는 경우다. 조부모가 경제적 능력이 없다면 결국 부모 돈이 조부모를 통해 자녀에게 증여된 것이다. 부동산 단체대화방 등에서도 자주 언급되는 수법인데, 이 역시 검증하겠다고 발표했다.”
앞으로도 검증이 더 세밀해질까.
“차용증 위장 형태의 증여도 잡아낼 것이다. 가령 무이자로 부모에게 빌려서 부동산을 매매하거나 증여세를 내는 경우다. 이자율을 설정하고 꾸준히 이자를 받으면 가능하지만 대전제는 이자를 갚을 자녀의 경제적 능력이다. 능력이 안 된다면 대출이 아닌 증여로 본다. 또 이자 지급을 제대로 하고 있는지도 확인할 것이다.”
부동산 증여와 무관한 생활비를 주는 건 어떤가.
“10년간 5000만 원까지는 비과세라 한 달에 100만 원 이하는 세무서에서 파악하더라도 추징하지 않을 가능성이 크다. 하지만 가랑비에 옷 젖는다고 하지 않나. 추징하지 않는다고 가액을 200만 원, 300만 원으로 높이는 경우가 많다. 그러면 금세 2억~3억 원씩 쌓이게 되고 어떤 이슈가 터졌을 때 추징당하게 된다.”
“상속 미리 의논하지 않으면 관계 해쳐”
부동산 증여는 언제 하는 게 좋은가.“과거엔 어느 정도 자산이 형성한 뒤 증여하라고 권했는데, 지금은 다르다. 일을 하면서 많은 자산가를 만났다. 어떤 방식으로 돈을 벌었든 결국 자산을 부동산으로 옮기더라. 그래서 부동산 가격이 무작정 하락하기는 쉽지 않을 거라고 생각한다. 자녀가 미성년일 때부터 공제액수를 채워 증여해 자산을 만들도록 하는 게 좋다. 문제는 항상 부동산 증여를 하고 싶어도 자녀의 경제적 능력이 없을 때 발생한다. 하지만 시드머니가 있다면 세금을 본인 자금으로 해결할 수 있다. 증여뿐 아니라 상속도 미리미리 준비해야 한다.”
왜 그런가.
“한국에서는 부모 재산을 언급하는 게 금기시돼 있다. 하지만 예비 상속인끼리 미리 의논하길 권한다. 만일 상속세가 10억 원이고, 자녀가 셋이라면 이를 어떻게 부담할지 계획을 세운 뒤 미리 돈을 모아야 한다. 사전에 논의하지 않고 갑자기 상속 문제가 터지면 자녀 간에도 어떤 사람은 팔지 말자고 하고, 어떤 사람은 재산을 처분하자는 등 의견이 갈린다. 상속을 의논할 때 세금 문제도 중요하다. 상속세는 연대납세의무가 있다. 가족 구성원 상황에 따라 누가 세금을 낼 건지, 얼마만큼 부담할지 미리 얘기를 해둬야 한다. 곧 설날이 오니 가족이 모였을 때 얘기해보는 것이 좋다.”
상속은 부모 재산이 많을 때 문제 아닌가.
“10년 전에 비해 상속 관련 소송이 4배 가까이 늘었다. 그중 2000만 원 이하를 놓고 다툰 경우가 50%, 1억 원 이하는 80%다. 아파트 하나로도 완전히 남이 되는 경우를 많이 봤다. 상속자 연령대는 대개 80대인데, 그들의 자녀는 자식을 부양해야 하는 상황에다 직업을 잃기도 하는 연령대라 돈 한 푼이 아쉬운 경우가 많다. 그래서 미리미리 준비해두면 상황이 닥쳤을 때 관계를 해치지 않을 수 있다.”
마지막으로 부동산 증여와 관련해 조언하고 싶은 부분이 있다면.
“10·15 대책 기준으로 조정대상지역이 아닌 경우에는 상관없는 얘기처럼 들리겠지만, 지정 범위가 넓어질 수 있다. 경기 동탄, 남양주 등이 언급되고 있지 않나. 부동산 규제는 발표 후 거의 바로 시행되기 때문에 부랴부랴 계획을 짜면 늦다. 또 증여 조사는 훨씬 더 강화될 거라는 점도 인지해야 한다. 현재 조정대상지역이 아닌 지역에서의 부동산 증여나 상속도 실제 조사 대상이 되고 있다.”
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